-1.webp)
Kosten koper meefinancieren met overwaarde kan wél, maar niet in je hypotheek. Je mag namelijk maximaal 100% van de woningwaarde lenen, dus de kosten koper betaal je met eigen geld of met de overwaarde uit je huidige huis.
📌 In het kort
- Kosten koper zitten niet in je hypotheek, maar je betaalt ze wél uit overwaarde.
- Overwaarde = verkoopwaarde min je resterende hypotheekschuld.
- Is je oude huis nog niet verkocht? Een overbruggingshypotheek biedt uitkomst.
- Let op de bijleenregeling voor je hypotheekrenteaftrek.
Dit speelt bij bijna elke doorstromer die ik spreek. Je hebt overwaarde, maar weinig los spaargeld. En dan komt de vraag: mag die overwaarde de kosten koper dekken? Het antwoord is ja, maar de route bepaalt hoe soepel het gaat.
Ga je binnenkort doorstromen naar een volgende woning? Check via de MatchCheck of ik de juiste adviseur ben om jouw overwaarde slim in te zetten.
Start de MatchCheckCheck of mijn werkwijze bij jou past. Niet elke MatchCheck leidt tot een gesprek.
Wat is overwaarde en hoe bereken je die?
Stel: je verkoopt je huis voor €350.000 en je hebt nog €150.000 hypotheekschuld openstaan. Dan is je overwaarde €200.000. Simpel gezegd is overwaarde het verschil tussen de marktwaarde van je woning en je resterende eigenwoningschuld.
Trek daar wel de verkoopkosten vanaf. Denk aan de makelaar en eventueel een boeterente als je je hypotheek eerder aflost. Die kosten drukken je uiteindelijke overwaarde.
Wat ik in de praktijk zie: mensen rekenen zich rijk met de vraagprijs. Maar pas na verkoop weet je wat er echt overblijft. Reken daarom altijd met een realistische verkoopwaarde, niet met een droombedrag.
Waarom kun je kosten koper niet meefinancieren in je hypotheek?
Waarom lukt dat meefinancieren nou niet? De regel is streng: je leent maximaal 100% van de woningwaarde. Vroeger mocht dat 106% zijn, waardoor de kosten koper er nog bij pasten. Die tijd is voorbij.
Daardoor vallen de kosten koper buiten je hypotheek. Je betaalt ze uit eigen middelen. Dat is spaargeld of overwaarde uit je verkochte woning.
Hier ontstaat vaak verwarring. "Kosten koper meefinancieren" binnen de hypotheek mag dus niet. Maar betalen uit overwaarde? Dat mag prima. Het verschil zit in de bron van het geld, niet in wat je uiteindelijk betaalt.
Hoe gebruik je overwaarde om de kosten koper te betalen?
Stel je hebt je huis verkocht en de overwaarde staat klaar bij de notaris. Dan zet je die kosten koper overwaarde direct in bij de aankoop. Zo pak je het aan:
- Bepaal je overwaarde na aftrek van verkoopkosten en eventuele boeterente.
- Bereken de kosten koper voor je nieuwe woning (meestal 4 tot 6% van de koopsom).
- Reserveer dat bedrag uit je overwaarde voor de aankoopkosten.
- Nog niet verkocht? Sluit een overbruggingshypotheek af om de overwaarde alvast op te nemen.
Die laatste stap zie ik vaak over het hoofd gaan. Een stel dat ik recent begeleidde had het nieuwe huis al op het oog, maar hun eigen woning stond nog te koop. Met een overbruggingshypotheek konden ze de overwaarde tóch inzetten, zonder op de verkoop te wachten.
Ik raad altijd aan om vooraf te laten berekenen of je overwaarde als aankoopkosten in de eigenwoningschuld kan. Zo loop je je hypotheekrenteaftrek niet mis. Dat scheelt echt geld op de lange termijn.
Wat betekent dit voor je hypotheekrenteaftrek en de bijleenregeling?
Je kosten koper tellen mee als aankoopkosten in je eigenwoningschuld. Daardoor blijft je hypotheekrenteaftrek over dat deel gewoon behouden. Goed nieuws dus.
Maar let op de bijleenregeling. Die verplicht je om je overwaarde in te zetten voor de nieuwe woning. Doe je dat niet en leen je meer dan nodig? Dan verlies je renteaftrek over dat extra stuk. De belastingdienst houdt dit bij via je eigenwoningreserve.
Even concreet. Stel je financiert €20.000 aan kosten koper mee tegen 2% rente. Dan gaat het om €400 rente per jaar. Netto scheelt de aftrek daarover ongeveer €144 per jaar. Klein bedrag? Over de looptijd tikt het aan.
Uit mijn dossiers blijkt dat hier de meeste fouten sluipen. Wil je dit goed uitwerken voor jouw situatie? Op mijn kenniscentrum op nikidewolff.nl schrijf ik hier uitgebreider over. Bij een NHG-hypotheek gelden dezelfde spelregels. Meer weten over de bijleenregeling berekenen? Dat leg ik verder uit op mijn site.
Hoeveel bedragen de kosten koper?
Kosten koper liggen meestal tussen 4 en 6% van de koopsom. Waar bestaan ze uit? Dit zijn de belangrijkste onderdelen:
| Onderdeel | Gemiddeld bedrag |
|---|---|
| Overdrachtsbelasting | 0% (startersvrijstelling tot €525.000) of 2% |
| Notariskosten | ± €1.800 |
| Taxatie | ± €750 |
| Advies- en NHG-kosten | variabel |
De startersvrijstelling geldt alleen als je aan de voorwaarden voldoet. Als doorstromer betaal je meestal 2% overdrachtsbelasting. De notariskosten en taxatie komen daar bovenop. Reken dus goed door wat jouw totaalplaatje wordt.
Deze MatchCheck is bedoeld voor wie serieus overweegt te investeren in professioneel advies.
Start de MatchCheckCheck of mijn werkwijze bij jou past. Niet elke MatchCheck leidt tot een gesprek.
Veelgestelde vragen
Kan je kosten koper financieren met overwaarde?
Ja, je gebruikt de overwaarde uit je verkochte woning om de kosten koper te betalen. Binnen de hypotheek zelf mag het niet vanwege de 100%-leengrens.
Kun je kosten koper nog meefinancieren?
Je leent maximaal 100% van de woningwaarde. Daardoor passen de kosten koper meestal niet in je hypotheek. Betalen met eigen geld of overwaarde is dan de oplossing.
Hoeveel overwaarde heb ik minimaal nodig voor de kosten koper?
Minimaal het bedrag van de kosten koper zelf, meestal 4 tot 6% van de koopsom. De precieze hoogte hangt af van je koopsom en situatie.
Wat als mijn oude huis nog niet verkocht is?
Dan maakt een overbruggingshypotheek je overwaarde tijdelijk beschikbaar. Zo betaal je alsnog de kosten koper, ook zonder afgeronde verkoop.
Blijft mijn hypotheekrenteaftrek behouden als ik overwaarde gebruik?
Kosten koper mogen als aankoopkosten in de eigenwoningschuld, dus je aftrek blijft behouden. Let wel op de bijleenregeling, die inzet van overwaarde verplicht.
