Hypotheek nieuwbouw: bouwdepot, dubbele lasten en kosten

Een hypotheek voor nieuwbouw werkt anders dan bij bestaande bouw. Je betaalt gefaseerd via een bouwdepot, krijgt te maken met renteverlies en koopt vrijwel altijd vrij op naam. Dat laatste scheelt je de overdrachtsbelasting, maar er komen andere kosten voor terug.

Ga je binnenkort een nieuwbouwwoning kopen? Doe de MatchCheck op nikidewolff.nl en ontdek of ik de juiste adviseur voor jou ben.

Ben je benieuwd of jouw nieuwbouwplannen financieel haalbaar zijn?

Maximaal 10 minuten, geen verplichtingen, je spreekt mij direct. Eerst duidelijkheid, daarna pas keuzes.

Wat maakt een nieuwbouwhypotheek anders dan bij bestaande bouw?

Er zijn vijf concrete verschillen. Ten eerste betaal je geen overdrachtsbelasting, omdat nieuwbouw vrij op naam wordt verkocht. Ten tweede werkt de betaling gefaseerd via een bouwdepot in plaats van één bedrag bij overdracht. Ten derde heb je doorgaans geen aankoopmakelaar nodig. Ten vierde loopt de hypotheekofferte langer: bij nieuwbouw geldt een geldigheidsduur van 2 tot 12 maanden. Vraag standaard om 12 maanden, want als de bouw uitloopt en je offerte verloopt, betaal je bereidstellingsprovisie voor verlenging.

Het vijfde verschil is bouwrente. Dat zijn kosten die de aannemer al maakt vóór de bouw begint, bijvoorbeeld voor grondvoorbereiding en ontwerp. Die kosten worden doorberekend aan jou als koper en staan apart op de koop-aanneemovereenkomst. Bouwrente verschilt van renteverlies: het is een kostenpost vóór het passeren, renteverlies is een kostenpost daarna.

Hoe werkt het bouwdepot bij nieuwbouw?

Na het passeren bij de notaris wordt het volledige hypotheekbedrag gestort in een bouwdepot. De bank betaalt de aannemer van daaruit per bouwfase, na goedkeuring van de factuur. Bij oplevering is het depot leeg of vrijwel leeg.

Over het geld in het depot ontvang je een rentevergoeding. Tegelijk betaal je hypotheekrente over het volledig geleende bedrag. Het verschil heet renteverlies. Bij een hypotheek van €300.000 en een rente van 3% kan dat over een bouwperiode van 12 maanden oplopen tot maximaal circa €9.000. Dat is het maximum, want het depot loopt gedurende de bouw leeg. In de praktijk is het werkelijke renteverlies lager, omdat het depot de eerste maanden nog vol staat en pas later daalt.

Ik raad altijd aan om renteverlies zoveel mogelijk met eigen spaargeld op te vangen. Renteverlies dat je meefinanciert in je hypotheek is fiscaal niet aftrekbaar. Spaar je het zelf, dan betaal je over dat geld geen hypotheekrente. Dat scheelt honderden euro's per jaar.

Welke kosten komen er kijken bij een hypotheek voor nieuwbouw?

Je betaalt geen overdrachtsbelasting en geen aankoopmakelaar. Maar er zijn andere kostenposten:

• Bouwrente: kosten van de aannemer vóór de start, doorberekend aan jou, staan in de koop-aanneemovereenkomst
• Meerwerk: je kunt maximaal 25% van de aanneemsom aan meerwerk meefinancieren in je hypotheek; het meerdere betaal je zelf
• Bereidstellingsprovisie: betaal je aan de bank als je offerte verloopt door vertraging in de bouw
• 5%-regeling: 5% van de aanneemsom moet je op opleverdag zelf beschikbaar hebben; dit wordt niet automatisch meegefinancierd

Hoeveel kun je lenen voor een nieuwbouwwoning?

Normaal mag je maximaal 100% van de marktwaarde lenen. Bij nieuwbouw omvat die marktwaarde meer dan alleen de koopsom: ook meerwerk, renteverlies en aansluitkosten tellen mee. Meerwerk telt alleen mee tot maximaal 25% van de aanneemsom. Koop je een energiezuinige woning of financier je verduurzamende maatregelen, dan mag je tot 106% van de marktwaarde lenen.

Op basis van inkomen gelden dezelfde leennormen als bij bestaande bouw. Wat je kunt lenen hangt af van je inkomen, niet van het type woning. Wil je weten wat er voor jou mogelijk is? Op nikidewolff.nl vind je meer informatie over het berekenen van je maximale hypotheek.

NHG is mogelijk bij nieuwbouw als de totale kosten binnen de kostengrens blijven. Die grens ligt in 2026 op €470.000, inclusief meerwerk en renteverlies. De grens wordt jaarlijks vastgesteld.

Wat is de 5%-regeling bij nieuwbouw?

Bij oplevering mag je als koper 5% van de aanneemsom inhouden. Dat bedrag stort je op een notariële derdengeldenrekening, een geblokkeerde rekening bij de notaris. Het dient als zekerheid: herstelt de aannemer de gebreken niet, dan beschik jij nog over dit geld. Na drie maanden, of eerder als de gebreken zijn opgelost, keert de notaris het bedrag uit aan de aannemer.

Wat ik regelmatig tegenkom: kopers die niet weten dat dit bedrag beschikbaar moet zijn op de dag van oplevering. Het wordt niet automatisch meegefinancierd. Bij een aanneemsom van €300.000 gaat het om €15.000 die je zelf klaar moet hebben staan.

Wanneer begin je met hypotheek betalen bij nieuwbouw?

Je betalingsverplichting begint op de dag dat je de hypotheekakte tekent bij de notaris. Niet bij oplevering. Vanaf dat moment betaal je rente over het opgenomen bedrag. Aflossen start doorgaans pas na oplevering, als de volledige hypotheek is opgenomen.

Heb je nog een huur- of koopwoning tijdens de bouw? Dan heb je dubbele lasten. De berekening is eenvoudig: hypotheekrente nieuwbouw plus je oude huur of hypotheek, minus de depotrente die je ontvangt over het nog niet uitbetaalde deel van het depot. Dat laatste bedrag daalt naarmate de bouw vordert, dus de netto extra last loopt langzaam op gedurende de bouwperiode.

Hoeveel dat is, verschilt per situatie. Bij een doorstromer die ik begeleidde, met een bouwperiode van 9 maanden en een nog niet verkochte woning, liep dit op tot €1.400 per maand extra. Dat was geen verrassing, want we hadden het vooraf doorgerekend. Maar het vraagt wel planning. Wil je weten hoe dit voor jou uitpakt? Bereken je verwachte maandlasten als eerste stap.

Benieuwd of jouw financiering klopt vóórdat je tekent? Check of mijn werkwijze bij jou past via de MatchCheck op nikidewolff.nl.

Wil je weten of jouw nieuwbouwfinanciering klopt voordat je ergens aan vastzit?

Maximaal 10 minuten, geen verplichtingen, je spreekt mij direct. Eerst duidelijkheid, daarna pas keuzes.

Veelgestelde vragen