Prognose huizenmarkt 10 jaar: wat verwachten experts tot 2035?

De huizenmarkt blijft de komende 10 jaar groeien, maar wel steeds langzamer. Structurele schaarste en demografische druk zorgen voor verdere prijsstijging tot 2035, met toenemende regionale verschillen.

Huizenprijzen tot 2030: groei met afnemend tempo

In 2025 zijn huizenprijzen met 7,7% gestegen tot boven de €500.000 gemiddeld. Die forse stijging zie ik dagelijks terug in de aanvragen die ik beoordeel. Veel doorstromers verbazen zich over hoeveel hun woning waard is geworden.

Tussen 2026 en 2028 verwachten experts een jaarlijkse groei van 6-9%, die geleidelijk afzwakt naar 3-5%. De leencapaciteit bereikt bij steeds meer huishoudens het plafond. Het overbieden wordt daardoor iets minder heftig, maar verdwijnt niet.

Vanaf 2029 tot 2030 stabiliseert de groei naar 2-4% per jaar. Het blijvende woningtekort houdt de prijzen op peil, maar de ruimte voor sterke stijging neemt af. De markt normaliseert zonder te dalen.

Woningmarkt 2030-2035: regionale verschillen worden groter

De Randstad, Utrecht, Eindhoven en vergelijkbare steden blijven groeien in vraag én prijs. In mijn dossiers zie ik steeds vaker dat kopers naar deze regio's trekken voor werk en voorzieningen. Dat houdt de druk op de ketel.

Ook randgemeenten rond grote steden profiteren mee. Wie niet in de stad zelf kan betalen, zoekt één dorp verderop. Die verschuiving zorgt voor prijsstijging in plaatsen die tien jaar geleden nog als rustgebied golden.

Tegelijk krimpt 1 op 5 gemeenten aan de randen van Nederland. Denk aan delen van Groningen, Zuid-Limburg en Zeeland. Daar stagneert de vraag of daalt zelfs licht door vergrijzing en vertrek van jongeren.

Het prijsverschil tussen groeikernen en krimpgebieden neemt toe van zo'n 30% nu naar mogelijk meer dan 50% in 2035. Koop je in een groeigebied? Dan betaal je mee aan schaarste. Koop je in een krimpregio? Dan zie je minder tot geen waardegroei.

Woningtekort tot 2035: van 400.000 naar 600.000

Nederland heeft nu een tekort van ongeveer 400.000 woningen. Dat tekort voel je direct: overbieden, lange wachtlijsten, ontmoediging bij starters.

Experts verwachten dat het tekort tegen 2035 oploopt naar 600.000 woningen. De bouw komt niet op gang zoals gepland, en de vraag groeit sneller dan het aanbod. Procedures duren te lang en grondstoffen blijven duur.

Drie oorzaken versterken elkaar. Vergrijzing zorgt voor kleinere huishoudens die meer woningen nodig hebben. Steeds meer mensen wonen alleen. En de bouw stagneert door regeldruk, personeelstekort en hoge kosten.

Het gevolg: prijsdruk blijft structureel bestaan, zeker in stedelijke gebieden. Pas als Nederland jarenlang méér bouwt dan de vraag groeit, verandert dat. Tot 2035 lijkt dat onwaarschijnlijk.

Hypotheekrente 2025-2035: stabilisatie rond 3-4%

Begin 2025 lag de rente voor een NHG-hypotheek rond de 3-3,5%. Dat is een stuk rustiger dan de 5% die we in 2023 zagen. Wat ik vaak tegenkom: mensen die nu afsluiten zijn opgelucht dat het ergste voorbij lijkt.

Tussen 2026 en 2028 verwacht ik stabilisatie tussen 3% en 4%, afhankelijk van het ECB-beleid. Renteschommelingen blijven, maar extreem hoge of lage rentes lijken uit beeld. Je leencapaciteit blijft daardoor redelijk voorspelbaar.

Vanaf 2029 tot 2035 stabiliseert de rente waarschijnlijk tussen 3,5% en 4,5%. Dat betekent niet dat je koopkracht groeit, maar wel dat je kunt plannen. De markt raakt gewend aan dit niveau.

Het effect: leencapaciteit stijgt niet meer zoals in de jaren dat de rente naar 1% zakte. Wie doorstroomt, moet meer overwaarde inzetten of accepteren dat de stap kleiner is dan gehoopt.

Zullen huizenprijzen ooit nog dalen?

Een structurele prijsdaling is onwaarschijnlijk zolang het woningtekort blijft bestaan. Vraag overtreft aanbod, en dat houdt prijzen stabiel of stijgend. Wachten op een crash heeft weinig zin.

Wel mogelijk zijn tijdelijke correcties bij economische schokken: een diepe recessie, massawerkloosheid of plotselinge rentestijging. Dan zie je prijsdruk afnemen. Maar zolang de arbeidsmarkt krap blijft en rentes niet exploderen, blijft de basis solide.

Tussen 2008 en 2013 daalden huizenprijzen met zo'n 20% na de kredietcrisis. Binnen vijf jaar was dat herstel. Veel huiseigenaren die toen verkochten, hadden achteraf spijt. Wie bleef zitten, zag de waarde terugkeren en verder stijgen.

Verwacht tot 2035 eerder stagnatie dan daling. Groei vertraagt, maar een langdurige neerwaartse spiraal lijkt zonder extreme externe schok niet aan de orde.

Demografische trends: vergrijzing en alleenwonenden

Het aantal alleenwonenden stijgt van 40% van alle huishoudens nu naar zo'n 50% in 2035. Meer mensen wonen alleen door scheiding, later trouwen of bewuste keuze. Elk van die huishoudens heeft een eigen woning nodig.

Vergrijzing speelt ook een rol: steeds meer 65-plussers blijven langer thuis wonen. Ze hebben aangepaste woningen nodig, maar verhuizen minder snel. Dat houdt woningen van de markt die anders beschikbaar waren voor gezinnen.

Het gevolg: doorstroming stagneert en de vraag naar kleinere woningen neemt toe. Starters en jonge gezinnen vinden lastiger een betaalbare woning, vooral in stedelijke gebieden waar kleinere woningen schaars zijn.

Die druk op betaalbare kleine woningen neemt alleen maar toe. Gemeenten proberen bij te sturen met starterswoningen, maar het tempo ligt ver achter bij de vraag.

Politieke invloed: renteaftrek en bouwambities

Er wordt gesproken over geleidelijke afbouw van de hypotheekrenteaftrek over de komende 20 tot 30 jaar. Voor wie nu koopt, verandert er weinig. Maar op termijn kan het de koopkracht van toekomstige kopers raken.

De politiek heeft bouwambities van 100.000 woningen per jaar, maar die zijn nog niet gerealiseerd. Te weinig bouwgrond, te lange procedures en te weinig vakmensen remmen de uitvoering. Klinkt dat herkenbaar?

Versoepeling van regelgeving en versnelling van procedures staan op de agenda. Projecten die nu vijf jaar duren, moeten sneller door de vergunningsfase. Maar echte verandering vraagt tijd en politieke wil.

De impact blijft beperkt op korte termijn. Pas na 2030 wordt een structureel effect merkbaar, áls de maatregelen doorgezet worden. Tot die tijd blijft het tekort dominant.

Starters op de woningmarkt tot 2035

De huidige situatie blijft moeilijk: hoge prijzen, overbieden en weinig aanbod. Starters moeten vaak langer sparen of hulp van ouders inzetten. Bij een van mijn jonge klanten duurde het twee jaar en tien verloren biedingen voordat het lukte.

Er is lichte verbetering door gemeentelijke startersleningen en de verhoging van de NHG-grens. Die instrumenten helpen, maar lossen het kernprobleem niet op. Ze maken kopen iets toegankelijker zonder de schaarste weg te nemen.

Op lange termijn blijft de prijsstijging sneller gaan dan inkomensstijging. Dat betekent dat starters een steeds groter deel van hun inkomen aan wonen moeten besteden. De lat ligt hoger dan voor eerdere generaties.

Zonder structurele ingrepen — veel meer bouwen of inkomensontwikkeling die de prijsgroei bijhoudt — blijft de startersmarkt problematisch tot 2035. Dat is geen prettig vooruitzicht, maar wel de realiteit waar je rekening mee moet houden.

Deze MatchCheck is bedoeld voor wie serieus overweegt te investeren in professioneel advies.

Check of mijn werkwijze bij jou past. Niet elke MatchCheck leidt tot een gesprek.

Veelgestelde vragen