-1.webp)
Ben je 18 jaar of ouder en jonger dan 35 en koop je een woning van maximaal €555.000? Dan betaal je in 2026 geen overdrachtsbelasting dankzij de startersvrijstelling. Maar er zijn voorwaarden waar je precies aan moet voldoen.
📌 In het kort
- De startersvrijstelling kan onder alle voorwaarden gelden voor kopers van 18 jaar of ouder en jonger dan 35, bij een woningwaarde tot €555.000 in 2026
- Je moet de woning langdurig zelf bewonen en de vrijstelling nog niet eerder hebben gebruikt
- De voorwaarden gelden per koper; de waardegrens geldt voor de hele woning
- Je regelt het via een verklaring bij de notaris — vóór de overdracht
- De grens stijgt in 2027 naar €615.000
Wat is de vrijstelling overdrachtsbelasting?
Voor een woning die je zelf voor langere tijd gaat bewonen geldt doorgaans 2% overdrachtsbelasting, tenzij je startersvrijstelling toepast. Bij eigendomsoverdracht is de grondslag de waarde in het economisch verkeer, minimaal de tegenprestatie. De startersvrijstelling bestaat sinds 1 januari 2021; de woningwaardegrens wordt geïndexeerd.
Ga je binnenkort een bestaande woning kopen en wil je weten of de startersvrijstelling voor jou geldt? Doe de MatchCheck op nikidewolff.nl en ontdek of ik de juiste adviseur ben voor jouw situatie.
Start de MatchCheckCheck of mijn werkwijze bij jou past. Niet elke MatchCheck leidt tot een gesprek.
Bij gebruikelijke met btw belaste nieuwbouw kan de samenloopvrijstelling voor overdrachtsbelasting gelden. Vrij op naam is niet op zichzelf een fiscale vrijstelling. Laat de notaris beoordelen welke regeling voor de levering geldt.
Welke voorwaarden gelden voor de startersvrijstelling in 2026?
Voldoe je aan alle vier de voorwaarden? Dan heb je recht op de vrijstelling. Zonder startersvrijstelling geldt doorgaans 2% bij langdurige eigen bewoning of 8% voor een woning die je niet langdurig zelf bewoont.
Checklist startersvrijstelling 2026:
- ✅ Je bent meerderjarig en jonger dan 35 jaar op de dag van de notariële overdracht
- ✅ De waarde van de hele woning is in 2026 maximaal €555.000, inclusief aanhorigheden en eventuele gekapitaliseerde erfpachtcanon
- ✅ Je gaat de woning zelf voor langere tijd bewonen als hoofdverblijf
- ✅ Je hebt de startersvrijstelling nog niet eerder gebruikt
De voorwaarden zijn cumulatief. Alle vier moeten gelden — niet drie van de vier.
Wat ik in de praktijk regelmatig zie: de verklaring wordt vergeten of te laat ingeleverd. Je moet een schriftelijke verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling indienen bij de notaris, vóór de ondertekening van de leveringsakte. Laat dit ruim op tijd controleren. Denk je dat te veel belasting is betaald, bespreek bezwaar binnen zes weken na betaling met de notaris. Een later verzoek kan tot vijf jaar na het einde van het belastingjaar worden gedaan. Teruggaaf hangt af van de feiten en wettelijke voorwaarden.
Wat zijn de tarieven overdrachtsbelasting in 2026?
Niet iedereen valt onder de startersvrijstelling. Hieronder staan de hoofdregels voor 2026 met een belastbare waarde van €400.000.
| Situatie | Tarief | Voorbeeld |
|---|---|---|
| Koper die aan alle startersvoorwaarden voldoet | 0% | Woning €400.000 → €0 |
| Woning als hoofdverblijf, geen recht op startersvrijstelling | 2% | Woning €400.000 → €8.000 |
| Woning niet als hoofdverblijf (bijv. verhuur, vakantie) | 8% | Woning €400.000 → €32.000 |
| Overig vastgoed (bedrijfspanden, grond, losse garages) | 10,4% | Pand €400.000 → €41.600 |
Het verschil tussen 0% en 2% lijkt klein. Op een woning van €400.000 scheelt het €8.000. Dat is geen klein bedrag als je net bezig bent met je financiering.
Hoe werkt de vrijstelling als je samen een huis koopt?
Klinkt dat herkenbaar — jij bent 29, je partner is 37, en je koopt samen een woning van €400.000? Dan geldt de vrijstelling niet automatisch voor jullie allebei.
De startersvrijstelling wordt per koper beoordeeld. Voldoet één partner aan de voorwaarden en de ander niet, dan pakt de notaris het zo op:
- Jongere koper (50% aandeel): 0% over €200.000 → €0
- Oudere koper (50% aandeel): 2% over €200.000 → €4.000
Jullie betalen samen dus €4.000 in plaats van €8.000. Dat is een besparing, maar geen volledige vrijstelling. Bij een van mijn cliënten leidde dit tot verwarring, omdat ze ervan uitgingen dat de vrijstelling voor de hele woning gold. De notaris past de tarieven afzonderlijk toe in de leveringsakte.
Hoe vraag je de startersvrijstelling aan?
Je vraagt de vrijstelling niet apart aan bij de Belastingdienst. Het loopt via de notaris. Volg deze stappen:
- Download de verklaring via de website van de Belastingdienst (zoek op "verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling")
- Vul de verklaring in en onderteken deze
- Lever de verklaring in bij de notaris vóór de ondertekening van de leveringsakte — niet erna
- De notaris verwerkt de verklaring in of bij de leveringsakte en past het 0%-tarief toe
De notaris kan de verklaring ook rechtstreeks in de leveringsakte opnemen. Volg de praktische aanlevertermijn van het notariskantoor.
Ik raad altijd aan om de verklaring minimaal één week vóór de overdracht naar de notaris te sturen. Niet op de dag zelf. Als er dan iets niet klopt — verkeerd ingevuld, ontbrekende handtekening — is er nog tijd om het op te lossen. Zo voorkom je dat een fout pas bij het tekenen wordt ontdekt.
Mag je de startersvrijstelling strategisch bewaren?
Waar begin je dan als je nu een kleinere woning koopt maar over drie jaar verwacht door te stromen naar iets groters? De vrijstelling is eenmalig, maar je bent niet verplicht hem nu te gebruiken.
Koop je vandaag een woning van €280.000 en verwacht je over twee jaar een woning van €520.000 te kopen — en ben je dan nog steeds jonger dan 35 — dan kan het zinvol zijn de vrijstelling te bewaren. Je betaalt nu 2% (€5.600), en zou bij een latere woningwaarde van €520.000 met vrijstelling €10.400 besparen. Die latere aankoop en de toepasselijkheid van de vrijstelling zijn niet zeker. Je moet dan aan alle geldende voorwaarden voldoen. Mijn advies is: bereken dit altijd door vóór je een beslissing neemt. De grens stijgt in 2027 naar €615.000, wat de rekensom anders maakt.
Als onafhankelijk hypotheekadviseur reken ik dit soort keuzes dagelijks door samen met mijn cliënten. Doe de MatchCheck op nikidewolff.nl en kijk of ik bij jouw situatie pas.
Start de MatchCheckCheck of mijn werkwijze bij jou past. Niet elke MatchCheck leidt tot een gesprek.
Veelgestelde vragen
Wat is de vrijstelling voor overdrachtsbelasting in 2026?
Startersvrijstelling kan gelden voor kopers die bij overdracht 18 jaar of ouder en jonger dan 35 zijn, langdurig zelf gaan wonen en de vrijstelling niet eerder hebben gebruikt. De waarde van de hele woning mag in 2026 maximaal €555.000 zijn. De vereiste verklaring moet vóór de overdracht bij de notaris zijn.
Wat is de vrijstelling voor overdrachtsbelasting in 2027?
De woningwaardegrens voor startersvrijstelling is vanaf 1 januari 2027 €615.000. Dat bedrag is vastgesteld in de Bijstellingsregeling indirecte belastingen en de Provinciewet 2026. Het verkrijgingsmoment, doorgaans de notariële levering, bepaalt welke jaargrens geldt; de overige vrijstellingsvoorwaarden blijven van belang.
Welke koper betaalt 2% overdrachtsbelasting?
Doorgaans een koper die de woning zelf voor langere tijd gaat bewonen en geen startersvrijstelling toepast. Leeftijd alleen bepaalt het tarief niet. De belastbare waarde is bij eigendomsoverdracht de marktwaarde, minimaal de tegenprestatie.
Kun je de startersvrijstelling gebruiken als je al eerder een woning hebt gekocht?
Ja. Een eerdere koopwoning sluit toepassing niet vanzelf uit. Je mag de startersvrijstelling niet eerder hebben gebruikt en moet bij de nieuwe verkrijging aan alle voorwaarden voldoen.
Wat gebeurt er als je de verklaring niet op tijd inlevert?
De ondertekende verklaring moet vóór de overdracht bij de notaris zijn, of in de akte worden opgenomen. Denk je dat te veel belasting is betaald, bespreek dan bezwaar binnen zes weken na betaling. Een later verzoek kan tot vijf jaar na het einde van het belastingjaar worden gedaan. Dat garandeert geen vrijstelling of teruggaaf.
