Wat zijn de nadelen van overwaarde opnemen via je hypotheek?

Overwaarde opnemen klinkt aantrekkelijk, maar de nadelen van een overwaarde hypotheek zijn reëel: hogere maandlasten, restschuldrisico, doorlopende rentekosten en een kleinere erfenis. Of dat opweegt tegen het voordeel, hangt af van wat je ermee doet.

Overwaarde is het verschil tussen wat je huis waard is en wat je nog aan hypotheek hebt openstaan. Staat je huis op €350.000 en is je hypotheek nog €200.000? Dan heb je €150.000 overwaarde. Maar dat geld zit in stenen — het staat niet op je rekening.

Overweeg je om overwaarde op te nemen voor een verbouwing of grote uitgave? Ga eerst na of Niki de juiste adviseur is voor jouw situatie via de MatchCheck op nikidewolff.nl.

Check of mijn werkwijze bij jou past. Niet elke MatchCheck leidt tot een gesprek.

Wat is overwaarde en hoe neem je het op?

Er zijn drie manieren om overwaarde op te nemen:

• Hypotheekverhoging: je verhoogt je bestaande hypotheek. Je maandlasten stijgen direct.
• Tweede hypotheek: je sluit een extra lening af naast je huidige hypotheek. Handig als je huidige rente gunstig is en je die niet wil aanpassen.
• Opeethypotheek: vooral voor senioren. Je neemt maandelijks een bedrag op; de rente wordt bijgeschreven bij de schuld en je betaalt alles terug bij verkoop of overlijden.

Nadeel 1 — Je maandlasten stijgen direct

Elke euro die je extra leent, verhoogt je maandlast. Dat klinkt logisch, maar in de praktijk onderschatten mensen hoe snel dit oploopt. In mijn praktijk zie ik regelmatig dat mensen de extra last te rooskleurig inschatten — zeker als ze ook de inflatie in hun budget niet meenemen.

Dit zijn rentekosten zonder aflossing. Kies je voor een annuïtaire hypotheek, dan liggen de maandlasten hoger. Klinkt dat herkenbaar als je net hebt uitgerekend wat je "over hebt"?

Nadeel 2 — Bij waardedaling ontstaat een restschuld

Stel: je huis is nu €300.000 waard. Je hebt €250.000 hypotheek en neemt €50.000 op. Je schuld wordt dan gelijk aan de woningwaarde. Daalt het huis daarna met 20% naar €240.000? Dan heb je een restschuld van €60.000.

Wat ik in de praktijk zie: mensen redeneren vanuit de huidige markt. Maar woningprijzen bewegen. Een daling van 20% is historisch geen uitzondering. Je leent op een piek en dat risico blijft jarenlang bestaan. Een restschuld bij verkoop betekent dat je moet bijbetalen — ook als je dat geld allang hebt uitgegeven.

Nadeel 3 — Je betaalt jarenlang rente op het opgenomen bedrag

Rentekosten stapelen zich op. €50.000 opnemen tegen 3% kost je €1.500 per jaar. Over twintig jaar is dat €30.000 aan rente — alleen op dat extra deel. Dat is 60% van wat je hebt opgenomen.

Bij een aflossingsvrij deel loopt dit nog verder op, want je lost niets af. De opeethypotheek werkt op dit principe: de rente wordt bijgeschreven bij de schuld. Aan het einde van de rit kan de schuld aanzienlijk hoger zijn dan het bedrag dat je ooit hebt opgenomen. Dat maakt deze variant specifiek risicovol voor senioren die rekenen op resterende overwaarde.

Nadeel 4 — Je nalatenschap wordt kleiner

Een hogere hypotheekschuld betekent minder overwaarde bij verkoop of overlijden. Concreet: huis €300.000, hypotheek €300.000, opbrengst voor erfgenamen is €0. Had je niet opgenomen, dan hadden zij €50.000 ontvangen.

Mijn advies is om dit gesprek ook met je kinderen of erfgenamen te voeren — zeker bij grotere bedragen. Overwaarde die je opneemt, trekt je erfenis omlaag. Bij de opeethypotheek kan de schuld bij overlijden zelfs hoger zijn dan de verkoopwaarde van de woning, afhankelijk van hoe lang je er gebruik van hebt gemaakt.

Welke fiscale gevolgen heeft overwaarde opnemen?

Gebruik je de opgenomen overwaarde niet voor je eigen woning? Dan vervalt de hypotheekrenteaftrek over dat deel. Dit heet de bijleenregeling. De rente is dan niet aftrekbaar in box 1 en je pakt dus een belastingvoordeel mis.

Belandt het geld op een spaarrekening? Dan telt het mee als vermogen in box 3. Het heffingsvrij vermogen in 2024 is €57.000 per persoon (€114.000 voor partners). Zit je daarboven, dan betaal je vermogensbelasting.

Wat ik vaak tegenkom: mensen weten niet dat de bijleenregeling bestaat totdat ik het ter sprake breng. Dat kan een flinke tegenvaller zijn in de belastingaangifte.

Wanneer is overwaarde opnemen wél verstandig?

Overwaarde opnemen hoeft geen slechte keuze te zijn. Maar het maakt verschil waarvoor je het gebruikt.

Overwegen — kan zinvol zijn:

• Verduurzaming (zonnepanelen, isolatie, warmtepomp)
• Verbouwing die de woningwaarde vergroot
• Aflossen van dure consumptieve schulden

Niet doen:

• Vakantie, auto of andere uitgaven die in waarde dalen
• Aanvulling op een tekortschietend inkomen
• Beleggen met geleend geld

Waar begin je dan? Met een eerlijke blik op wat je wilt doen met het geld en wat dat betekent voor je maandbudget en je schuld op lange termijn.

Deze MatchCheck is bedoeld voor wie serieus overweegt te investeren in professioneel advies.

Check of mijn werkwijze bij jou past. Niet elke MatchCheck leidt tot een gesprek.

Veelgestelde vragen