Een aanbouw of uitbouw financieren met overwaarde: zo werkt het

Je kunt een aanbouw of uitbouw financieren met de overwaarde op je woning — via een hypotheekverhoging of tweede hypotheek. Welke route het slimst is, hangt af van je situatie, inkomen en wat de verbouwing de woning oplevert.

Overwaarde is het verschil tussen wat je woning nu waard is en wat je nog aan hypotheek open hebt staan. Staat je huis op €400.000 en heb je nog €250.000 hypotheek? Dan is je overwaarde €150.000.

Ga je binnenkort een aanbouw of uitbouw realiseren en wil je weten welke financieringsvorm het beste bij jouw hypotheek past? Kijk op nikidewolff.nl of ik de juiste adviseur ben voor jouw situatie.

Check of mijn werkwijze bij jou past. Niet elke MatchCheck leidt tot een gesprek.

Wat is overwaarde en hoeveel kun je opnemen?

Maar je kunt niet zomaar die hele €150.000 opnemen. Banken financieren de financiering uitbouw woning tot maximaal 100% van de woningwaarde ná verbouwing. Een taxateur bepaalt wat de woning waard wordt nadat de uitbouw klaar is — dát bedrag is de basis. Houd ook rekening met een buffer van 10 tot 15% bovenop je bouwkosten. In mijn praktijk zie ik regelmatig dat verbouwingen uitlopen in tijd én geld, en dan wil je niet krap zitten. Een bouwdepot overwaarde biedt daarin houvast.

Welke financieringsroutes zijn er voor een aanbouw of uitbouw?

Je hebt drie routes om een uitbouw te financieren via je hypotheek. Wat ik vaak tegenkom: mensen denken dat er maar één optie is. Dat klopt niet.

• Hypotheek onderhands verhogen bij je huidige bank. Snelste route, geen notaris nodig, relatief lage kosten. Geschikt als je al bij een geldverstrekker zit die dit aanbiedt en je voldoende leenruimte hebt voor de aanbouw financieren hypotheek.
• Tweede hypotheek bij een andere geldverstrekker. Verloopt via de notaris. Zinvol als je huidige bank niet meewerkt of een betere rente elders kunt krijgen voor het uitbouw financieren hypotheek.
• Oversluiten naar een volledig nieuwe hypotheek. Meest ingrijpend en duurste optie door hogere advies- en afsluitkosten. Kan interessant zijn als je ook je huidige rente wilt aanpassen.

De route die past, hangt af van je hypotheekvorm, de snelheid die je nodig hebt en wat het je kost.

Hoe werkt een bouwdepot bij het financieren van je uitbouw?

Je krijgt het geleende bedrag niet direct op je rekening. Het wordt gestort in een bouwdepot. Zo werkt het declaratieproces:

• Je dient een factuur van de aannemer in bij de bank.
• De factuur mag niet ouder zijn dan 6 maanden.
• Het minimumbedrag per declaratie is doorgaans €250.
• De bank betaalt uit naar de rekening van jou of de aannemer.
• Niet-gebruikte middelen aan het einde worden afgelost op de hypotheek.

Bij een van mijn cliënten liep de aanbouw vier maanden vertraging op. Gelukkig was het bouwdepot ruim genoeg opgezet — er was rekening gehouden met uitloop. Dat is iets waar ik altijd op aanstuur bij het opzetten van een bouwdepot overwaarde.

Wat zijn de kosten van overwaarde opnemen voor een aanbouw?

Overwaarde opnemen kost geld, voordat je ook maar één steen legt. Reken op deze eenmalige kosten:

Een groot deel van deze kosten is eenmalig aftrekbaar in je aangifte inkomstenbelasting. Mijn advies is altijd om dit niet te vergeten bij je totaalberekening — het scheelt honderden euro's.

Wat zijn de maandlasten als je overwaarde opneemt voor een uitbouw?

Concreet: wat betaal je elke maand extra als je uitbouw financieren via je hypotheek?

Bij €50.000 extra hypotheek met een rente van 4,2% en een looptijd van 20 jaar betaal je ongeveer €185 bruto per maand extra. Bij €100.000 extra met 5% rente over 30 jaar komt dat uit op circa €537 bruto per maand. Het nieuwe leningdeel krijgt altijd de actuele marktrente, los van wat je nu betaalt op je bestaande hypotheek.

Hypotheekverhoging of persoonlijke lening: wat is slimmer voor een aanbouw?

Is een persoonlijke lening niet makkelijker? Soms. Maar zelden goedkoper. Wat telt bij deze keuze:

• Rente: hypotheekverhoging zit nu rond de 4–5%. Een persoonlijke lening kost je 7–10% of meer.
• Fiscaal voordeel: hypotheekrente voor verbouwing is aftrekbaar. Persoonlijke lening niet.
• Looptijd: persoonlijke lening maximaal 10 jaar, wat de maandlasten fors hoger maakt.
• Snelheid: persoonlijke lening is sneller geregeld, geen taxatie nodig.

Voor een dakkapel financieren via hypotheek of grotere verbouwingen zoals een aanbouw of uitbouw is een hypotheekverhoging vrijwel altijd voordeliger. Een persoonlijke lening is zinvol bij kleine bedragen onder €15.000 of als er geen taxatieruimte is.

Voor wie is financieren met overwaarde geschikt?

Geschikt als:

• Je voldoende overwaarde hebt en de LTV na verbouwing onder 100% blijft
• Je inkomen de hogere maandlasten aankan
• Het gaat om een aanbouw financieren of andere grotere verbouwing

Minder geschikt als:

• Je inkomen de extra lasten niet dekt
• Je weinig overwaarde hebt of de woning al hoog gefinancierd is
• Het gaat om een kleine verbouwing waarbij een persoonlijke lening sneller en eenvoudiger is

Deze MatchCheck is bedoeld voor wie serieus overweegt te investeren in professioneel advies.

Check of mijn werkwijze bij jou past. Niet elke MatchCheck leidt tot een gesprek.

Veelgestelde vragen