-1.webp)
De kosten van een nieuwbouwhuis bestaan uit de koopsom — vrij op naam — plus gemiddeld 2–3% aan bijkomende kosten. Anders dan bij bestaande bouw betaal je geen overdrachtsbelasting.
📌 In het kort
- Bijkomende kosten bedragen gemiddeld 2–3% van de koopsom
- Vrij op naam betekent: btw, grond en overdracht zijn inbegrepen
- Reken op 5–10% eigen geld naast de koopsom
- Bouwrente en meerwerk komen daar nog bovenop
Bij nieuwbouw kopen koop je vrij op naam. Dat betekent dat een flink deel van de kosten al in de koopsom zit — kosten die je bij bestaande bouw zelf betaalt.
Ga je binnenkort een nieuwbouwhuis kopen en wil je weten hoeveel eigen geld je precies nodig hebt? Check via de MatchCheck of ik de juiste adviseur voor jou ben.
Start de MatchCheckCheck of mijn werkwijze bij jou past. Niet elke MatchCheck leidt tot een gesprek.
Welke kosten zijn inbegrepen bij een nieuwbouwhuis?
Inbegrepen in de v.o.n.-prijs:
- Grondkosten en bouwkosten
- Architectkosten en constructeur
- Btw (21%) over de bouwsom
- Aansluitingen op gas, water en elektra
- Notariskosten voor de overdrachtsakte
- Bij appartementen: splitsingsakte en VvE-oprichtingskosten
Bij bestaande bouw betaal je daar bovenop nog 2% overdrachtsbelasting en soms makelaarskosten van de verkoper. Bij nieuwbouw vervallen die.
Welke bijkomende kosten betaal je wél zelf?
Vrij op naam klinkt aantrekkelijk. Maar er zijn altijd kosten die je zelf betaalt, bovenop de koopsom.
| Kostenpost | Indicatief bedrag | Vast of variabel |
|---|---|---|
| Hypotheekadvies | €2.600 – €2.950 | Vast |
| NHG-provisie | 0,40% van hypotheek | Vast |
| Notaris hypotheekakte | ±€845 | Vast |
| Opleveringskeuring | Vanaf €300 | Vast |
| Bouwrente | 4–8% van bouwsom | Variabel |
| Meerwerk | Sterk wisselend | Variabel |
| Inrichting | Gemiddeld €25.000 | Variabel |
| Tuinaanleg en verhuiskosten | Sterk wisselend | Variabel |
De vaste kosten zijn goed te begroten. De variabele posten — meerwerk voorop — zijn waar het in de praktijk vaak misgaat.
Bouwrente: wat kost rente tijdens de bouw?
Stel: je koopt een nieuwbouwhuis dat pas over anderhalf jaar wordt opgeleverd. Dan loop je al vroeg tegen bouwrente aan.
Bouwrente bestaat uit twee delen. Vóór het passeren van de hypotheek betaal je een financieringsvergoeding aan de aannemer — doorgaans 4–8% op het deel dat hij al heeft gebouwd. Na het passeren loopt de hypotheek, maar staat het geld in een bouwdepot. Over het saldo in dat depot ontvang je rente, maar die is lager dan wat je betaalt. Dat verschil heet renteverlies. Wat ik in de praktijk zie: dit loopt al snel op tot enkele duizenden euro's die kopers niet hadden ingecalculeerd.
Meerwerk: extra opties en hoe je ze financiert
Bijna elke koper kiest opties bovenop de basiswoning. Een dakkapel, een andere keuken, extra stopcontacten — dat heet meerwerk. De aannemer levert een meer- en minderwerklijst aan waarop je per onderdeel ziet wat het kost.
Meerwerk kun je meefinancieren in je hypotheek, tot maximaal 100% van de woningwaarde. Bespreek dit vooraf met je hypotheekadviseur. Bij een van mijn cliënten liep het meerwerk op tot €35.000 — dat had vooraf niet in de berekening gestaan en vroeg om een snelle aanpassing van de financieringsopzet.
Hoeveel eigen geld heb je nodig voor een nieuwbouwhuis?
Stel dat je een nieuwbouwhuis koopt van €400.000. Wat moet je dan zelf meebrengen?
Reken op 5–10% van de koopsom als eigen geld. Voor €400.000 is dat €20.000 tot €40.000. Dit dekt de bijkomende kosten die je niet kunt meefinancieren: hypotheekadvies, NHG-provisie, notariskosten en de opleveringskeuring. Houd daarbovenop een buffer van 5–10% aan voor onvoorziene kosten en meerwerk. Kosten koper bij nieuwbouw zijn lager dan bij bestaande bouw, maar nul is het nooit.
Hoe beheers je de kosten bij nieuwbouw?
Voorbereiding bepaalt of de kosten van een nieuwbouwhuis beheersbaar blijven. Mijn advies is om al vóór het tekenen te weten waar je aan toe bent.
- Vraag de meer- en minderwerklijst op vóór je de koop-/aannemingsovereenkomst tekent
- Overweeg keuken en badkamer ná oplevering te laten plaatsen door een eigen aannemer — dat scheelt structureel
- Houd 5–10% van de koopsom achter de hand als buffer
- Vergelijk offertes voor de opleveringskeuring; prijzen lopen flink uiteen
- Bespreek meerwerk vroeg met je hypotheekadviseur, niet pas als de lijst al getekend is
Ik raad altijd aan de meer- en minderwerklijst vóór het tekenen op te vragen — niet erna. Zodra de overeenkomst is getekend, sta je veel minder sterk in de onderhandeling over opties en prijzen. Uit mijn dossiers blijkt dat kopers die dit vroeg doen, gemiddeld bewuster kiezen en minder uitlopen op hun budget.
Op mijn kenniscentrum op nikidewolff.nl vind je meer uitleg over de financiering van nieuwbouw en hoe een bouwdepot precies werkt.
Deze MatchCheck is bedoeld voor wie serieus overweegt te investeren in professioneel advies.
Start de MatchCheckCheck of mijn werkwijze bij jou past. Niet elke MatchCheck leidt tot een gesprek.
Veelgestelde vragen
Welke kosten komen er bij een nieuwbouwwoning?
De vaste bijkomende kosten zijn hypotheekadvies, NHG-provisie, notariskosten voor de hypotheekakte en de opleveringskeuring. Variabele kosten zoals meerwerk en inrichting komen daar nog bovenop.
Wat kost gemiddeld een nieuwbouwhuis?
Nieuwbouwwoningen variëren van circa €300.000 tot meer dan €1 miljoen, afhankelijk van type, locatie en afwerking. Bijkomende kosten bedragen gemiddeld 2–3% van de koopsom.
Hoeveel eigen geld heb je nodig voor een nieuwbouwhuis?
Gemiddeld 5–10% van de koopsom. Bij een woning van €400.000 is dat €20.000 tot €40.000, voor kosten die je niet kunt meefinancieren.
Welke kosten zijn fiscaal aftrekbaar bij nieuwbouw?
Hypotheekadvieskosten, NHG-provisie en betaalde hypotheekrente zijn doorgaans aftrekbaar. Bouwrente betaald vóór de hypotheek kan ook aftrekbaar zijn. Raadpleeg een adviseur voor jouw situatie.
Kun je meerwerk meefinancieren in je hypotheek?
Ja, tot maximaal 100% van de woningwaarde. Bespreek vooraf met je hypotheekadviseur welke posten in aanmerking komen.
