Valt de overwaarde van mijn huis in box 3?

De overwaarde van je eigen woning valt niet in box 3. Je hoofdverblijf blijft altijd in box 1 vallen, ongeacht hoeveel overwaarde je hebt opgebouwd. Let wel op: zodra je die overwaarde liquide maakt door verkoop, of als je een tweede woning bezit, dan speelt box 3 wél een rol.

Wat is overwaarde en hoe zit het met box 3?

Overwaarde is het verschil tussen de huidige waarde van je woning en je resterende hypotheekschuld. Als je huis €400.000 waard is en je hebt nog €200.000 hypotheek, dan heb je €200.000 overwaarde.

Voor de belasting valt je eigen woning onder box 1 (werk en woning), niet onder box 3 (vermogen). Dit betekent dat je geen vermogensrendementsheffing betaalt over de overwaarde die in je stenen zit. Deze regel geldt ongeacht hoe veel overwaarde je hebt.

Wanneer gaat je woning wél naar box 3?

Er zijn drie belangrijke situaties waarbij (een deel van) je woningbezit wel in box 3 valt. In deze gevallen betaal je vermogensrendementsheffing over de overwaarde van het vastgoed.

Tweede woning of vakantiehuisje

Bezit je naast je hoofdverblijf een tweede woning of vakantiehuisje? Dan valt deze woning altijd in box 3. Je betaalt vermogensrendementsheffing over de WOZ-waarde minus eventuele hypotheekschuld op deze tweede woning.

Verhuurde eigen woning

Verhuur je je eigen woning terwijl je er zelf niet meer woont? Dan verschuift deze woning van box 1 naar box 3. De huurinkomsten vallen dan onder box 3 in plaats van box 1.

Overwaarde na verkoop

Verkoop je je huis en investeer je de overwaarde niet direct in een nieuwe hoofdverblijf? Dan valt dit liquide bedrag tijdelijk in box 3. Deze situatie ontstaat vaak bij verhuizing naar het buitenland of tijdelijke huur na verkoop.

Hoe wordt box 3-belasting berekend in 2026?

Box 3-belasting wordt berekend over je totale vermogen boven het heffingsvrije bedrag. Voor 2026 is dit €57.000 per persoon (€114.000 voor partners). Het tarief bedraagt 32% over het veronderstelde rendement van 6,17%.

Een praktisch rekenvoorbeeld:

• Je hebt €200.000 liquide overwaarde
• Minus heffingsvrij vermogen: €200.000 - €57.000 = €143.000
• Verondersteld rendement 6,17%: €143.000 × 6,17% = €8.824
• Box 3-belasting: €8.824 × 32% = €2.824

Wat verandert er aan box 3 in 2027-2028?

De overwaarde van je eigen woning blijft ook na de box 3-hervorming gewoon buiten de heffing. Deze fundamentele regel verandert niet. Je hoofdverblijf houdt zijn beschermde status in box 1.

Wat wel verandert is het systeem voor andere beleggingen in box 3. Vanaf 2027 wordt onderscheid gemaakt tussen sparen, beleggen en schulden. Voor tweede woningen komt er waarschijnlijk een nieuw, lager forfaitair rendement.

Het nieuwe systeem wordt gefaseerd ingevoerd. Verwacht wordt dat de impact op woningbezit beperkt blijft, omdat de focus ligt op eerlijkere behandeling van sparen versus beleggen.

Hoe voorkom ik box 3-belasting over mijn overwaarde?

Je kunt box 3-heffing over overwaarde voorkomen met deze strategieën:

1. Timing van verkoop en aankoop: Zorg dat de periode tussen verkoop oude woning en aankoop nieuwe woning zo kort mogelijk is
2. Directe herinvestering: Investeer verkoopopbrengst direct in nieuwe hoofdverblijf
3. Overbruggingskrediet: Gebruik overbruggingsfinanciering om liquiditeit te voorkomen
4. Schenking aan kinderen: Benut jaarlijkse schenkingsvrijstelling van €6.604 per kind
5. Aflossen andere schulden: Verminder je box 3-vermogen door schulden af te lossen

De sleutel ligt in het voorkomen dat overwaarde liquide wordt. Goede planning voorkomt onnodig belastingnadeel.

Box 3-belasting hoeft geen verrassing te zijn als je goed plant. Als onafhankelijke hypotheekadviseur help ik regelmatig mensen bij het doorrekenen van verschillende scenario's. Ik denk graag mee over timing van verkoop en aankoop, zodat je financiële toekomst optimaal blijft. Want bij zulke belangrijke beslissingen wil je zeker weten dat alles klopt.

Deze MatchCheck is bedoeld voor wie serieus overweegt te investeren in professioneel advies.

Check of mijn werkwijze bij jou past. Niet elke MatchCheck leidt tot een gesprek.

Veelgestelde vragen over overwaarde en box 3

Moet ik aangifte doen over de overwaarde in mijn huis?
Nee, de overwaarde van je eigen woning hoef je niet op te geven in je aangifte. Deze valt immers onder box 1, niet onder box 3. Alleen liquide vermogen en tweede woningen geef je op.

Wat gebeurt er als ik tijdelijk in het buitenland woon?
Als je huis leeg staat of verhuurd wordt terwijl je in het buitenland woont, kan het naar box 3 verschuiven. Dit hangt af van je fiscale status en de duur van je verblijf.

Kan ik overwaarde gebruiken om box 3-belasting te verlagen?
Je kunt overwaarde gebruiken om andere schulden af te lossen, wat je box 3-vermogen verlaagt. Denk aan consumptief krediet of studieschulden. De overwaarde zelf blijft belastingvrij.

Geldt de vrijstelling ook voor een woning die ik erfde?
Als je een geërfde woning als hoofdverblijf gebruikt, geldt dezelfde vrijstelling. Gebruik je het niet als hoofdverblijf, dan valt het in box 3 als tweede woning.

Hoe zit het met een woning in aanbouw?
Een woning in aanbouw voor eigen bewoning valt ook onder box 1. Eventuele tussentijdse waardevermeerdering blijft dus buiten box 3, zolang je er zelf gaat wonen.

Wat als ik mijn huis verkoop voor minder dan de hypotheekschuld?
Bij een restschuld na verkoop heb je geen overwaarde. Deze restschuld kun je vaak wel aftrekken in box 1, waardoor je juist belastingvoordeel hebt in plaats van box 3-heffing.