-1.webp)
Ben je tussen de 18 en 35 jaar en koop je een woning van maximaal €555.000? Dan betaal je in 2026 geen overdrachtsbelasting dankzij de startersvrijstelling. Maar er zijn voorwaarden waar je precies aan moet voldoen.
📌 In het kort
- De startersvrijstelling geeft kopers van 18–35 jaar 0% overdrachtsbelasting bij een woning tot €555.000
- Je moet de woning zelf bewonen en de vrijstelling nog niet eerder hebben gebruikt
- De vrijstelling geldt per koper, niet per woning
- Je regelt het via een verklaring bij de notaris — vóór de overdracht
- De grens stijgt in 2027 naar €615.000
Wat is de vrijstelling overdrachtsbelasting?
Bij de aankoop van een bestaande woning betaal je normaal 2% overdrachtsbelasting over de koopsom. De startersvrijstelling overdrachtsbelasting maakt dat 0% voor kopers die aan de voorwaarden voldoen. Die regeling bestaat sinds 1 januari 2021 en wordt elk jaar geïndexeerd.
Ga je binnenkort een bestaande woning kopen en wil je weten of de startersvrijstelling voor jou geldt? Doe de MatchCheck op nikidewolff.nl en ontdek of ik de juiste adviseur ben voor jouw situatie.
Start de MatchCheckCheck of mijn werkwijze bij jou past. Niet elke MatchCheck leidt tot een gesprek.
Nieuwbouwwoningen vallen hier buiten. Die worden "vrij op naam" geleverd — overdrachtsbelasting speelt dan geen rol. De startersvrijstelling is dus uitsluitend relevant bij bestaande bouw.
Welke voorwaarden gelden voor de startersvrijstelling in 2026?
Voldoe je aan alle vier de voorwaarden? Dan heb je recht op de vrijstelling. Mis je er één? Dan betaal je gewoon 2%.
Checklist startersvrijstelling 2026:
- ✅ Je bent meerderjarig en jonger dan 35 jaar op de dag van de notariële overdracht
- ✅ De woningwaarde is maximaal €555.000
- ✅ Je gaat de woning zelf bewonen als hoofdverblijf
- ✅ Je hebt de startersvrijstelling nog niet eerder gebruikt
De voorwaarden zijn cumulatief. Alle vier moeten gelden — niet drie van de vier.
Wat ik in de praktijk regelmatig zie: de verklaring wordt vergeten of te laat ingeleverd. Je moet een schriftelijke verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling indienen bij de notaris, vóór de ondertekening van de leveringsakte. Lever je die te laat in, dan vervalt de vrijstelling voor die aankoop. Definitief.
Wat zijn de tarieven overdrachtsbelasting in 2026?
Niet iedereen valt onder de startersvrijstelling. Hieronder zie je welk tarief in jouw situatie geldt.
| Situatie | Tarief | Voorbeeld |
|---|---|---|
| Starter, 18–35 jaar, woning ≤ €555.000, zelfbewoning | 0% | Woning €400.000 → €0 |
| Woning als hoofdverblijf, geen recht op startersvrijstelling | 2% | Woning €400.000 → €8.000 |
| Woning niet als hoofdverblijf (bijv. verhuur, vakantie) | 8% | Woning €400.000 → €32.000 |
| Overig vastgoed (bedrijfspanden, grond, losse garages) | 10,4% | Pand €400.000 → €41.600 |
Het verschil tussen 0% en 2% lijkt klein. Op een woning van €400.000 scheelt het €8.000. Dat is geen klein bedrag als je net bezig bent met je financiering.
Hoe werkt de vrijstelling als je samen een huis koopt?
Klinkt dat herkenbaar — jij bent 29, je partner is 37, en je koopt samen een woning van €400.000? Dan geldt de vrijstelling niet automatisch voor jullie allebei.
De startersvrijstelling wordt per koper beoordeeld. Voldoet één partner aan de voorwaarden en de ander niet, dan pakt de notaris het zo op:
- Jongere koper (50% aandeel): 0% over €200.000 → €0
- Oudere koper (50% aandeel): 2% over €200.000 → €4.000
Jullie betalen samen dus €4.000 in plaats van €8.000. Dat is een besparing, maar geen volledige vrijstelling. Bij een van mijn cliënten leidde dit tot verwarring, omdat ze ervan uitgingen dat de vrijstelling voor de hele woning gold. De notaris past de tarieven afzonderlijk toe in de leveringsakte.
Hoe vraag je de startersvrijstelling aan?
Je vraagt de vrijstelling niet apart aan bij de Belastingdienst. Het loopt via de notaris. Volg deze stappen:
- Download de verklaring via de website van de Belastingdienst (zoek op "verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling")
- Vul de verklaring in en onderteken deze
- Lever de verklaring in bij de notaris vóór de ondertekening van de leveringsakte — niet erna
- De notaris verwerkt de verklaring in of bij de leveringsakte en past het 0%-tarief toe
Zonder tijdig ingediende verklaring geen vrijstelling. Dat is geen interpretatie — dat is de wet.
Ik raad altijd aan om de verklaring minimaal één week vóór de overdracht naar de notaris te sturen. Niet op de dag zelf. Als er dan iets niet klopt — verkeerd ingevuld, ontbrekende handtekening — is er nog tijd om het op te lossen. Last-minute reparaties aan de notaristabel zijn niet aangenaam.
Mag je de startersvrijstelling strategisch bewaren?
Waar begin je dan als je nu een kleinere woning koopt maar over drie jaar verwacht door te stromen naar iets groters? De vrijstelling is eenmalig, maar je bent niet verplicht hem nu te gebruiken.
Koop je vandaag een woning van €280.000 en verwacht je over twee jaar een woning van €520.000 te kopen — en ben je dan nog steeds jonger dan 35 — dan kan het zinvol zijn de vrijstelling te bewaren. Je betaalt nu 2% (€5.600), maar bespaart straks €10.400. Mijn advies is: bereken dit altijd door vóór je een beslissing neemt. De grens stijgt in 2027 naar €615.000, wat de rekensom anders maakt.
Als onafhankelijk hypotheekadviseur reken ik dit soort keuzes dagelijks door samen met mijn cliënten. Doe de MatchCheck op nikidewolff.nl en kijk of ik bij jouw situatie pas.
Start de MatchCheckCheck of mijn werkwijze bij jou past. Niet elke MatchCheck leidt tot een gesprek.
Veelgestelde vragen
Wat is de vrijstelling voor overdrachtsbelasting in 2026?
Kopers tussen 18 en 35 jaar betalen 0% overdrachtsbelasting bij een woning tot maximaal €555.000. Voorwaarde is dat ze er zelf in gaan wonen en de vrijstelling nog niet eerder hebben gebruikt.
Wat is de vrijstelling voor overdrachtsbelasting in 2027?
In 2027 stijgt de grens naar €615.000. Bepalend is de datum van de notariële levering, niet de datum waarop je het koopcontract tekent.
Welke koper betaalt 2% overdrachtsbelasting?
Kopers die de woning als hoofdverblijf bewonen maar niet aan de startersvrijstelling voldoen — bijvoorbeeld omdat ze ouder zijn dan 35 — betalen 2% over de volledige koopsom.
Kun je de startersvrijstelling gebruiken als je al eerder een woning hebt gekocht?
Ja. De vrijstelling is eenmalig maar niet gebonden aan een eerste koopwoning. Je mag hem toepassen bij elke aankoop, zolang je hem nog niet eerder hebt gebruikt en aan alle voorwaarden voldoet.
Wat gebeurt er als je de verklaring niet op tijd inlevert?
Dan vervalt de startersvrijstelling voor die overdracht. Je betaalt het reguliere 2%-tarief en kunt de vrijstelling achteraf niet meer claimen voor diezelfde aankoop.
