-1.webp)
Je betaalt overdrachtsbelasting op de dag van levering bij de notaris, zodra je een bestaande woning of ander onroerend goed koopt. Het tarief hangt af van je situatie: 0%, 2% of 8%.
📌 In het kort
- Je betaalt overdrachtsbelasting op de leveringsdatum bij de notaris
- Tarieven: 0% (startersvrijstelling), 2% (eigen bewoning), 8% (belegging/verhuur)
- Starters tot 34 jaar kunnen vrijstelling krijgen bij koopsom tot €555.000
- Overdrachtsbelasting is niet aftrekbaar en niet meefinancierbaar
Overdrachtsbelasting geldt bij de verkrijging van onroerend goed in Nederland. Dat is breder dan alleen een woning. Je bent belasting verschuldigd bij:
Ga je binnenkort een woning kopen en wil je weten of jij in aanmerking komt voor de startersvrijstelling of welke kosten je uit eigen zak betaalt?
Start de MatchCheckCheck of mijn werkwijze bij jou past. Niet elke MatchCheck leidt tot een gesprek.
Bij welke aankopen ben je overdrachtsbelasting verschuldigd?
- Een bestaande woning (koopwoning, appartement)
- Een stuk grond
- Een erfpachtrecht of opstalrecht
- Een bedrijfspand of kantoor
- Aandelen in een vennootschap waarvan de bezittingen grotendeels uit vastgoed bestaan
Wanneer betaal je geen overdrachtsbelasting? Bij nieuwbouw geldt meestal vrij op naam. Je betaalt dan geen overdrachtsbelasting, maar wel btw over de aanneemsom. Wat er precies bij aankoop aan kosten komt kijken, verschilt per situatie.
Welk tarief geldt voor jouw situatie?
Het tarief is niet voor iedereen hetzelfde. Drie tarieven zijn van toepassing, afhankelijk van wie je bent en wat je koopt.
| Situatie | Tarief |
|---|---|
| Starter, 18–34 jaar, eigen bewoning, koopsom max. €555.000 | 0% |
| Eigen bewoning, geen recht op startersvrijstelling | 2% |
| Belegging, verhuur, vakantiewoning | 8% |
| Overige onroerende zaken (bedrijfspand, grond) | 10,4% |
Concreet rekenvoorbeeld: koop je een woning van €450.000 voor eigen bewoning zonder startersvrijstelling, dan betaal je €450.000 × 2% = €9.000 overdrachtsbelasting.
In mijn praktijk zie ik dat dit bedrag kopers regelmatig verrast. Ze rekenden wel op de notariskosten, maar vergaten dat de overdrachtsbelasting berekenen het grootste deel van de kosten koper vormt.
Wanneer betaal je geen overdrachtsbelasting?
Er zijn meerdere situaties waarin je vrijgesteld bent. De bekendste is de startersvrijstelling, maar er zijn ook andere vrijstellingen.
Overige vrijstellingen:
- Verdeling van een woning bij scheiding of relatiebreuk
- Verkrijging via erfenis
- Doorverkoop binnen 6 maanden bij eigen bewoning (je betaalt alleen over het verschil)
- Nieuwbouwwoning (vrij op naam)
- Bedrijfsoverdracht of inbreng in een vennootschap onder bepaalde voorwaarden
Voorwaarden startersvrijstelling
Voldoe je aan alle voorwaarden? Dan betaal je 0% overdrachtsbelasting starters. De checklist:
- ✅ Je bent 18 t/m 34 jaar op de dag van levering
- ✅ De woning is bestemd voor eigen langdurige bewoning
- ✅ De koopsom is maximaal €555.000 (grens 2026)
- ✅ Je hebt de vrijstelling nog nooit eerder gebruikt
- ✅ Je dient een schriftelijke verklaring in bij de notaris
Kopen jullie samen en is één partner ouder dan 34? Dan betaalt die partner gewoon 2% over zijn of haar aandeel. De jongere partner kan wel vrijstelling overdrachtsbelasting krijgen over het eigen aandeel. Klinkt dat herkenbaar?
Ik raad altijd aan de verklaring voor de startersvrijstelling minimaal 2 werkdagen vóór de overdracht in te dienen bij de notaris. Doe je dat te laat of vergeet je het, dan vervalt je recht op vrijstelling en betaal je alsnog 2% — ook als je aan alle andere voorwaarden voldoet. Op nikidewolff.nl vind je meer informatie over de voorwaarden en de timing hiervan.
Hoe verloopt de betaling via de notaris?
De betaling gaat automatisch via de notaris. Op de dag van levering staat de overdrachtsbelasting op de nota van afrekening. Je betaalt het totaalbedrag aan de notaris, die digitaal aangifte doet en de belasting afdraagt aan de Belastingdienst.
De Belastingdienst ontvangt een kopie van de akte, inclusief de zelfbewoningsverklaring. Zo kan de dienst controleren of het toegepaste tarief klopt. Bij een cliënt die ik recent begeleidde, werd achteraf gecontroleerd of de woning daadwerkelijk als hoofdverblijf werd gebruikt.
Zonder notariële akte — een zeldzame situatie — moet je zelf binnen één maand aangifte doen en betalen. Dat is een uitzondering, maar goed om te weten.
Kun je overdrachtsbelasting aftrekken of meefinancieren?
Nee op beide vragen. Overdrachtsbelasting is niet fiscaal aftrekbaar, ook niet bij een tweede woning of vakantiewoning. Je kunt het niet opgeven als aftrekpost in je aangifte inkomstenbelasting.
Meefinancieren via de hypotheek is ook niet mogelijk. De hypotheek mag maximaal 100% van de woningwaarde bedragen. De uitzondering geldt alleen bij verduurzaming: dan is 106% mogelijk, maar niet voor overdrachtsbelasting. Waar begin je dan als je dit bedrag niet direct beschikbaar hebt? Je betaalt het altijd uit eigen middelen.
Wat ik vaak tegenkom: kopers die dit te laat ontdekken en hun spaarbuffer net te krap hadden berekend. Reken bij je eigen budget dus altijd met de overdrachtsbelasting tarieven als vaste post.
Deze MatchCheck is bedoeld voor wie serieus overweegt te investeren in professioneel advies.
Start de MatchCheckCheck of mijn werkwijze bij jou past. Niet elke MatchCheck leidt tot een gesprek.
Veelgestelde vragen
Wanneer moet ik overdrachtsbelasting betalen?
Op de dag van de notariële levering. De notaris verrekent dit via de nota van afrekening en draagt de belasting af aan de Belastingdienst.
Wie betaalt geen overdrachtsbelasting?
Kopers van 18–34 jaar die een woning voor eigen bewoning kopen met een koopsom tot €555.000 en die de vrijstelling nog niet eerder gebruikten.
Hoe voorkom je overdrachtsbelasting?
Door gebruik te maken van de startersvrijstelling of een andere vrijstelling, zoals bij nieuwbouw, erfenis of scheiding. Voldoe je nergens aan, dan is de belasting verschuldigd.
Hoe controleert de Belastingdienst de overdrachtsbelasting?
De notaris stuurt een kopie van de akte naar de Belastingdienst, inclusief de zelfbewoningsverklaring. Zo kan de dienst het toegepaste tarief toetsen.
Betaal je overdrachtsbelasting bij nieuwbouw?
Nee, bij nieuwbouw geldt doorgaans vrij op naam. Je betaalt geen overdrachtsbelasting, maar wel btw over de aanneemsom.
