Wat is overdrachtsbelasting?

Overdrachtsbelasting is een belasting die je betaalt als je een bestaande woning of ander onroerend goed koopt in Nederland. Hoeveel je betaalt, hangt af van wie je bent en waarvoor je de woning koopt.

De koper betaalt overdrachtsbelasting, niet de verkoper. Staat er bij een woning "kosten koper" (k.k.)? Dan vallen de overdrachtsbelasting en notariskosten voor jouw rekening. Wat ik vaak tegenkom: kopers die dit verschil pas ontdekken als de rekening van de notaris binnenkomt.

Ga je binnenkort een woning kopen en wil je weten of je alle bijkomende kosten goed in beeld hebt? Check via de MatchCheck of ik de juiste adviseur voor jou ben.

Check of mijn werkwijze bij jou past. Niet elke MatchCheck leidt tot een gesprek.

Wie betaalt overdrachtsbelasting?

Bij gebruikelijke nieuwbouw betaal je btw die doorgaans in de vrij-op-naamprijs is verwerkt. Onder voorwaarden geldt de samenloopvrijstelling voor overdrachtsbelasting. Vrij op naam alleen is geen bewijs van vrijstelling. De notaris beoordeelt de levering en regelt bij een notariële overdracht de aangifte en betaling namens jou.

Hoeveel overdrachtsbelasting betaal je?

Het tarief verschilt per situatie. In mijn praktijk zie ik dat kopers dit regelmatig onderschatten, zeker als ze geen recht hebben op de startersvrijstelling.

Deze tarieven gelden in 2026. De grondslag is de waarde in het economisch verkeer, minstens de tegenprestatie. Een lage familiekoopprijs verlaagt die waarde niet automatisch.

Koop je een woning van €400.000 als hoofdverblijf en val je niet onder de startersvrijstelling? Dan betaal je €8.000 overdrachtsbelasting. Dat is geld dat je op de dag van de overdracht klaar moet hebben.

Wanneer betaal je geen overdrachtsbelasting?

Niet iedereen betaalt overdrachtsbelasting. Er zijn een aantal situaties waarin je vrijstelling krijgt — volledig of gedeeltelijk. Klinkt dat herkenbaar, maar weet je niet of jij eronder valt?

Startersvrijstelling: voorwaarden

De startersvrijstelling is de bekendste uitzondering. Je betaalt 0% als je aan alle voorwaarden voldoet. Voldoe je niet aan de voorwaarden, dan geldt bijvoorbeeld 2% bij langdurige eigen bewoning of 8% voor een woning die je niet langdurig zelf gaat bewonen.

• Je bent 18 jaar of ouder en jonger dan 35 op het moment van overdracht
• De woning wordt je hoofdverblijf — je gaat er zelf voor langere tijd wonen
• De waarde van de hele woning is in 2026 maximaal €555.000, inclusief aanhorigheden en eventuele gekapitaliseerde erfpachtcanon
• Je hebt de vrijstelling nog niet eerder gebruikt
• Je dient een schriftelijke verklaring in bij de notaris, vóór de overdracht; houd ook rekening met de praktische aanlevertermijn van je notaris

Kopen jullie samen? Iedere koper moet zelf aan alle voorwaarden voldoen. De vrijstelling geldt alleen over het aandeel van een kwalificerende koper; de waardegrens geldt voor de hele woning. Een partner zonder vrijstelling betaalt doorgaans 2% over het eigen aandeel bij langdurige eigen bewoning. Een eerdere koopwoning sluit de startersvrijstelling niet automatisch uit als deze niet eerder is gebruikt.

Overige vrijstellingen

Naast de vrijstelling overdrachtsbelasting zijn er meer situaties waarin je geen of minder overdrachtsbelasting betaalt.

• Met btw belaste levering: onder voorwaarden geldt de samenloopvrijstelling, bijvoorbeeld bij gebruikelijke nieuwbouw.
• Erfenis: verkrijging door vererving is in beginsel geen belastbare verkrijging voor overdrachtsbelasting; er kan wel erfbelasting spelen.
• Huwelijk of geregistreerd partnerschap: bepaalde verkrijgingen door boedelmenging of verdeling vallen buiten de heffing. Niet iedere overdracht tussen partners valt hieronder.
• Doorverkoop binnen zes maanden: de eerdere belaste verkrijging kan onder voorwaarden de grondslag verminderen. Dit is geen algemene vrijstelling en de uitkomst hangt af van de eerdere heffing.
• Verdeling bij scheiding: vrijstelling of uitsluiting kan gelden, afhankelijk van de gemeenschap, oorspronkelijke verkrijging en eigendomsverhouding. Laat een uitkoop door de notaris beoordelen.

Kan ik overdrachtsbelasting meefinancieren of aftrekken?

Aftrekbaarheid en financierbaarheid zijn verschillende vragen.

Overdrachtsbelasting zelf is niet aftrekbaar als eigenwoningkosten in de inkomstenbelasting. Een gewone hypotheek is in beginsel beperkt tot 100% van de woningwaarde en moet ook bij je inkomen passen. Bij een koopprijs gelijk aan die waarde is er meestal geen ruimte voor bijkomende kosten. Is de geaccepteerde taxatiewaarde hoger dan de koopprijs, dan kan soms wel ruimte bestaan, als het bankbeleid en je inkomen dat toelaten.

Bereken de overdrachtsbelasting vooraf en neem de post op in je volledige begroting. Controleer welke middelen vóór de overdracht op de rekening van de notaris moeten staan.

Deze MatchCheck is bedoeld voor wie serieus overweegt te investeren in professioneel advies.

Check of mijn werkwijze bij jou past. Niet elke MatchCheck leidt tot een gesprek.

Veelgestelde vragen