Hoe hoog is de overdrachtsbelasting in 2026?

De overdrachtsbelasting bedraagt in 2026 0%, 2% of 8% — welk tarief geldt hangt af van jouw situatie. Starters onder 35 jaar betalen niets, doorstromers 2% en kopers van een tweede woning 8%.

Overdrachtsbelasting is een belasting die je betaalt bij de aankoop van een bestaande woning of ander onroerend goed. Je betaalt het via de notaris op het moment van eigendomsoverdracht — het zit verwerkt in de nota van afrekening die je vóór de overdracht ontvangt.

Ga je binnenkort een woning kopen en wil je weten of je recht hebt op de startersvrijstelling of hoe je de overdrachtsbelasting meeneemt in je totale kosten? Check via de MatchCheck of ik de juiste adviseur voor jouw situatie ben.

Check of mijn werkwijze bij jou past. Niet elke MatchCheck leidt tot een gesprek.

Wat is overdrachtsbelasting?

Belangrijk om te weten: overdrachtsbelasting is niet fiscaal aftrekbaar. Wat ik in de praktijk zie, is dat kopers dit onderschatten. Het bedrag telt volledig mee als aankoopkosten die je uit eigen geld moet betalen.

Welk tarief geldt voor jouw situatie?

Het tarief hangt af van wie je bent en wat je met de woning doet. Vier situaties, vier tarieven:

0% – De startersvrijstelling

Een koper die ik recent begeleidde was 34 jaar en kocht een appartement van €320.000. Dankzij de startersvrijstelling betaalde hij €0 overdrachtsbelasting. Dat scheelt ruim €6.400 ten opzichte van het 2%-tarief.

Je hebt recht op 0% als je aan alle vier de voorwaarden voldoet:

• ✅ Je bent tussen de 18 en 35 jaar op de dag van de notariële overdracht
• ✅ Je gaat de woning zelf bewonen als hoofdverblijf
• ✅ De woningwaarde is niet hoger dan €555.000
• ✅ Je hebt de startersvrijstelling nog nooit eerder gebruikt

Kopen jullie samen en is één van jullie ouder dan 35? Dan betaalt die persoon 2% over zijn of haar aandeel. De ander kan nog wel de vrijstelling gebruiken als hij of zij aan de overige voorwaarden voldoet.

2% – Eigen bewoning

Ben je doorstromer of heb je de startersvrijstelling al gebruikt? Dan betaal je 2% over de koopsom bij aankoop van een bestaande woning die je zelf gaat bewonen als hoofdverblijf. Dit tarief is niet automatisch van toepassing. Je moet bij de notaris een verklaring laag tarief invullen en ondertekenen. Geen verklaring? Dan kan het hogere tarief van toepassing zijn.

8% – Tweede woning of belegging

Koop je een woning die je niet zelf bewoont? Dan geldt 8%. Concreet gaat het om:

• Een vakantiehuis
• Een woning die je verhuurt
• Een woning die je koopt voor je kind
• Een woning die je als belegging aanhoudt

Mijn advies is: reken dit tarief altijd vooraf door. Bij een woning van €400.000 gaat het om €32.000 — dat is een serieuze kostenpost.

Hoeveel betaal je concreet? Drie rekenvoorbeelden

Percentages zeggen weinig. Wat kost het je echt? Zo ziet dat eruit voor drie veelvoorkomende situaties:

1. Starter, 28 jaar, woning €350.000 €350.000 × 0% = €0 Voldoet aan alle voorwaarden voor de startersvrijstelling.
2. Doorstromer, woning €450.000 €450.000 × 2% = €9.000 Geen recht op startersvrijstelling, wel eigen bewoning als hoofdverblijf.
3. Koper van verhuurwoning, €300.000 €300.000 × 8% = €24.000 Woning wordt niet zelf bewoond, dus verhoogd tarief.

Zo zie je direct hoe hoog de overdrachtsbelasting uitvalt — en hoe groot het verschil per situatie is.

Wanneer betaal je geen overdrachtsbelasting?

Er zijn situaties buiten de startersvrijstelling waarbij je geen overdrachtsbelasting betaalt:

• Je erft een woning
• Je krijgt een woning bij scheiding en je was al minimaal 40% eigenaar
• Je trouwt in gemeenschap van goederen en je partner draagt eigendom over
• Je koopt een nieuwbouwwoning

Dat laatste punt leidt vaak tot verwarring. Bij nieuwbouw ben jij de eerste eigenaar — er is geen overdracht van een vorige eigenaar. In plaats van overdrachtsbelasting betaal je 21% btw over de aanneemsom. Dat is een ander systeem, maar het maakt nieuwbouw niet automatisch goedkoper.

Hoe vraag je de startersvrijstelling aan?

De vrijstelling wordt niet automatisch toegepast. Je moet zelf actie ondernemen. Dit zijn de stappen:

1. Download de 'Verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling' van de Belastingdienst.
2. Vul de verklaring volledig in en onderteken deze.
3. Lever de verklaring minimaal 2 werkdagen vóór de overdracht in bij de notaris.
4. De notaris verwerkt de vrijstelling in de nota van afrekening.

Vergeten? Dan kun je binnen 6 weken na betaling bezwaar indienen bij de Belastingdienst. Dat is een korte termijn — zet die direct in je agenda als je er te laat achter komt.

Deze MatchCheck is bedoeld voor wie serieus overweegt te investeren in professioneel advies.

Check of mijn werkwijze bij jou past. Niet elke MatchCheck leidt tot een gesprek.

Veelgestelde vragen