Wat is de bijleenregeling?

De bijleenregeling zorgt dat je hypotheekrenteaftrek behoudt als je overwaarde uit je oude woning investeert in een nieuwe. Verkoop je je huis met winst en koop je binnen drie jaar een nieuwe woning? Dan kun je die overwaarde gebruiken om je nieuwe hypotheek te verhogen zonder je renteaftrek te verliezen.

Hoe werkt de bijleenregeling?

De bijleenregeling draait om het concept van de 'eigenwoningreserve'. Deze reserve ontstaat wanneer je je huis verkoopt voor meer dan de restschuld van je hypotheek.

Stel je verkoopt je huis voor €400.000 en hebt nog €250.000 hypotheekschuld. Dan houd je €150.000 over. Dit bedrag wordt je eigenwoningreserve, die je kunt gebruiken om je nieuwe hypotheek te verhogen.

Bij de aankoop van je nieuwe woning kun je deze reserve inzetten. Koop je een huis van €500.000 en gebruik je €150.000 eigenwoningreserve? Dan kun je hypotheekrenteaftrek krijgen over een lening van €500.000 + €150.000 = €650.000, ook al kost het huis maar €500.000.

Wanneer moet je de eigenwoningreserve gebruiken?

Je hebt precies drie jaar de tijd om je eigenwoningreserve te gebruiken voor een nieuwe woning. Deze termijn begint op de dag dat je je oude woning verkoopt, niet op de dag van overdracht.

Koop je binnen deze drie jaar een nieuwe woning? Dan blijft je eigenwoningreserve beschikbaar voor hypotheekrenteaftrek. Let op: ook verbouwingskosten kunnen meetellen, maar alleen als je binnen zes maanden na aankoop begint met verbouwen.

Wat gebeurt er na 3 jaar?

Gebruik je je eigenwoningreserve niet binnen drie jaar? Dan valt het bedrag automatisch in Box 3 van je belastingaangifte. Vanaf dat moment betaal je er vermogensrendementsheffing over en krijg je geen hypotheekrenteaftrek meer op dit bedrag.

Wat kost het als je de bijleenregeling niet gebruikt?

Gebruik je de bijleenregeling niet, dan ga je flink meer belasting betalen. Je eigenwoningreserve komt in Box 3 terecht en daar betaal je vermogensrendementsheffing over.

Overwaarde in Box 3: wat kost het?

In Box 3 betaal je vanaf 2026 zo'n 32% belasting over je vermogen boven de €57.000. Heb je €150.000 eigenwoningreserve? Dan betaal je jaarlijks ongeveer €2.800 extra belasting. Over tien jaar kost je dat al €28.000.

Hypotheekrenteaftrek behouden

Gebruik je de bijleenregeling wel? Dan kun je hypotheekrenteaftrek krijgen over €150.000 extra lening. Bij een rente van 4% en belastingschijf van 37% bespaar je jaarlijks €2.220 aan belasting. Het verschil met Box 3 is dus ruim €5.000 per jaar.

Mag je overwaarde gebruiken voor verbouwing?

Ja, verbouwingskosten tellen mee voor de bijleenregeling, maar er zit een belangrijke voorwaarde aan. Je moet binnen zes maanden na aankoop van je nieuwe woning beginnen met verbouwen.

Alleen echte verbouwingskosten tellen mee, zoals het plaatsen van een nieuwe keuken, badkamer of dakkapel. Gewoon onderhoud zoals schilderen of kleine reparaties tellen niet mee.

Let op dat je alle bonnetjes bewaart en dat de kosten logisch aansluiten bij de aankoop van je woning. De Belastingdienst controleert dit streng.

Welke kosten tellen mee voor de bijleenregeling?

Bij het berekenen van je eigenwoningreserve mag je verschillende kosten meetellen. Dit kan je reserve verkleinen (verkoopkosten) of juist vergroten (aankoopkosten).

Verkoopkosten oude woning

Makelaarkosten, notariskosten voor de verkoop, en eventuele boeterente voor vervroegde aflossing verlagen je eigenwoningreserve. Ook advertentiekosten en juridische kosten bij de verkoop tellen mee.

Aankoopkosten nieuwe woning

Overdrachtsbelasting, notariskosten, taxatiekosten en makelaarkosten bij aankoop verhogen je eigenwoningreserve. Ook kosten voor het hypotheekdossier tellen mee.

Wat telt niet mee?

Inrichtingskosten, meubels en gewoon onderhoud zijn uitgesloten. Ook verhuis- en opslagkosten tellen niet mee voor de bijleenregeling.

Hoe geef je de bijleenregeling aan bij de Belastingdienst?

Je moet de bijleenregeling aangeven in je jaarlijkse belastingaangifte onder het kopje 'Eigen woning'. Vul hier je eigenwoningreserve en het gebruikte bedrag in. Bewaar alle documenten zoals koopcontracten, afrekeningen en kostenoverzichten.

De Belastingdienst kan tot vijf jaar terugkijken, dus bewaar je papieren goed. Ook rekeningoverzichten die de geldstromen aantonen zijn belangrijk als bewijs.

Na drie jaar verandert niets aan je aangifte, ook al betaal je dan belasting over je ongebruikte reserve. Alles loopt automatisch via je aangifte inkomstenbelasting.

Zoals ik altijd zeg tegen mijn klanten: de bijleenregeling is een krachtig instrument, maar wel eentje dat je goed moet begrijpen. Het kan je duizenden euro's per jaar schelen, maar alleen als je het slim toepast. Ik help graag mee om jouw situatie door te rekenen en te kijken wat voor jou de beste strategie is.

Deze MatchCheck is bedoeld voor wie serieus overweegt te investeren in professioneel advies.

Check of mijn werkwijze bij jou past. Niet elke MatchCheck leidt tot een gesprek.

Veelgestelde vragen over de bijleenregeling

Kan ik de bijleenregeling gebruiken bij nieuwbouw?
Ja, ook bij nieuwbouw kun je je eigenwoningreserve gebruiken. Let wel op dat de drie-jaarsregel geldt vanaf verkoop van je oude woning, niet vanaf oplevering van de nieuwbouw.

Wat gebeurt er bij echtscheiding met de eigenwoningreserve?
Bij echtscheiding wordt de eigenwoningreserve meestal verdeeld. Beide ex-partners kunnen hun deel gebruiken voor een nieuwe woning. De drie-jaarsregel geldt voor ieder afzonderlijk vanaf de oorspronkelijke verkoopdatum.

Mag ik een overbruggingshypotheek combineren met de bijleenregeling?
Ja, dat kan. Je kunt tijdelijk twee hypotheken hebben en later je eigenwoningreserve gebruiken bij definitieve verkoop. Zorg wel dat je binnen drie jaar alles regelt.

Kan ik de eigenwoningreserve gebruiken voor een tweede woning?
Nee, de bijleenregeling geldt alleen voor je hoofdverblijf. Een vakantiehuis of beleggingspand valt er niet onder.

Wat als ik binnen drie jaar weer verhuis?
Dan kun je je resterende eigenwoningreserve opnieuw gebruiken. Je houdt het voordeel, maar de drie-jaarsregel begint niet opnieuw te lopen.

Geldt er een maximum voor de eigenwoningreserve?
Nee, er is geen wettelijk maximum. Je kunt in principe je hele overwaarde gebruiken, mits het redelijk is ten opzichte van je nieuwe woning.