Hoeveel eigen geld heb je nodig om een huis te kopen als starter?

Hoeveel eigen geld je nodig hebt om een huis te kopen, verschilt per aankoop. Tel de koopprijs, bijkomende kosten en gewenste buffer op en trek de goedgekeurde financiering en eventuele schenking af. Een vaste regel van minimaal 4–6% past niet bij iedere koper. De startersvrijstelling kan in 2026 veel verschil maken, maar leeftijd alleen is niet voldoende.

Hoeveel eigen geld heb je nodig als starter?

De startersvrijstelling geldt in 2026 als je op de overdrachtsdatum 18 jaar of ouder en jonger dan 35 bent, de woning langdurig zelf gaat bewonen en deze vrijstelling niet eerder hebt gebruikt. De waarde van de hele woning, inclusief aanhorigheden en eventuele gekapitaliseerde erfpachtcanon, mag maximaal €555.000 zijn. Je moet vóór de overdracht de vereiste verklaring aan de notaris geven. Een eerdere koopwoning sluit de vrijstelling niet vanzelf uit.

Bij een woningwaarde van €300.000 kan de vrijstelling €6.000 overdrachtsbelasting schelen. Voor een stel wordt per koper bekeken of de voorwaarden zijn vervuld; de waardegrens geldt wel voor de hele woning.

Je betaalt niet alle bedragen op dezelfde dag. De koopovereenkomst bepaalt wanneer een waarborgsom of bankgarantie nodig is. Een waarborgsom is vaak 10% van de koopprijs: bij €300.000 dus €30.000. Dit is zekerheid en wordt bij levering verrekend, geen extra aankoopkostenpost. Een bankgarantie kan voorkomen dat je die hele som tijdelijk stort, maar kan kosten meebrengen. Vraag naar de prijs en voorwaarden; sommige aanbieders nemen dit op in hun afhandelingskosten.

Wil je weten hoeveel eigen geld jij nodig hebt voor jouw situatie?

Check of mijn werkwijze bij jou past. Niet elke MatchCheck leidt tot een gesprek.

Waarom heb je meestal eigen middelen nodig?

Bij een koopprijs gelijk aan de woningwaarde is er binnen een gewone hypotheek meestal geen ruimte voor bijkomende kosten. Bij een hogere geaccepteerde taxatiewaarde dan de koopprijs kan soms wel ruimte bestaan, afhankelijk van je inkomen en het beleid van de bank. Een schenking kan ook helpen; een extra lening telt mee als verplichting en kan je hypotheekruimte verlagen.

Een bod boven de vraagprijs is niet automatisch een bod boven de taxatiewaarde. Betaal je €20.000 meer dan de geaccepteerde woningwaarde, dan moet dat verschil bij gewone financiering buiten de hypotheek worden opgevangen, naast de overige kosten.

Welke kosten betaal je met eigen geld?

Begroot alle bijkomende kosten voordat je een bod uitbrengt. Offertes verschillen per aanbieder en situatie. Denk aan:

• Overdrachtsbelasting: meestal 2% bij langdurige eigen bewoning, tenzij een vrijstelling geldt. Leeftijd 35 of ouder is geen afzonderlijk tariefcriterium.
• Notaris en Kadaster: voor de levering en, bij financiering, de hypotheekakte.
• Taxatie en bouwkundige keuring: afhankelijk van de aankoop en bankvoorwaarden.
• Hypotheekadvies en bemiddeling: vraag een offerte en lees wat daarin is inbegrepen.
• Bankgarantie: controleer of deze nodig is en welke kosten daarvoor gelden.
• NHG: in 2026 eenmalig 0,4% van de lening. De gewone grens is €470.000; onder specifieke voorwaarden is maximaal €498.200 mogelijk. NHG kan een rentevoordeel geven, maar dat voordeel en de terugverdientijd zijn niet voor iedereen gelijk.

Bestaande bouw en nieuwbouw: wat zijn de verschillen?

Nieuwbouw wordt vaak vrij op naam verkocht. Bij een gebruikelijke met btw belaste levering kan de samenloopvrijstelling voor overdrachtsbelasting gelden. De leveringskosten zijn bij vrij op naam doorgaans in de prijs verwerkt; kosten voor je hypotheekakte, advies en andere financieringsdiensten kunnen wel voor jouw rekening komen. Nieuwbouw is daardoor niet automatisch goedkoper in totaal.

Begroot ook meerwerk, inrichting, eventuele dubbele woonlasten en bouwrente. Bouwrente kan betrekking hebben op grond en al vervallen bouwtermijnen. Bereidstellingsprovisie voor een verlengde hypotheekofferte hangt af van je aanbieder. Meer informatie staat bij hypotheek bij nieuwbouw.

Rekenvoorbeeld: hoeveel eigen geld bij een huis van €300.000?

Dit is een fictief begrotingsvoorbeeld voor een bestaande woning. Koopprijs en geaccepteerde woningwaarde zijn beide €300.000, de hypotheek is €300.000 en beide kopers gaan langdurig zelf wonen. De dienstverleningsbedragen zijn voorbeeldbedragen, geen actuele offertes. We vergelijken een koper die aan alle voorwaarden voor startersvrijstelling voldoet met een koper zonder vrijstelling.

NHG, een eventuele bankgarantie, aankoopmakelaar, verhuizing, verbouwing en je buffer zijn hierin niet opgenomen. Bij een NHG-lening van €300.000 komt bijvoorbeeld €1.200 borgtochtprovisie bij de begroting. De waarborgsom tel je niet nogmaals als aankoopkosten mee, maar je moet de tijdelijke zekerheid wel regelen.

Hoe kun je je benodigde eigen geld verlagen?

• Startersvrijstelling: controleer alle voorwaarden, niet alleen leeftijd en prijs.
• Starterslening: controleer het gemeentelijke aanbod en de financiële toets. De SVn-lening vult de eerste hypotheek aan en heeft ook een Combinatielening die de eerste jaren oploopt. De eerste drie jaar heb je geen eigen maandlasten; daarna kunnen rente en aflossing starten. Notaris, taxatie en advies zijn voor eigen rekening.
• Schenking: ouders mogen in 2026 samen jaarlijks €6.908 belastingvrij schenken. Onder voorwaarden kan een eenmalige vrijstelling van €33.129 gelden; deze vervangt de jaarlijkse vrijstelling en moet worden aangegeven. Voorwaarden zijn onder meer leeftijd 18–40, inclusief de 40e verjaardag, of een kwalificerende partner, en geen eerder gebruikte verhoogde vrijstelling. Een leen-schenkconstructie vraagt een afzonderlijke bank- en fiscale beoordeling.
• Verduurzaming: extra financieringsruimte voor toegestane energiebesparende voorzieningen is daarvoor bestemd. Die ruimte is niet vrij te besteden aan kosten koper en vervangt je aankoopbuffer niet.
• Offertes vergelijken: kijk naar de totale prijs en wat daarin is inbegrepen.

Benieuwd welke opties voor jouw situatie het meeste opleveren?

Check of mijn werkwijze bij jou past. Niet elke MatchCheck leidt tot een gesprek.

Veelgestelde vragen

Over dit artikel

Ik begeleid maximaal 75 dossiers per jaar. Wat ik daarin steeds terugzie: kopers moeten vooraf weten wanneer zekerheid en eigen middelen beschikbaar moeten zijn. Wil je weten wat jouw situatie vraagt? Doe de MatchCheck op nikidewolff.nl.