Hoe bereken je de bijleenregeling?

Je wilt weten hoeveel hypotheekrente nog aftrekbaar is na verkoop met overwaarde. Je berekent de bijleenregeling door je overwaarde af te trekken van de koopsom van je nieuwe woning. Over het deel dat overblijft, mag je rente aftrekken.

Wat is de bijleenregeling?

Heb je weleens gehoord dat je overwaarde "moet" herinvesteren? Dat klopt. De bijleenregeling verplicht je om de overwaarde uit je vorige woning in je nieuwe huis te stoppen. Doe je dat niet, dan verlies je hypotheekrenteaftrek over het deel dat je niet herinvesteert.

Ga je binnenkort doorstromen met overwaarde op zak? Check via de MatchCheck of ik de juiste adviseur ben om jouw aftrek precies door te rekenen.

Check of mijn werkwijze bij jou past. Niet elke MatchCheck leidt tot een gesprek.

De regeling komt van de Belastingdienst en bestaat sinds 2004. Het doel is simpel: voorkomen dat je dubbel fiscaal voordeel pakt. Anders zou je overwaarde in je zak houden én volledige aftrek krijgen over een hoge nieuwe hypotheek. In mijn praktijk zie ik dat veel doorstromers hier pas achter komen als de aangifte tegenvalt.

Wat is overwaarde en eigenwoningreserve?

Overwaarde is wat overblijft na verkoop: verkoopprijs min verkoopkosten min je resterende hypotheek. Verkoop je voor €240.000 en heb je nog €200.000 hypotheek? Dan is je overwaarde grofweg €40.000. Dat bedrag moet je meenemen naar je nieuwe woning.

De eigenwoningreserve gaat een stap verder. Dat is de opgetelde overwaarde van al je verkopen uit de afgelopen jaren. Heb je in een eerdere verkoop een restschuld gehad? Dan verlaagt die je eigenwoningreserve. Wat ik vaak tegenkom bij de bijleenregeling en overwaarde: mensen vergeten een oude restschuld, waardoor de berekening hoger uitvalt dan nodig. Klinkt dat herkenbaar?

Bijleenregeling berekenen: stappenplan met voorbeeld

Een doorstromer in Zeeland vroeg me laatst: "Waar begin ik?" Zo bereken je het in drie stappen.

1. Bepaal je overwaarde. Verkoopprijs min je resterende hypotheek.
2. Trek de overwaarde af van de koopsom van je nieuwe woning.
3. Het bedrag dat overblijft is het maximale deel waarover je rente mag aftrekken.

Over die €260.000 mag je hypotheekrente aftrekken. Over de €40.000 niet, want die overwaarde had je al.

Wanneer vervalt de bijleenregeling?

Hoe lang zit je eigenlijk vast aan deze regeling? De bijleenregeling geldt 3 jaar na verkoop van je oude woning. Koop je binnen die termijn een nieuw huis, dan moet je je overwaarde herinvesteren. Daarna vervalt de verplichting. De termijn voorkomt dat mensen tijdelijk gaan huren om de regeling te ontlopen.

De regeling vervalt in deze situaties:

• Na 3 jaar sinds de verkoop van je vorige woning.
• Bij overlijden van de eigenaar, ook binnen de 3 jaar.
• Als je geen nieuwe eigen woning meer koopt.

Overwaarde gebruiken voor verbouwing of overbruggingskrediet

Verbouwing of verduurzaming

Je mag je overwaarde ook inzetten voor een verbouwing of verduurzaming van je nieuwe woning. De rente over dat deel blijft dan gewoon aftrekbaar. Een stel dat ik recent begeleidde gebruikte de overwaarde voor isolatie en een nieuwe keuken, met behoud van aftrek.

Overbruggingskrediet

Is je oude huis nog niet verkocht? Dan kun je met een overbruggingskrediet de verwachte overwaarde alvast inzetten voor de aankoop. Zo overbrug je de periode tot de verkoop rond is. Op mijn kenniscentrum op nikidewolff.nl schreef ik hier eerder uitgebreid over.

Hoe controleert de Belastingdienst de bijleenregeling?

Hoe weet de fiscus eigenlijk of je het goed hebt gedaan? De controle van de bijleenregeling door de Belastingdienst loopt via je aangifte. Ze houden je eigenwoningreserve en eigenwoningschuld bij op basis van je eigen opgaven en hun gegevens.

Met de officiële Rekenhulp Bijleenregeling bereken je je eigenwoningreserve en eigenwoningschuld voor je aangifte. Wijzigt je renteaftrek? Pas dan ook je voorlopige aanslag aan, zodat je niet later moet bijbetalen. Uit mijn dossiers blijkt dat een verkeerde voorlopige aanslag de meest voorkomende verrassing is.

Deze MatchCheck is bedoeld voor wie serieus overweegt te investeren in professioneel advies.

Check of mijn werkwijze bij jou past. Niet elke MatchCheck leidt tot een gesprek.

Veelgestelde vragen