-1.webp)
Bij de aankoop van een bestaande woning betaal je overdrachtsbelasting — een belasting die oploopt tot duizenden euro's afhankelijk van jouw situatie. Het tarief dat geldt hangt af van je leeftijd, je plannen met de woning en de koopprijs.
📌 In het kort
- Overdrachtsbelasting betaal je bij aankoop van bestaand onroerend goed
- Tarieven: 0% (starter), 2% (eigenaar-bewoner), 8% (belegger), 10,4% (bedrijfspand)
- Kopers van 18 jaar of ouder en jonger dan 35 kunnen in 2026 onder voorwaarden vrijstelling krijgen bij een woningwaarde tot €555.000
- De notaris regelt de aangifte automatisch bij de overdracht
Overdrachtsbelasting is een rijksbelasting die je betaalt op het moment dat je eigenaar wordt van bestaand onroerend goed. Denk aan een bestaande woning, vakantiewoning of bedrijfspand. De belasting wordt berekend over de koopsom, of over de marktwaarde als die hoger is.
Ga je binnenkort een woning kopen en wil je weten of jij de startersvrijstelling kunt gebruiken — of hoe de kosten uitpakken in jouw specifieke situatie?
Start de MatchCheckCheck of mijn werkwijze bij jou past. Niet elke MatchCheck leidt tot een gesprek.
Wat is overdrachtsbelasting?
Bij gebruikelijke nieuwbouw is btw doorgaans in de vrij-op-naamprijs verwerkt. Onder voorwaarden geldt dan de samenloopvrijstelling voor overdrachtsbelasting. Btw en overdrachtsbelasting sluiten elkaar niet in iedere situatie automatisch uit; de notaris beoordeelt de levering.
Welk tarief geldt voor jouw situatie?
Het tarief voor overdrachtsbelasting op een woning hangt af van drie dingen: je leeftijd, of je er zelf in woont en het type onroerend goed. Hier een overzicht:
| Kopersgroep | Tarief | Voorwaarde |
|---|---|---|
| Koper die aan alle startersvoorwaarden voldoet | 0% | 18 jaar of ouder en jonger dan 35, hele woningwaarde ≤ €555.000 in 2026, langdurig zelf bewonen, niet eerder gebruikt, verklaring tijdig |
| Eigenaar-bewoner zonder startersvrijstelling | 2% | Langdurig zelf bewonen als hoofdverblijf |
| Belegger / verhuurder | 8% | Woning niet zelf bewonen |
| Bedrijfspand / losse grond | 10,4% | Niet-woningen |
Vanaf 1 januari 2026 is het tarief voor woningen die je niet langdurig zelf bewoont 8%; in 2025 was dat 10,4%. Voor niet-woningen blijft doorgaans 10,4% gelden. Het soort onroerend goed en het gebruik bepalen dus het tarief, niet alleen het woord belegging.
Wanneer betaal je geen overdrachtsbelasting?
De startersvrijstelling is de bekendste uitzondering. Je betaalt 0% overdrachtsbelasting op een woning als je aan alle voorwaarden voldoet. Klinkt dat herkenbaar als jouw situatie?
Checklist startersvrijstelling:
- ✓ 18 jaar of ouder en jonger dan 35 op de datum van de notariële leveringsakte
- ✓ Waarde van de hele woning in 2026 maximaal €555.000, inclusief aanhorigheden en eventuele gekapitaliseerde erfpachtcanon
- ✓ Je gaat de woning zelf voor langere tijd bewonen als hoofdverblijf
- ✓ Je hebt de vrijstelling nog nooit eerder gebruikt
- ✓ De ondertekende verklaring is vóór de overdracht bij de notaris; volg ook diens praktische aanlevertermijn
Verkrijging door vererving valt in beginsel buiten de heffing van overdrachtsbelasting; erfbelasting kan wel spelen. Bij een verdeling of uitkoop van een partner hangt vrijstelling of uitsluiting af van de juridische gemeenschap, de oorspronkelijke verkrijging en de eigendomsverhouding. Een gewone uitkoop is niet automatisch vrijgesteld. De notaris beoordeelt de toepasselijke regeling en aangifte.
Ik raad altijd aan om de startersvrijstelling strategisch te gebruiken. Als je nu een goedkopere woning koopt, kun je ervoor kiezen de vrijstelling nog niet in te zetten. Bij een latere aankoop moet je nog steeds aan alle dan geldende voorwaarden voldoen, waaronder de leeftijdsgrens. Een toekomstige aankoop of besparing is niet zeker. De vrijstelling is eenmalig — benut hem waar het financieel het meest oplevert. Op nikidewolff.nl vind je meer uitleg over hoe dit in jouw planning past.
Wat als je de vrijstelling hebt gebruikt maar toch niet intrekt?
Heb je de startersvrijstelling gebruikt maar bewoont de woning uiteindelijk niet zelf? Dan kan de Belastingdienst een naheffing én boete opleggen. De uitkomst hangt af van de feiten, het toepasselijke tarief en eventuele uitzonderingen. Een boete volgt niet automatisch in ieder geval.
Onvoorziene omstandigheden kunnen onder voorwaarden een uitzondering rechtvaardigen. De bedoeling om langdurig zelf te wonen, de aard van de gebeurtenis en het moment waarop deze ontstaat zijn van belang. Overlijden of echtscheiding kan relevant zijn, maar een gebeurtenis zoals baanverlies geeft niet automatisch recht op behoud. Bespreek de feiten en benodigde verklaring met de notaris.
Hoeveel overdrachtsbelasting betaal je in euro's?
Dit zijn rekenvoorbeelden voor 2026 met een belastbare woningwaarde van €400.000, zonder bijzondere verminderingen:
- Koper die aan alle startersvoorwaarden voldoet: €0
- Langdurige eigenaar-bewoner zonder vrijstelling: 2% = €8.000
- Belegger of verhuurder: 8% = €32.000
Overdrachtsbelasting zelf is niet aftrekbaar als eigenwoningkosten in de inkomstenbelasting. Een gewone hypotheek is in beginsel beperkt tot 100% van de woningwaarde, naast de inkomenstoets. Bij een koopprijs gelijk aan die waarde zijn meestal andere middelen nodig voor bijkomende kosten. Een hogere geaccepteerde taxatiewaarde kan soms ruimte geven, afhankelijk van inkomen en bankbeleid. Neem de belasting altijd op in je begroting.
Hoe werkt de aangifte overdrachtsbelasting?
Bij een aankoop via de notaris regelt de notaris de aangifte en betaling automatisch bij het passeren van de akte. Jij moet wel tijdig de gevraagde gegevens, verklaringen en middelen aanleveren.
Wil je gebruikmaken van de startersvrijstelling of het lage tarief van 2%? Dan moet je zelf actie ondernemen:
- Download de verklaring overdrachtsbelasting via de Belastingdienst
- Vul de verklaring volledig in
- Lever de ondertekende verklaring vóór de overdracht in bij de notaris; houd rekening met de praktische voorbereidingstijd
- De notaris verwerkt de aangifte en betaling bij het passeren van de akte
Laat het tarief vóór de overdracht controleren. Een ontbrekende verklaring leidt niet in iedere situatie automatisch tot 8%. Denk je dat te veel belasting is betaald, bespreek bezwaar binnen zes weken na betaling met de notaris. Een later verzoek kan tot vijf jaar na het einde van het belastingjaar worden gedaan. Teruggaaf hangt af van de feiten en voorwaarden.
Deze MatchCheck is bedoeld voor wie serieus overweegt te investeren in professioneel advies.
Start de MatchCheckCheck of mijn werkwijze bij jou past. Niet elke MatchCheck leidt tot een gesprek.
Veelgestelde vragen
Welke koper betaalt 2% aan overdrachtsbelasting?
Doorgaans een koper die de woning zelf voor langere tijd gaat bewonen en geen startersvrijstelling gebruikt. Dit kan ook iemand jonger dan 35 zijn, bijvoorbeeld als de vrijstelling al eerder is gebruikt of de waardegrens wordt overschreden.
Wie hoeft er geen overdrachtsbelasting te betalen?
Onder meer kopers die aan alle voorwaarden voor startersvrijstelling voldoen. In 2026 zijn dat kopers van 18 jaar of ouder en jonger dan 35 die langdurig zelf gaan wonen, de vrijstelling niet eerder hebben gebruikt en voldoen aan de hele-woningwaardegrens van €555.000 en de verklaringsplicht. Andere regelingen hebben aparte voorwaarden.
Hoeveel is de huidige overdrachtsbelasting?
In 2026 geldt doorgaans 2% voor langdurige eigen bewoning zonder vrijstelling, 8% voor woningen die je niet langdurig zelf bewoont en 10,4% voor niet-woningen. De startersvrijstelling kan de belasting tot nul verminderen als aan alle voorwaarden is voldaan.
Hoe omzeil je overdrachtsbelasting?
Controleer welke wettelijke vrijstelling of vermindering geldt. Leeftijd alleen of een lage koopprijs binnen de familie is geen oplossing: de belastbare waarde is minimaal de tegenprestatie en wordt bepaald door de marktwaarde. Laat de notaris de feiten en voorwaarden beoordelen.
Wie betaalt notariskosten bij een woningkoop?
Bij kosten koper zijn de leveringskosten doorgaans voor de koper. Bij vrij op naam zijn deze meestal in de prijs verwerkt. De kosten voor een hypotheekakte staan daarvan los en kunnen onder voorwaarden aftrekbaar zijn als financieringskosten van een eigenwoningschuld. Overdrachtsbelasting en kosten voor de leveringsakte zijn dat niet.
