-1.webp)
Een hypotheek voor nieuwbouw werkt anders dan bij bestaande bouw: je betaalt gefaseerd via een bouwdepot en krijgt te maken met bouwrente en renteverlies. Nieuwbouw koop je vrijwel altijd vrij op naam, wat direct invloed heeft op je kosten.
📌 In het kort
- Een nieuwbouwhypotheek werkt via een bouwdepot: de aannemer ontvangt betalingen per bouwfase
- Je betaalt geen overdrachtsbelasting omdat nieuwbouw vrij op naam wordt verkocht
- Renteverlies is het verschil tussen de hypotheekrente die je betaalt en de vergoeding over je depot
- Je kunt tot 106% lenen als je verduurzamende maatregelen financiert
- Dubbele maandlasten zijn mogelijk als je tijdens de bouw al een andere woning hebt
Bij bestaande bouw betaal je de koopsom in één keer op de dag van overdracht. Bij een nieuwbouwhypotheek werkt dat anders: het geld gaat in een bouwdepot en de aannemer ontvangt betalingen per opleveringsfase. Je sluit de hypotheek af na het tekenen van de koop-aanneemovereenkomst, soms ruim voor de eerste steen wordt gelegd.
Ga je binnenkort een nieuwbouwwoning kopen en wil je weten of jouw financiering klopt vóórdat je tekent? Doe de MatchCheck op nikidewolff.nl en ontdek of ik de juiste adviseur voor jou ben.
Start de MatchCheckCheck of mijn werkwijze bij jou past. Niet elke MatchCheck leidt tot een gesprek.
Wat maakt een nieuwbouwhypotheek anders dan bij bestaande bouw?
De belangrijkste verschillen op een rij:
- Vrij op naam: je betaalt geen overdrachtsbelasting (2% bij bestaande bouw)
- Bouwdepot: het geleende bedrag staat klaar en wordt gefaseerd uitgekeerd
- Gefaseerde betaling: de aannemer factureert per bouwfase, niet in één keer
- Geen makelaarskosten: bij nieuwbouw heb je doorgaans geen aankoopmakelaar nodig
Hoe werkt het bouwdepot bij nieuwbouw?
Het volledige hypotheekbedrag wordt na het passeren bij de notaris gestort in een bouwdepot. Van daaruit betaalt de bank de aannemer per bouwfase. Klinkt eenvoudig, maar er zit een addertje onder het gras.
Zo werkt het stap voor stap:
- Je tekent de koop-aanneemovereenkomst
- Je sluit de hypotheek af en passeert bij de notaris
- Het hypotheekbedrag gaat in het bouwdepot
- De aannemer stuurt facturen per bouwfase
- De bank betaalt uit het depot na goedkeuring
- Bij oplevering is het depot (bijna) leeg
Over het geld in het depot ontvang je een rentevergoeding. Tegelijk betaal je hypotheekrente over het volledig geleende bedrag. Het verschil heet renteverlies. Bij een hypotheek van €300.000 en een rente van 3% kan dat over een bouwperiode van 12 maanden oplopen tot circa €9.000.
Ik raad altijd aan om renteverlies zoveel mogelijk met eigen spaargeld op te vangen. Renteverlies dat je meefinanciert in je hypotheek is fiscaal niet aftrekbaar. Spaar je het zelf, dan betaal je over dat geld geen hypotheekrente. Dat scheelt honderden euro's per jaar.
Welke kosten komen er kijken bij een hypotheek voor nieuwbouw?
Je betaalt geen overdrachtsbelasting en geen aankoopmakelaar. Maar er zijn andere kostenposten waar je rekening mee houdt.
| Kostenpost | Toelichting |
|---|---|
| Bouwrente | Rente die de aannemer rekent over de aanneemsom vóór het passeren bij de notaris |
| Renteverlies | Verschil tussen hypotheekrente en depotvergoeding tijdens de bouw |
| Meerwerk | Aanpassingen aan de basiswoning; onder voorwaarden mee te financieren |
| Advies- en afsluitkosten | Vergoeding voor hypotheekadvies en bankkosten |
| NHG-premie | Eenmalige premie als je binnen de NHG-grens leent (momenteel 0,6%) |
| Dubbele maandlasten | Lasten voor je huidige woning én hypotheekrente nieuwbouw tegelijk |
In mijn praktijk zie ik dat kopers meerwerk onderschatten. Een extra slaapkamer of een andere keukenindeling tikt al snel op. Controleer goed of je meerwerk meefinanciert of uit eigen middelen betaalt.
Hoeveel kun je lenen voor een nieuwbouwwoning?
Kun je meer lenen bij nieuwbouw dan bij bestaande bouw? Ja, onder één voorwaarde.
Normaal mag je maximaal 100% van de marktwaarde lenen. Bij nieuwbouw omvat die marktwaarde meer dan alleen de koopsom: ook meerwerk, renteverlies en aansluitkosten tellen mee. Koop je een energiezuinige woning of financier je verduurzamende maatregelen, dan mag je tot 106% van de marktwaarde lenen.
Op basis van inkomen gelden dezelfde leennormen als bij bestaande bouw. Wat je kunt lenen hangt af van je inkomen, niet van het type woning.
Wat is de 5%-regeling bij nieuwbouw?
Bij oplevering mag je als koper 5% van de aanneemsom inhouden. Dat bedrag stort je op een notariële derdengeldenrekening — een geblokkeerde rekening bij de notaris. Het dient als zekerheid: herstelt de aannemer de gebreken niet, dan beschik jij nog over dit geld.
Na drie maanden, of eerder als de gebreken zijn opgelost, keert de notaris het bedrag uit aan de aannemer. Wat ik vaak tegenkom: kopers die niet weten dat dit bedrag beschikbaar moet zijn op het moment van oplevering. Het wordt niet automatisch meegefinancierd in je hypotheek. Zorg dat je dit zelf klaar hebt staan.
Wanneer begin je met hypotheek betalen bij nieuwbouw?
Je betalingsverplichting begint op de dag dat je de hypotheekakte tekent bij de notaris. Niet bij oplevering. Vanaf dat moment betaal je rente over het opgenomen bedrag. Aflossen start doorgaans pas na oplevering, als de volledige hypotheek is opgenomen.
Heb je nog een huur- of koopwoning tijdens de bouw? Dan heb je dubbele maandlasten. De gemiddelde bouwduur is 12 maanden, dus reken op een jaar lang dubbele lasten. Bij een stel dat ik recent begeleidde, liep dit op tot €1.400 per maand extra. Dat was geen verrassing — we hadden het vooraf doorgerekend — maar het vraagt wel planning.
Deze MatchCheck is bedoeld voor wie serieus overweegt te investeren in professioneel advies.
Start de MatchCheckCheck of mijn werkwijze bij jou past. Niet elke MatchCheck leidt tot een gesprek.
Veelgestelde vragen
Kan ik meer lenen voor een nieuwbouwwoning dan voor bestaande bouw?
Ja, bij nieuwbouw mag je tot 106% van de marktwaarde lenen als je verduurzamende maatregelen financiert. De marktwaarde omvat ook meerwerk en renteverlies.
Wat zijn dubbele maandlasten bij nieuwbouw?
Als je nog een huur- of koopwoning hebt tijdens de bouw, betaal je beide lasten tegelijk. Gemiddeld duurt een bouwperiode 12 maanden.
Wat is de 5%-regeling bij nieuwbouw?
Je houdt 5% van de aanneemsom in bij oplevering en stort dit bij de notaris als zekerheid voor herstel van gebreken. Na drie maanden of na herstel keert de notaris het bedrag uit aan de aannemer.
Hoe lang is een hypotheekofferte geldig bij nieuwbouw?
Langer dan bij bestaande bouw, omdat de bouw maanden duurt. Vraag altijd een offerte met ruime geldigheidsduur en vraag naar verlengingsmogelijkheden.
Kan ik NHG afsluiten bij een nieuwbouwhypotheek?
Ja, als de totale koopsom inclusief meerwerk en renteverlies binnen de NHG-kostengrens valt. Vraag een adviseur naar de actuele grens.
