Wat is overwaarde op je huis?

Overwaarde is het verschil tussen de actuele waarde van je huis en je resterende hypotheekschuld. Het is vermogen in je woning. Hoeveel daarvan beschikbaar kan komen, hangt af van verkoopkosten of de voorwaarden van een extra lening.

Ga je binnenkort verhuizen en wil je weten hoeveel overwaarde je meeneemt naar je volgende huis? Kijk dan of ik de juiste adviseur ben voor jouw situatie.

Check of mijn werkwijze bij jou past. Niet elke MatchCheck leidt tot een gesprek.

Wanneer heb je overwaarde op je huis?

Je hebt overwaarde als de woning meer waard is dan de hypotheekschuld die nog openstaat. Dat kan ontstaan door waardestijging, aflossing of eigen geld bij de aankoop. Deze oorzaken hoeven niet alle drie tegelijk te spelen.

Bij een annuïtaire of lineaire hypotheek los je tijdens de looptijd af. Bij een aflossingsvrij leningdeel gebeurt dat niet automatisch. Ook huizenprijzen kunnen dalen. Overwaarde kan daardoor groeien én afnemen. Zolang je blijft wonen en niets aan de financiering verandert, komt er geen geld op je rekening.

Hoe bereken je de overwaarde van je huis?

Actuele woningwaarde − resterende hypotheekschuld = geschatte overwaarde

Fictief voorbeeld: bij een woningwaarde van €430.000 en een hypotheekschuld van €350.000 is de overwaarde €80.000. Dit bedrag is vóór verkoopkosten. Bij verkoop zijn de werkelijke verkoopprijs, af te lossen schulden en kosten bepalend voor het geld dat overblijft.

Je hypotheekschuld vind je in het portaal of het actuele overzicht van je geldverstrekker. De WOZ-waarde kun je gratis opzoeken via het WOZ-waardeloket. De WOZ-waarde voor 2026 heeft als waardepeildatum 1 januari 2025. Het is dus geen actuele verkoopwaarde of automatisch geaccepteerde waarde voor een hypotheekaanvraag.

Een makelaarsinschatting kan helpen bij verkoopplannen. Voor financiering bepaalt de geldverstrekker welke waardebepaling nodig en acceptabel is, bijvoorbeeld een toegestane desktopwaardering of een taxatierapport. Een overwaardeberekening op basis van je eigen cijfers geeft een eerste indicatie, geen toezegging voor een lening.

Waarvoor kun je overwaarde gebruiken?

Na verkoop kun je het beschikbare geld bijvoorbeeld inzetten voor een volgende woning, een verbouwing, schenking of buffer. Bij een extra lening gelden de bestedingsvoorwaarden van de geldverstrekker. Denk ook aan kosten, aflossing en het inkomen na pensionering.

• Woning kopen, verbeteren of onderhouden: rente kan aftrekbaar zijn als de schuld voldoet aan de eigenwoningregels. Voor nieuwe schulden vanaf 2013 geldt in beginsel annuïtair of lineair aflossen binnen maximaal dertig jaar. De bijleenregeling en eventueel overgangsrecht tellen mee.
• Consumptie, schenken of pensioenaanvulling: rente op het daarvoor gebruikte leningdeel is geen aftrekbare eigenwoningrente. Een schenking kan daarnaast gevolgen voor de schenkbelasting hebben.
• Andere schulden aflossen: een lagere maandbetaling betekent niet vanzelf lagere totale kosten. Een langere looptijd kan juist meer rente opleveren en je woning staat als onderpand.

Een extra lening is geen belastbaar inkomen en het opgenomen bedrag is niet automatisch belast vermogen in box 3. Geld dat op een bankrekening blijft staan kan wel een box 3-bezitting zijn. Een niet-kwalificerende schuld kan in box 3 vallen; daarvoor gelden onder meer een schuldendrempel en aparte berekeningsregels. Bezittingen en schulden vallen niet zonder meer één op één tegen elkaar weg.

Hoe kun je overwaarde opnemen zonder te verhuizen?

• Je hypotheek verhogen: binnen voldoende ruimte in de bestaande hypothecaire inschrijving kan soms onderhands worden verhoogd, zonder nieuwe hypotheekakte. Dat vereist nog steeds goedkeuring van de geldverstrekker.
• Een aanvullende hypotheek: een extra leningdeel is niet automatisch een tweede hypotheekrecht. Is een nieuw recht nodig, dan spelen de notariële akte, rangorde en voorwaarden van betrokken geldverstrekkers mee.
• Oversluiten naar een hogere lening: vergelijk de totale kosten, nieuwe rente en voorwaarden. Een vergoeding voor vervroegde aflossing kan het voordeel verkleinen.
• Een verzilver- of overwaardeproduct: sommige producten zijn gericht op oudere huiseigenaren. Leeftijd, woningwaarde, bestaande schuld en productvoorwaarden bepalen de ruimte. Bij bepaalde producten wordt rente bijgeschreven en groeit de schuld; andere vereisen maandelijkse rentebetaling. De momenten waarop moet worden terugbetaald verschillen per product.

Bij een gewone hypotheekverhoging wordt de betaalbaarheid getoetst aan je huidige en toekomstige inkomen en verplichtingen. Gewoonlijk geldt ook maximaal 100% van de geaccepteerde woningwaarde; specifieke extra ruimte voor energiebesparende maatregelen is alleen onder voorwaarden beschikbaar. Dit zijn grenzen, geen recht op financiering. Verzilverproducten kunnen een veel lagere maximale verhouding tussen schuld en waarde hebben en eigen inkomens- en leeftijdsvoorwaarden stellen.

Moet je belasting betalen over overwaarde?

Bij verkoop van je eigen hoofdwoning is er geen afzonderlijke belasting over de verkoopwinst. Geld dat daarna op je rekening staat kan wel meetellen in box 3. Bij de forfaitaire box 3-berekening is de peildatum 1 januari van belang, samen met je overige vermogen, schulden en vrijstelling.

Voor de bijleenregeling berekent de Belastingdienst fiscale overwaarde als verkoopopbrengst minus verkoopkosten en eigenwoningschuld. De eigenwoningschuld is het fiscale bedrag dat voor de eigenwoningregeling kwalificeert; dat kan afwijken van je totale hypotheekschuld. Je eigenwoningreserve hangt ook af van eerdere verkopen en gebruik van de reserve.

Koop je een volgende eigen woning terwijl je een eigenwoningreserve hebt, dan verlaagt die reserve in beginsel de maximale schuld waarover je eigenwoningrente kunt aftrekken. Je bent niet verplicht de verkoopopbrengst te besteden, maar méér lenen kan betekenen dat de rente over dat extra deel niet aftrekbaar is.

Een ongebruikt deel van de eigenwoningreserve vervalt in beginsel na drie jaar. Dit is geen termijn waarin je eerst zonder gevolgen de volledige nieuwe hypotheekrente mag aftrekken. Bij eerdere aankoop werkt de reserve direct door. Bij partners en een scheiding is de persoonlijke reserve en eventuele gezamenlijke toepassing apart te beoordelen. Lees meer in de blogs over overwaarde.

Deze MatchCheck is bedoeld voor wie serieus overweegt te investeren in professioneel advies.

Check of mijn werkwijze bij jou past. Niet elke MatchCheck leidt tot een gesprek.

Veelgestelde vragen