Wat is de bijleenregeling?

De bijleenregeling kan je hypotheekrenteaftrek beperken als je een eigen woning met overwaarde verkoopt en een andere eigen woning koopt. De fiscale eigenwoningreserve wordt afgetrokken van de kosten van de nieuwe woning bij het bepalen van de maximale eigenwoningschuld. Het is geen extra bedrag waarover je rente mag aftrekken.

Hoe werkt de bijleenregeling?

Bij een eerste verkoop bereken je de fiscale overwaarde als verkoopprijs min verkoopkosten min de eigenwoningschuld van de oude woning. De eigenwoningschuld is het leningdeel dat aan de eigenwoningregels voldoet; dat hoeft niet gelijk te zijn aan de totale hypotheekschuld. Eerdere reserves, verliezen en bestedingen kunnen de stand veranderen.

Fictief, vereenvoudigd voorbeeld zonder aan- of verkoopkosten: je verkoopt voor €400.000 en de eigenwoningschuld is €250.000. De eigenwoningreserve is €150.000. De nieuwe woning kost €500.000. Door de bijleenregeling bedraagt de maximale eigenwoningschuld dan €350.000.

Leen je €500.000, dan is de rente over €150.000 door de bijleenregeling niet aftrekbaar in box 1. Dat deel geef je aan als schuld in box 3. Ook het overige leningdeel moet voldoen aan de regels voor hypotheekrenteaftrek. Dit is een fiscale berekening, geen toezegging dat de bank het bedrag verstrekt.

Wanneer moet je de eigenwoningreserve gebruiken?

Je hoeft de overwaarde niet verplicht aan de nieuwe woning te besteden. De reserve bepaalt wel hoeveel van de lening als eigenwoningschuld kan gelden. Schenken, beleggen of privé uitgeven laat de reserve niet automatisch verdwijnen. Ook kosten voor onderhoud of verbouwing van de eigen woning kunnen een reserve verminderen.

Wat gebeurt er na 3 jaar?

Een resterend deel van de eigenwoningreserve vervalt drie jaar na het ontstaan. Zijn er reserves uit meerdere verkopen, dan houdt elk deel zijn eigen vervaldatum. Een nieuwe verkoop verlengt de termijn van een ouder deel niet. Ga bij een gewone verkoop niet zonder meer uit van de ondertekening van het koopcontract: laat het fiscale vervreemdingsmoment en de vervaldatum vaststellen. Ook een overgang van de woning naar box 3 kan fiscaal als verkoop gelden.

Het vervallen van de reserve is geen automatische overgang van een geldbedrag naar box 3. Verkoopopbrengst op een spaar- of beleggingsrekening kan daar al vóór het vervallen meetellen. Omgekeerd geeft het later vervallen van een reserve niet automatisch alsnog renteaftrek op een leningdeel dat eerder door de bijleenregeling in box 3 viel.

Wat kost het als je de bijleenregeling niet gebruikt?

De regeling geldt op basis van de feiten; je kunt haar niet naar keuze aan- of uitzetten. Als je meer leent dan je maximale eigenwoningschuld, is de rente op het meerdere niet aftrekbaar in box 1. Houd je tegelijkertijd geld aan, dan kan dat in box 3 meetellen. Bereken beide gevolgen apart.

Overwaarde in box 3: wat kost het?

Voor de forfaitaire berekening in 2026 geldt €59.357 heffingsvrij vermogen per persoon, of €118.714 voor fiscale partners. Het tarief is 36% over het berekende belastbare rendement, niet 36% over je hele vermogen. Banktegoeden, andere bezittingen en schulden hebben verschillende rendementspercentages. De schuldenaftrek kent een drempel. Bij een lager werkelijk rendement kunnen tegenbewijsregels relevant zijn. Er is dus geen vast belastingbedrag dat bij €150.000 reserve voor iedereen geldt.

Renteaftrek en betaalbaarheid

In het voorbeeld betekent €150.000 extra lenen bij een fictieve rente van 4% €6.000 rente per jaar, waarover door de bijleenregeling geen box 1-aftrek mogelijk is. Dat is geen gegarandeerd belastingnadeel van €6.000: het netto verschil hangt af van je belastingpositie, vermogen, schuld en aflossing. Vergelijk ook de buffer die je behoudt met de extra financieringslasten.

Mag je overwaarde gebruiken voor verbouwing?

Ja. Kosten voor onderhoud en verbouwing van je eigen woning kunnen de eigenwoningreserve verminderen, ongeacht of je ze uit eigen geld betaalt of daarvoor leent. Ook kwalificerend onderhoud kan dus meetellen. Losse meubels, verhuizing en opslag zijn andere soorten uitgaven.

Er geldt geen algemene eis dat je binnen zes maanden na aankoop met verbouwen begint om de reserve te mogen gebruiken. De zesmaandenregeling voor een nog niet bestede verbouwingslening en de regeling voor een verbouwingsdepot zijn andere fiscale regels. Zij bepalen onder voorwaarden de tijdelijke behandeling van de lening.

Fictief voorbeeld: je hebt nog €30.000 eigenwoningreserve en sluit een lening van €50.000 voor kwalificerende werkzaamheden. Voor zover de reserve die kosten dekt, is de rente niet aftrekbaar. In deze vereenvoudigde situatie kan €20.000 als eigenwoningschuld gelden en behoort €30.000 tot box 3, mits de lening en besteding verder aan de regels voldoen. Bewaar facturen en betalingsbewijzen.

Welke kosten tellen mee voor de bijleenregeling?

Verkoopkosten oude woning

Verkoopkosten verlagen de fiscale overwaarde. Voorbeelden zijn verkoopmakelaar, verplicht energielabel, taxatie voor de verkoop en advertenties. Beoordeel bijzondere kosten apart; boeterente en financieringskosten zijn niet automatisch verkoopkosten voor de eigenwoningreserve.

Aankoopkosten nieuwe woning

Aankoopkosten zoals overdrachtsbelasting, aankoopmakelaar en notariskosten voor de eigendomsoverdracht tellen mee bij de kosten van de nieuwe woning. Ze verhogen niet de reserve uit de oude verkoop. Ze kunnen wel de maximale eigenwoningschuld beïnvloeden.

Financieringskosten en overige uitgaven

Hypotheekadvies, de hypotheekakte en een taxatie voor de lening zijn financieringskosten. De aftrek van die kosten en de rente op een eventuele lening ervoor vragen een afzonderlijke beoordeling. Bij gemengde financiering met box 1 en box 3 kan een evenredige toerekening nodig zijn. Een fiscaal toegestane berekening betekent ook niet dat de bank de kosten kan meefinancieren.

Inrichting, losse meubels, verhuis- en opslagkosten zijn geen aankoop-, onderhouds- of verbouwingskosten voor deze berekening. Werk met je eigen facturen; er is geen vast gemiddeld kostenbedrag dat je zonder bewijs kunt invullen.

Hoe geef je de bijleenregeling aan bij de Belastingdienst?

Vul de gegevens over aankoop, verkoop, kosten, leningen en eerdere eigenwoningreserve correct in bij de eigenwoningvragen van je aangifte. Splits de lening zo nodig tussen box 1 en box 3. Controleer vooraf ingevulde gegevens en pas een voorlopige aanslag aan als de renteaftrek verandert.

Bewaar koop- en leveringsstukken, notariële afrekeningen, leningoverzichten, facturen en betaalbewijzen zolang die nodig zijn om de fiscale behandeling en leninghistorie te onderbouwen. Het vervallen van een reserve en een nieuwe aankoop kunnen de berekening veranderen; ga niet uit van volledige automatische verwerking.

Bronnen: Belastingdienst: bijleenregeling, verval van de reserve en onderhoud en verbouwing.

Veelgestelde vragen over de bijleenregeling

Kan ik de bijleenregeling gebruiken bij nieuwbouw?
Ja, de bijleenregeling kan ook de eigenwoningschuld van een nieuwbouwwoning beperken. Kosten, financiering en timing moeten apart worden beoordeeld. De vervaldatum van een bestaande reserve schuift niet automatisch op naar de oplevering van de nieuwbouw.

Wat gebeurt er bij echtscheiding met de eigenwoningreserve?
De eigenwoningreserve is persoonlijk. Bij uit elkaar gaan neemt ieder het eigen deel mee; dat is niet vanzelfsprekend altijd de helft. Eigendomsverhoudingen, verkoop of uitkoop en eerdere gezamenlijke toepassing kunnen de uitkomst beïnvloeden. Laat ook het ontstaansmoment en de vervaldatum beoordelen.

Mag ik een overbruggingshypotheek combineren met de bijleenregeling?
Dat kan als de bank de overbrugging accepteert. Na verkoop van de oude woning moet de eigenwoningschuld opnieuw worden beoordeeld met de daadwerkelijke reserve en aflossing. De looptijd van de overbrugging en de driejaarstermijn van een reserve zijn verschillende regels.

Kan ik de eigenwoningreserve gebruiken voor een tweede woning?
Je kunt beschikbare verkoopopbrengst besteden aan een tweede woning, maar daarmee verdwijnt de fiscale reserve niet automatisch. De bijleenregeling ziet op de eigen woning in box 1. Een privévakantiewoning of beleggingswoning valt doorgaans in box 3.

Wat als ik binnen drie jaar weer verhuis?
Bij een volgende verkoop kan de reserve veranderen door nieuwe positieve of negatieve overwaarde en eerdere bestedingen. Elk resterend deel uit een eerdere verkoop houdt zijn eigen driejaarstermijn. Nieuwe overwaarde kan een nieuw deel met een eigen vervaldatum vormen.

Geldt er een maximum voor de eigenwoningreserve?
Er is geen vast wettelijk maximumbedrag. De reserve volgt uit de fiscale berekening en je eerdere woninghistorie. Is de reserve groter dan de kwalificerende kosten van de nieuwe woning, dan kan een deel overblijven. Dat is geen extra aftrekbare leningruimte.