Wat is een zakelijke hypotheek en hoe werkt het?

Een zakelijke hypotheek is een lening waarmee je als ondernemer een bedrijfspand koopt. In tegenstelling tot een gewone woning-hypotheek gebruik je het pand voor je bedrijf, zoals een kantoor, winkel of werkplaats. De rentebetalingen zijn volledig aftrekbaar van je bedrijfswinst, wat zorgt voor aanzienlijke belastingvoordelen.

Hoeveel kost een zakelijke hypotheek?

De rente op een zakelijke hypotheek ligt meestal tussen de 4,5% en 7% per jaar. Dit is hoger dan bij een gewone woning-hypotheek omdat banken het als risicovoller zien. Het exacte tarief hangt af van je financiële situatie, de waarde van het pand en de looptijd van de lening.

Naast de rente betaal je ook eenmalige kosten. Denk aan taxatiekosten (€ 1.500-3.000), notariskosten (€ 1.000-2.500) en hypotheekadvies (€ 1.500-4.000). Ook is er vaak een afsluitprovisie van 0,5% tot 1% van het leenbedrag.

Maandelijks kom je uit op ongeveer € 500-700 per € 100.000 lening bij een 20-jarige looptijd. Dit verschilt per aflossingsvrm en rentetarief. Vergeet ook de opstalverzekering en eventuele bankgaranties niet mee te rekenen in je totale kosten.

Welke banken bieden zakelijke hypotheken aan?

Je kunt terecht bij alle grote banken zoals ING, ABN AMRO, Rabobank en SNS. Ook kleinere spelers zoals RegioBank, ASR Bank en BNP Paribas bieden zakelijke hypotheken aan. Elke bank heeft eigen voorwaarden en tarieven, dus vergelijken loont altijd.

Hoeveel kan ik lenen met een zakelijke hypotheek?

De meeste banken financieren maximaal 80-90% van de waarde van het bedrijfspand. Dit betekent dat je minimaal 10-20% eigen geld moet inbrengen. Bij een pand van € 400.000 heb je dus € 40.000 tot € 80.000 eigen vermogen nodig.

Je leencapaciteit hangt vooral af van je inkomen en de kasstroom van je bedrijf. Banken kijken naar je laatste 2-3 jaaropgaven en verwachten dat je hypotheeklasten maximaal 25-30% van je netto bedrijfsinkomen bedragen. Bij wisselende inkomsten hanteren ze vaak het laagste jaar als uitgangspunt.

Wat zijn de inkomensnormen voor ZZP'ers?

Als ZZP'er moet je minimaal twee jaar winst kunnen aantonen. Banken nemen vaak het gemiddelde van de laatste twee jaar, of het laagste jaar als je inkomen sterk fluctueert. Een stabiel inkomen van minimaal € 50.000-60.000 per jaar is meestal nodig.

Let op: veel banken eisen dat je al minstens drie jaar als ondernemer actief bent. Sommige accepteren twee jaar, maar dan met strengere voorwaarden en mogelijk een hogere rente.

Hoe vraag ik een zakelijke hypotheek aan?

Begin met het verzamelen van alle financiële documenten van de laatste drie jaar. Dit zijn je jaaropgaven, winst-en-verliesrekeningen, balansen en btw-aangiften. Ook heb je een recent uittreksel van de Kamer van Koophandel nodig en een taxatierapport van het gewenste pand.

Laat vervolgens verschillende banken een offerte maken. Dit doe je via een hypotheekadviseur of rechtstreeks bij de bank. Vergelijk niet alleen de rente, maar ook de voorwaarden zoals de maximale looptijd, vervroegde aflossingsmogelijkheden en eventuele boeterentes.

Na goedkeuring volgt de notariële overdracht. Vanaf aanvraag tot sleutels in handen duurt het proces meestal 6-10 weken. Houd rekening met langere doorlooptijden tijdens drukke perioden of bij complexe dossiers.

Welke fiscale voordelen heeft een zakelijke hypotheek?

Het grootste voordeel is dat alle rentekosten volledig aftrekbaar zijn van je bedrijfswinst. Bij een hypotheekschuld van € 300.000 tegen 5% rente betaal je € 15.000 rente per jaar. In de hoogste belastingschijf (37%) scheelt dit je € 5.550 aan belasting.

Ook de afschrijving van het gebouw kun je ten laste brengen van de winst. Voor kantoorpanden geldt meestal 2-3% per jaar, voor bedrijfshallen soms tot 4%. Dit verlaagt je belastbare winst verder.

Let wel: bij verkoop van het pand betaal je mogelijk belasting over de gerealiseerde winst.

Welke hypotheekvormen zijn er voor bedrijfspanden?

Je kunt kiezen tussen annuïtair (vaste maandlasten), lineair (dalende maandlasten) of aflossingsvrij. Annuïtair is het populairst omdat de lasten voorspelbaar zijn. Bij lineair los je sneller af, wat minder rentekosten oplevert.

Aflossingsvrij betekent dat je alleen rente betaalt en het hele bedrag aan het einde terugbetaalt. Dit houdt je maandlasten laag en maximaliseert de renteaftrek, maar je bouwt geen eigen vermogen op in het pand.

Veel ondernemers kiezen voor een combinatie: gedeeltelijk aflossingsvrij voor de cashflow en gedeeltelijk annuïtair voor vermogensopbouw.

Als onafhankelijke hypotheekadviseur help ik ondernemers dagelijks bij het vinden van de juiste financiering voor hun bedrijfspand. Ik vergelijk alle banken en zorg ervoor dat je de beste deal krijgt die past bij jouw situatie en toekomstplannen. Samen kijken we niet alleen naar de laagste rente, maar ook naar wat het beste is voor jouw bedrijf op lange termijn.

Deze MatchCheck is bedoeld voor wie serieus overweegt te investeren in professioneel advies.

Check of mijn werkwijze bij jou past. Niet elke MatchCheck leidt tot een gesprek.

Veelgestelde vragen over zakelijke hypotheken

Kan ik mijn bedrijfspand ook privé gebruiken?
Ja, dat kan maar heeft fiscale gevolgen. Het private deel mag je niet aftrekken van de bedrijfswinst. Bij 20% privégebruik is slechts 80% van de rente aftrekbaar.

Wat gebeurt er als mijn bedrijf failliet gaat?
De bank kan het pand verkopen om de schuld te verhalen. Eventuele restschuld blijft bestaan, tenzij je een akkoord kunt sluiten. Een goede bedrijfsaansprakelijkheidsverzekering biedt extra bescherming.

Kan ik oversluiten naar een andere bank?
Ja, dat kan zeker lonen bij lagere rentes. Let wel op eventuele boeterentes en nieuwe afsluitkosten. Laat doorrekenen of de besparing opweegt tegen de kosten.

Is een tweede hypotheek op mijn woning nodig?
Niet altijd. Als je voldoende eigen vermogen en inkomen hebt, kan de zakelijke hypotheek vaak zelfstandig worden afgesloten. Dit houdt je privé-vermogen gescheiden van je bedrijfsrisico's.

Hoelang duurt een zakelijke hypotheekaanvraag?
Gemiddeld 6-8 weken van aanvraag tot uitbetaling. Complexe dossiers of extra onderzoek naar je bedrijf kunnen dit verlengen. Start dus ruim op tijd met de aanvraag.

Moet ik altijd een hypotheekadviseur inschakelen?
Het is niet verplicht, maar wel aan te raden. Een adviseur kent de verschillen tussen banken en kan onderhandelen over betere voorwaarden. De kosten wegen vaak op tegen de besparing.