Hypotheek nieuwbouw: bouwdepot, dubbele lasten en kosten

Een hypotheek voor nieuwbouw vraagt om een planning voor de bouwperiode én daarna. Betalingen lopen meestal via een bouwdepot, terwijl je hypotheeklasten al tijdens de bouw beginnen. Neem meerwerk, bouwrente, mogelijke dubbele woonlasten en de afspraken bij oplevering mee in je budget.

Ga je binnenkort een nieuwbouwwoning kopen? Doe de MatchCheck op nikidewolff.nl en ontdek of ik de juiste adviseur voor jou ben.

Wil je weten of mijn werkwijze bij jouw nieuwbouwplannen past?

Check of mijn werkwijze bij jou past. Niet elke MatchCheck leidt tot een gesprek.

Wat maakt een nieuwbouwhypotheek anders dan bij bestaande bouw?

Bij nieuwbouw betaal je de aannemer meestal in termijnen op basis van de voortgang. Je koopt een projectwoning vaak vrij op naam (v.o.n.). In de prijs zitten doorgaans btw en de kosten van de eigendomsoverdracht. De gebruikelijke nieuwbouwlevering met btw valt onder de samenloopvrijstelling voor overdrachtsbelasting. Dat komt niet uitsluitend door het etiket v.o.n.; laat de notaris de fiscale behandeling controleren, vooral bij losse grondaankoop of bijzondere constructies.

Hypotheekadvies, de hypotheekakte en eventueel een aankoopadviseur betaal je volgens de gemaakte afspraken afzonderlijk. Controleer bovendien tot wanneer de hypotheekofferte geldig is, of verlenging mogelijk is en wat die kost. Een lange offertegeldigheid is iets anders dan de looptijd van het bouwdepot. Bereidstellingsprovisie is niet bij elke verlenging automatisch verschuldigd.

Bouwrente is een contractuele financieringsvergoeding voor grond en eventueel al vervallen bouwtermijnen vóór de hypotheekoverdracht. Het is geen algemene verzamelnaam voor ontwerp- of bouwkosten. De overeenkomst bepaalt over welke bedragen, periode en tegen welk tarief die rente wordt berekend.

Hoe werkt het bouwdepot bij nieuwbouw?

Na de hypotheekoverdracht wordt het bedrag voor nog te betalen bouwkosten in een bouwdepot gezet. Geld voor bijvoorbeeld de grond of al vervallen termijnen kan direct worden betaald; dus niet altijd belandt de volledige hypotheek in het depot. Je declareert bouwtermijnen en toegestaan meerwerk volgens de bankvoorwaarden. Een restant wordt na sluiting volgens die voorwaarden verwerkt.

Je betaalt rente over de uitstaande hypotheeklening en ontvangt eventueel vergoeding over het resterende depot. Na betalingen aan de aannemer daalt het saldo en daarmee meestal de vergoeding. Kijk daarbij naar bedragen, niet alleen naar het verschil tussen twee rentepercentages. Aflossing op een annuïtaire of lineaire hypotheek kan tijdens de bouw al lopen.

Fictief rentevoorbeeld: een lening van €300.000 kost bij 3% rente €750 rente per maand. Bij een gemiddeld depotsaldo van €150.000 en eveneens 3% vergoeding ontvang je gemiddeld €375 per maand. Het saldo van de rentebedragen is dan €375 per maand, of €4.500 over twaalf maanden. Dit voorbeeld veronderstelt een onveranderde hoofdsom en vergoeding gedurende de hele periode. Aflossing, belasting, oude woonlasten en overige kosten ontbreken; het is geen offerte.

Fiscaal: bij een kwalificerend nieuwbouwdepot trek je de ontvangen depotrente af van de betaalde rente. De bijzondere regeling geldt maximaal twee jaar vanaf de koop-/aannemingsovereenkomst, of vanaf het afsluiten van de lening bij de notaris als er bij het tekenen nog geen lening was. Rente over extra geld dat je leent om aftrekbare rente te betalen, is in beginsel niet aftrekbaar. De betaalde rente zelf en de rente op de extra financiering zijn verschillende posten. Laat deze leningdelen apart beoordelen.

Welke kosten komen er kijken bij een hypotheek voor nieuwbouw?

Maak naast de koop-/aanneemsom een overzicht van:

• Bouwrente: volgens de periode en berekening in je overeenkomst.
• Meerwerk en afwerking: bijvoorbeeld keuken, badkamer, vloeren en een uitbouw; controleer wat de bank accepteert en welke kosten je zelf betaalt.
• Financieringskosten: hypotheekadvies, hypotheekakte, eventueel taxatie en NHG-provisie.
• Offerteverlenging: eventuele kosten volgens de offerte, niet een vast bedrag voor iedere bank.
• Dubbele woonlasten: bestaande huur of hypotheek naast de nieuwe rente, aflossing en overige woonkosten.
• Oplevering: eventuele keuring en de afspraken over het notariële 5%-depot of vervangende zekerheid.

Hoeveel kun je lenen voor een nieuwbouwwoning?

Je financiering moet passen bij je inkomen, verplichtingen en woningwaarde. Normaal geldt maximaal 100% van de marktwaarde. Bij NHG wordt de nieuwbouwwaarde volgens de voorgeschreven kostenposten bepaald, waaronder meer-/minderwerk en bouwrente. Er is geen algemene regel dat meerwerk altijd tot 25% van de aanneemsom financierbaar is. De bank kan wel eigen acceptatievoorwaarden stellen.

Tot 106% van de waarde lenen kan onder voorwaarden voor toegestane energiebesparende voorzieningen. De extra 6% is daarvoor bestemd; alleen een energiezuinige woning kopen geeft geen vrije bestedingsruimte. Het energielabel kan daarnaast invloed hebben op de inkomenstoets. Laat je maximale hypotheek berekenen met het juiste label en budget.

De NHG-grens is in 2026 €470.000; met de toepasselijke verruiming kan €498.200 gelden. Bij nieuwbouw bestaan specifieke regels voor A++++ en voor aanvullende energiebesparende voorzieningen. Niet elk meerwerkbedrag kan onder de verruimde grens worden gebracht. Renteverlies telt bij de kostentoets mee als je het leent. NHG en de bank beoordelen ook de lening en overige voorwaarden; alleen onder een grens blijven garandeert geen acceptatie.

Controleer de NHG Voorwaarden en normen 2026, met name de bepalingen over aankoop en marktwaarde van nieuwbouw.

Wat is de 5%-regeling bij nieuwbouw?

Als particuliere opdrachtgever mag je bij oplevering 5% van de aanneemsom bij de notaris in depot storten in plaats van dit aan de aannemer te betalen. Dat is zekerheid voor herstel van gebreken. Het is geen extra 5% boven op de aanneemsom en ook geen bedrag dat je altijd aanvullend uit spaargeld moet betalen. Spreek vooraf met bank en notaris af hoe de laatste termijn wordt voldaan. Een passende vervangende bankgarantie van de aannemer kan het depot vervangen.

Bij een aanneemsom van €300.000 is 5% €15.000 van diezelfde aanneemsom. Laat de notaris uitleggen welke regeling op je contract van toepassing is en hoe je gebreken meldt. Onder de sinds 2024 aangepaste regeling is vrijgave na drie maanden niet zomaar automatisch. De aannemer moet je informeren over je opschortingsrecht; jij geeft aan welk bedrag wegens gebreken gehandhaafd moet worden. Een blokkade moet passend en onderbouwd zijn.

Bron: Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie: 5%-regeling.

Wanneer begin je met hypotheek betalen bij nieuwbouw?

Vanaf het ingaan van de lening bij de hypotheekoverdracht beginnen de verplichtingen uit je hypotheekcontract. Rente wordt berekend over de uitstaande schuld. Bij annuïtaire en lineaire leningen loopt ook aflossing tijdens de bouw; wacht dus niet tot oplevering om die te begroten. De exacte eerste betaaldatum staat in je afspraken met de bank.

Maak een maandplanning met nieuwe rente en aflossing, je oude huur of hypotheek, eventuele overbruggingsrente en overige kosten. Verwerk de depotvergoeding op het moment en op de rekening waarop die werkelijk wordt ontvangen. Een bijschrijving in het depot verlaagt niet direct je afschrijving op de betaalrekening. Houd ook een scenario aan waarin oplevering en verkoop later plaatsvinden.

Bekijk je verwachte maandlasten als voorbereiding. De werkelijke lasten hangen af van het betalingsschema, je lening en de duur van eventuele overlap.

Wil je weten of mijn werkwijze bij je nieuwbouwplannen past?

Check of mijn werkwijze bij jou past. Niet elke MatchCheck leidt tot een gesprek.

Veelgestelde vragen