Hoeveel overwaarde kan ik opnemen?

Je kunt bij de meeste geldverstrekkers lenen tot maximaal 100% van de woningwaarde — maar je inkomen bepaalt wat je daadwerkelijk opneemt. Het verschil tussen theoretische overwaarde en wat de bank toestaat is groter dan veel mensen denken.

Wat is overwaarde en hoe bereken je het?

Overwaarde is het verschil tussen wat je woning waard is en wat je er nog op schuldig bent. Stijgt de woningwaarde, dan groeit je overwaarde automatisch mee — ook als je niks extra's aflost.

Wil je binnenkort overwaarde opnemen voor een verbouwing of een nieuwe woning? Bekijk via de MatchCheck of ik de juiste adviseur ben voor jouw situatie.

Check of mijn werkwijze bij jou past. Niet elke MatchCheck leidt tot een gesprek.

Bereken je overwaarde zo: actuele woningwaarde minus resterende hypotheekschuld. De woningwaarde haal je uit een taxatierapport of je WOZ-beschikking.

Hoeveel overwaarde mag je maximaal opnemen?

Geldverstrekkers laten je lenen tot maximaal 100% van de woningwaarde — de zogenaamde loan-to-value (LTV). Bij energiebesparende maatregelen is soms 106% mogelijk. Maar die LTV-grens is slechts één kant van het verhaal.

In mijn praktijk zie ik regelmatig dat mensen rekenen op de volledige overwaarde, terwijl hun inkomen de opname al na €60.000 begrenst. Twee factoren bepalen samen je maximum:

Concreet voorbeeld: je woning is €480.000 waard en je hypotheek is €190.000. Theoretisch kun je €290.000 extra lenen. Maar als je inkomen een maximale hypotheek van €320.000 toestaat, is je feitelijke opnameruimte €130.000. Sommige aanbieders hanteren bij consumptief gebruik ook een plafond van circa €150.000 en gaan niet hoger dan 80% LTV.

Op welke manieren kun je overwaarde opnemen?

Wil je overwaarde verzilveren zonder te verhuizen? Er zijn vier routes, elk met eigen voor- en nadelen.

1. Hypotheek verhogen bij je huidige geldverstrekker — snelste route, maar niet altijd mogelijk als je rente vastzit of je inkomen onvoldoende is.
2. Tweede hypotheek afsluiten naast je bestaande lening — flexibel, maar je betaalt twee leningen tegelijk en de rente ligt vaak hoger.
3. Hypotheek oversluiten naar een hogere lening — je profiteert van een nieuw rentetarief, maar betaalt mogelijk boeterente over je huidige lening.
4. Opeethypotheek (verzilverhypotheek) voor 60-plussers — je bouwt geen schuld op in maandelijkse termijnen, maar de rente wordt bijgeschreven en je erfgenamen erven minder.

Wat kost het opnemen van overwaarde?

Een opname van €50.000 klinkt aantrekkelijk. Maar wat zijn de werkelijke kosten? Reken op eenmalige kosten van al snel €4.000 bij een hypotheekverhoging met advies.

Eenmalige kosten:

• Taxatiekosten: €650–€750
• Advies- en bemiddelingskosten: €1.500–€2.500
• Notariskosten (bij nieuwe hypotheekakte): €500–€1.000
• Boeterente bij vroegtijdig oversluiten: sterk variabel

Doorlopende kosten:

• Hogere maandlast door groter leenbedrag
• Renteopslag bij hogere LTV (boven 80–90% LTV betaal je gemiddeld 0,1–0,3% extra rente per jaar)

Kosten koper meefinancieren via overwaarde is ook mogelijk. Heb je voldoende ruimte binnen de LTV, dan verwerk je die kosten in een hogere hypotheek. Wat ik in de praktijk tegenkom: mensen vergeten de opslag op de rente mee te rekenen, terwijl die op jaarbasis honderden euro's extra kost.

Wat zijn de fiscale gevolgen van overwaarde opnemen?

De bestemming van het geld bepaalt of je renteaftrek behoudt.

• Box 1 (renteaftrek van toepassing): gebruik je de opname voor onderhoud, verbouwing of verduurzaming van je eigen woning, dan is de rente aftrekbaar.
• Box 3 (geen renteaftrek): gebruik je het geld voor iets anders — een auto, vakantie, schulden — dan vervalt de aftrek over dat deel en telt het vermogen mee in box 3.

De bijleenregeling speelt bij doorstromers: koop je een nieuwe woning en gebruik je de overwaarde niet, dan verlies je gedeeltelijk je renteaftrek. De vrijstelling in box 3 bedraagt €57.000 per persoon (2024). Ik heb hier uitgebreid over geschreven op nikidewolff.nl.

Is het slim om overwaarde op te nemen?

Klinkt dat herkenbaar — overwaarde opnemen voor iets concreets, maar twijfelen of het verstandig is?

Voordelen:

• Financiering van verduurzaming of verbouwing tegen relatief lage rente
• Geen apart consumptief krediet nodig

Nadelen en risico's:

• Je maandlasten stijgen structureel
• Daalt de woningwaarde, dan loop je risico op een restschuld
• Consumptief gebruik = verlies van renteaftrek
• Je spaarbuffer verdwijnt gedeeltelijk uit je vermogen

Mijn advies is: neem nooit meer op dan je een concreet doel voor hebt. Een stel dat ik recent begeleidde wilde €180.000 opnemen voor een aanbouw én schuldaflossing. Na doorrekening bleek €90.000 voor de verbouwing de verstandige grens — de rest maakte hun buffer te krap.

Deze MatchCheck is bedoeld voor wie serieus overweegt te investeren in professioneel advies.

Check of mijn werkwijze bij jou past. Niet elke MatchCheck leidt tot een gesprek.

Veelgestelde vragen