-1.webp)
Overdrachtsbelasting bereken je door de koopsom te vermenigvuldigen met het geldende tarief — maar welk tarief van toepassing is, hangt af van jouw situatie. Starter, doorstromer of belegger: elk betaalt anders.
📌 In het kort
- Bereken hoeveel overdrachtsbelasting je betaalt: koopsom × tarief
- Drie tarieven: 0% (starter), 2% (hoofdverblijf), 8% (overige gevallen)
- Starters onder 35 jaar kunnen de vrijstelling gebruiken tot € 525.000
- De notaris regelt de betaling; meefinancieren in je hypotheek mag niet
Ga je binnenkort een woning kopen en wil je weten of je in aanmerking komt voor de startersvrijstelling of hoe de overdrachtsbelasting in jouw totale financiering past?
Ga je binnenkort een woning kopen en wil je weten of je in aanmerking komt voor de startersvrijstelling of hoe de overdrachtsbelasting in jouw totale financiering past?
Start de MatchCheckCheck of mijn werkwijze bij jou past. Niet elke MatchCheck leidt tot een gesprek.
Wat is overdrachtsbelasting?
Overdrachtsbelasting is een belasting die je betaalt als je een woning of ander onroerend goed koopt. Het geldt ook bij de overdracht van rechten op onroerend goed, zoals een erfpachtrecht — het recht om grond van een ander te gebruiken. Altijd betaalt de koper, nooit de verkoper.
Wat ik in de praktijk zie: veel kopers zijn verrast dat de belasting ook over erfpachtrechten geldt. Dat maakt de aankoop van een woning op erfpacht soms complexer dan gedacht.
Hoeveel procent overdrachtsbelasting betaal je in 2026?
Er zijn drie tarieven. Hoeveel overdrachtsbelasting je betaalt, hangt af van wie je bent en wat je met de woning doet. Klinkt dat simpel? Dat is het voor de meeste kopers ook — maar er zijn uitzonderingen.
| Situatie | Tarief | Rekenvoorbeeld (koopsom € 350.000) |
|---|---|---|
| Starter, 18–35 jaar, hoofdverblijf, nooit eerder vrijstelling gebruikt | 0% | € 0 |
| Koper die woning als hoofdverblijf gebruikt (geen startersvrijstelling) | 2% | € 7.000 |
| Woning niet als hoofdverblijf: verhuur, tweede woning, bedrijfspand | 8% | € 28.000 |
Hoeveel is overdrachtsbelasting dus precies? Dat verschil tussen € 0 en € 28.000 op dezelfde woning laat zien waarom het tarief zo bepalend is voor je financiële planning.
Rekenformule: zo bereken je het bedrag
De formule is eenvoudig: koopsom × tarief = overdrachtsbelasting. Bij een koopsom van € 350.000 en een tarief van 2% betaal je dus € 7.000.
De berekeningsgrondslag is altijd de economische waarde van de woning. In de meeste gevallen is dat de koopsom. Maar is de taxatiewaarde hoger dan de koopsom — wat voorkomt bij onderhandse verkoop of familietransacties — dan geldt de taxatiewaarde als grondslag. Dat is een detail dat concurrenten vaak overslaan, maar bij mijn cliënten regelmatig speelt.
Wanneer geldt de startersvrijstelling?
Stel: je koopt je eerste woning, je bent 33 jaar en de koopsom is € 390.000. Dan betaal je 0% overdrachtsbelasting. Maar let op de voorwaarden — alle drie moeten kloppen.
Checklist startersvrijstelling:
- ✅ Je bent tussen de 18 en 35 jaar op de dag van de overdracht bij de notaris
- ✅ De woning wordt jouw hoofdverblijf (je gaat er zelf wonen)
- ✅ Je hebt de vrijstelling nog nooit eerder gebruikt
- ✅ De koopsom is maximaal € 525.000 (grens 2025; controleer de actuele grens voor 2026)
Koop je samen met een partner die ouder is dan 35? Dan geldt de vrijstelling alleen voor jouw aandeel. Over het aandeel van de oudere koper wordt 2% berekend. Dat zie ik bij stellen met een leeftijdsverschil regelmatig mis gaan in de planning.
Hoe en wanneer wordt overdrachtsbelasting betaald?
De notaris regelt dit voor je. Bij de overdracht doet de notaris aangifte en betaalt de belasting namens jou. Het bedrag staat apart vermeld op de notarisnota die je vooraf ontvangt.
Koop je zonder tussenkomst van een notaris — wat in de praktijk zelden voorkomt — dan moet je zelf binnen één maand aangifte doen bij de Belastingdienst.
Eén punt dat ik altijd expliciet benoem: je mag overdrachtsbelasting niet meefinancieren in je hypotheek. Je betaalt het uit eigen middelen. Voor een doorstromer die rekent op overwaarde is dat soms een verrassing. Zorg dat dit bedrag beschikbaar is vóór de notarisafspraak.
Ik raad altijd aan om vóór de notarisafspraak schriftelijk vast te leggen dat je aan alle voorwaarden voor de startersvrijstelling voldoet. Neem die verklaring mee naar de notaris. Achteraf alsnog aanvragen is niet mogelijk — en die fout is duur.
Op mijn kenniscentrum op nikidewolff.nl vind je meer uitleg over de bijkomende kosten bij het kopen van een woning, waaronder overdrachtsbelasting.
Deze MatchCheck is bedoeld voor wie serieus overweegt te investeren in professioneel advies.
Start de MatchCheckCheck of mijn werkwijze bij jou past. Niet elke MatchCheck leidt tot een gesprek.
Veelgestelde vragen
Betaal ik overdrachtsbelasting over de koopsom of de taxatiewaarde?
Je betaalt over de economische waarde van de woning. Dat is meestal de koopsom, maar als de taxatiewaarde hoger is, geldt die als grondslag.
Hoeveel overdrachtsbelasting betaal ik bij een tweede woning?
Voor een woning die niet als hoofdverblijf dient, betaal je 8%. Dit tarief geldt voor vakantiewoningen, verhuurpanden en tweede huizen.
Is overdrachtsbelasting aftrekbaar van de belasting?
Nee. Overdrachtsbelasting is niet aftrekbaar in de inkomstenbelasting, ook niet voor een eigen woning.
Betaal ik overdrachtsbelasting bij nieuwbouw?
Nee. Bij nieuwbouw geldt btw over de koopsom. Overdrachtsbelasting en btw sluiten elkaar uit.
Kan ik overdrachtsbelasting meefinancieren in mijn hypotheek?
Nee, dat mag niet. Je betaalt dit bedrag altijd uit eigen middelen; het staat apart op de notarisnota.
