-1.webp)
Overdrachtsbelasting is een belasting die je betaalt als je een bestaande woning of ander onroerend goed koopt in Nederland. Hoeveel je betaalt, hangt af van wie je bent en waarvoor je de woning koopt.
📌 In het kort
- Overdrachtsbelasting betaal je bij aankoop van bestaand onroerend goed
- Het tarief is 0%, 2%, 8% of 10,4% afhankelijk van je situatie
- Starters tot 35 jaar kunnen vrijstelling krijgen bij een woning tot €555.000
- Je betaalt via de notaris, uit eigen geld — niet via je hypotheek
De koper betaalt overdrachtsbelasting, niet de verkoper. Staat er bij een woning "kosten koper" (k.k.)? Dan vallen de overdrachtsbelasting en notariskosten voor jouw rekening. Wat ik vaak tegenkom: kopers die dit verschil pas ontdekken als de rekening van de notaris binnenkomt.
Ga je binnenkort een woning kopen en wil je weten of je alle bijkomende kosten goed in beeld hebt? Check via de MatchCheck of ik de juiste adviseur voor jou ben.
Start de MatchCheckCheck of mijn werkwijze bij jou past. Niet elke MatchCheck leidt tot een gesprek.
Wie betaalt overdrachtsbelasting?
Bij nieuwbouw is dat anders. Koop je een nieuwbouwwoning "vrij op naam" (v.o.n.), dan betaal je geen overdrachtsbelasting maar wel btw — en die zit al in de koopprijs verwerkt. De notaris regelt de aangifte en betaling aan de Belastingdienst namens jou op het moment van overdracht.
Hoeveel overdrachtsbelasting betaal je?
Het tarief verschilt per situatie. In mijn praktijk zie ik dat kopers dit regelmatig onderschatten, zeker als ze geen recht hebben op de startersvrijstelling.
| Situatie | Tarief | Voorbeeld bij €400.000 |
|---|---|---|
| Starter (voldoet aan voorwaarden) | 0% | €0 |
| Eigen bewoning | 2% | €8.000 |
| Niet zelfbewonen (bijv. verhuur) | 8% | €32.000 |
| Niet-woning (bijv. bedrijfspand) | 10,4% | €41.600 |
Koop je een woning van €400.000 als hoofdverblijf en val je niet onder de startersvrijstelling? Dan betaal je €8.000 overdrachtsbelasting. Dat is geld dat je op de dag van de overdracht klaar moet hebben.
Wanneer betaal je geen overdrachtsbelasting?
Niet iedereen betaalt overdrachtsbelasting. Er zijn een aantal situaties waarin je vrijstelling krijgt — volledig of gedeeltelijk. Klinkt dat herkenbaar, maar weet je niet of jij eronder valt?
Startersvrijstelling: voorwaarden
De startersvrijstelling is de bekendste uitzondering. Je betaalt 0% als je aan alle voorwaarden voldoet. Mis je er één, dan betaal je het volle tarief.
- Je bent tussen de 18 en 34 jaar op het moment van overdracht
- De woning wordt je hoofdverblijf — je gaat er zelf wonen
- De woningwaarde is maximaal €555.000
- Je hebt de vrijstelling nog niet eerder gebruikt
- Je dient een schriftelijke verklaring in bij de notaris, minimaal 2 werkdagen vóór de overdracht
Kopen jullie samen, maar is alleen jij jonger dan 35 jaar? Dan geldt de vrijstelling alleen voor jouw eigendomsdeel. Je partner betaalt dan wel 2% over zijn of haar deel.
Ik raad altijd aan om de verklaring voor de startersvrijstelling ruim van tevoren in te dienen bij de notaris — niet op de valreep. Doe je het niet op tijd, dan betaal je automatisch 8% overdrachtsbelasting. Dat kun je achteraf niet meer terugdraaien. Op nikidewolff.nl vind je meer informatie over de kosten bij het kopen van een woning.
Overige vrijstellingen
Naast de vrijstelling overdrachtsbelasting zijn er meer situaties waarin je geen of minder overdrachtsbelasting betaalt.
- Nieuwbouw vrij op naam: je betaalt btw, geen overdrachtsbelasting
- Erfenis: je erft een woning van een overledene
- Huwelijk of geregistreerd partnerschap: bij boedelmenging hoef je niet af te rekenen
- Doorverkoop binnen zes maanden: je betaalt overdrachtsbelasting alleen over de eventuele waardestijging, niet over de volledige koopsom
- Uitkoop ex-partner na scheiding: bij overname van het aandeel van je ex geldt een vrijstelling
Kan ik overdrachtsbelasting meefinancieren of aftrekken?
Twee vragen die ik vrijwel bij elk eerste gesprek hoor. Het antwoord op beide is nee.
Overdrachtsbelasting is niet fiscaal aftrekbaar in de inkomstenbelasting. Je kunt het ook niet meefinancieren via je hypotheek. Sinds 2018 mag je maximaal 100% van de woningwaarde lenen — en dat dekt alleen de woning, geen bijkomende kosten.
Je betaalt overdrachtsbelasting berekenen dus uit eigen middelen. Bij een doorstromer in Zeeland die ik recent begeleidde, bleek dit bedrag niet meegenomen in de oorspronkelijke planning. Plan dit bedrag dus bewust mee als onderdeel van je eigen geld naast de hypotheek.
Deze MatchCheck is bedoeld voor wie serieus overweegt te investeren in professioneel advies.
Start de MatchCheckCheck of mijn werkwijze bij jou past. Niet elke MatchCheck leidt tot een gesprek.
Veelgestelde vragen
Wat is het verschil tussen kosten koper en overdrachtsbelasting?
Kosten koper is een verzamelbegrip voor alle bijkomende kosten bij de aankoop van een woning. Overdrachtsbelasting is de grootste post daarin, maar kosten koper omvat ook notariskosten en kadasterkosten.
Is overdrachtsbelasting altijd 2%?
Nee. Het tarief is 0% voor starters die aan de voorwaarden voldoen, 2% bij eigen bewoning, 8% als je de woning niet zelf bewoont en 10,4% voor niet-woningen zoals bedrijfspanden.
Hoe kan ik overdrachtsbelasting vermijden?
Gebruik de startersvrijstelling als je tussen 18 en 34 jaar bent, de woning je hoofdverblijf wordt en de woningwaarde maximaal €555.000 is. Andere vrijstellingen gelden bij nieuwbouw, erfenis of huwelijk.
Wanneer betaal ik de overdrachtsbelasting?
Je betaalt op het moment van eigendomsoverdracht bij de notaris. Je stort het bedrag vooraf op de derdengeldrekening van de notaris, waarna die de aangifte en betaling regelt.
Wat is het nut van overdrachtsbelasting?
De opbrengst gaat naar het Rijk en wordt gebruikt voor publieke voorzieningen. Daarom noemen veel mensen het ook wel de 'verhuisboete'.
