Wat zijn de kosten van een nieuwbouwhuis?

De kosten van een nieuwbouwhuis bestaan uit de koop-/aanneemsom en alle uitgaven die niet in de projectprijs zitten. Nieuwbouw wordt vaak vrij op naam aangeboden. Toch kunnen financiering, bouwrente, meerwerk, afwerking en dubbele woonlasten een groot deel van je budget vragen. Bereken de kosten per onderdeel; een vast percentage voor bijkomende kosten of eigen geld geeft onvoldoende houvast.

Bij nieuwbouw kopen is vrij op naam geen belofte dat alle uitgaven zijn betaald. Lees vóór het tekenen welke kosten de verkoper draagt en welke werkzaamheden, voorzieningen en opties buiten de prijs vallen.

Welke kosten zijn inbegrepen bij een nieuwbouwhuis?

Bij een gebruikelijke nieuwbouwwoning vrij op naam zijn de grond, de afgesproken bouw en de kosten van juridische levering in de prijs verwerkt. Bij een btw-belaste levering van nieuwe grond en woning geldt doorgaans geen overdrachtsbelasting door de samenloopvrijstelling. Controleer dit bij het concrete project; vrij op naam wordt ook bij andere soorten verkoop gebruikt.

De koop-/aannemingsovereenkomst, prijslijst en technische omschrijving bepalen wat je precies krijgt. Controleer of de prijs inclusief btw is en welke aansluitingen, keuken, sanitair, wandafwerking en buitenruimte zijn opgenomen. Ga niet uit van een gasaansluiting of volledige afwerking. Bij appartementen kijk je ook naar de project- en splitsingsstukken en de toekomstige VvE-bijdrage.

De hypotheekakte is een afzonderlijke financieringskostenpost. Ook bij vrij op naam kan die voor jouw rekening zijn. Bij een bestaande woning hangt overdrachtsbelasting af van gebruik en eventuele vrijstelling; die is niet voor iedere koper automatisch 2%. Makelaarskosten van de verkoper zijn evenmin vanzelf kosten van de koper.

Welke bijkomende kosten betaal je wél zelf?

Maak een begroting met offertes en contractbedragen, inclusief btw waar van toepassing. Niet iedere koper heeft alle onderstaande posten.

Bouwrente: wat kost rente tijdens de bouw?

Bouwrente aan de bouwer en hypotheekrente tijdens de bouw zijn verschillende posten. Bouwrente kan betrekking hebben op voorgeschoten grond- of bouwkosten. Kijk naar het afgesproken rentepercentage, de bedragen waarover rente loopt en de periode. Gebruik geen vast percentage van de hele bouwsom als standaard begroting.

Na het sluiten van de hypotheek betaal je rente over de lening en krijg je volgens de voorwaarden rente over het resterende bouwdepot. Die vergoeding kan gelijk zijn aan de hypotheekrente en hoeft dus niet lager te zijn. Naarmate facturen worden betaald, daalt het depotsaldo en de vergoeding. Aflossing kan ondertussen ook doorlopen. Begroot de lasten per maand, naast je huidige woonlasten.

De fiscale behandeling van bouwrente hangt af van de periode waarop deze betrekking heeft. Vóór het sluiten van de koop-/aannemingsovereenkomst is die onderdeel van de koopsom en niet rechtstreeks aftrekbaar. Bouwrente daarna, maar vóór de hypotheekakte, kan onder de eigenwoningvoorwaarden wel aftrekbaar zijn. Leen je om aftrekbare rente te betalen, dan is de rente over dat extra leningdeel niet aftrekbaar.

Voor het nog ongebruikte nieuwbouwdepot geldt fiscaal een tweejaarsregeling onder voorwaarden. Ontvangen depotrente wordt daarbij verrekend met betaalde rente. Een langere depotlooptijd bij de bank verlengt die fiscale termijn niet automatisch. Lees de uitleg van de Belastingdienst en laat de startdatum en eventuele vertraging beoordelen.

Meerwerk: extra opties en hoe je ze financiert

Meerwerk is werk boven op de afgesproken basiswoning. Vraag vóór ondertekening naar de meer- en minderwerklijst, prijzen, beslisdeadlines en eventuele beperkingen. Controleer wat bij de projectbouwer moet worden besteld en wat je na oplevering kunt laten uitvoeren.

Meefinancieren kan als inkomen, woningwaarde, leningvoorwaarden en toegestane besteding dat toelaten. Een reguliere hypotheek is doorgaans maximaal 100% van de marktwaarde; meerwerkkosten verhogen die waarde niet altijd euro voor euro. Laat het geplande werk vooraf opnemen in de begroting en waardebepaling. Een verruiming voor energiebesparing mag alleen voor dat doel worden benut.

Hoeveel eigen geld heb je nodig voor een nieuwbouwhuis?

Tel alle uitgaven op en trek de daadwerkelijk beschikbare financiering en andere beschikbare middelen daarvan af. Houd daarnaast een passende buffer over. Overwaarde uit je huidige huis is pas inzetbaar wanneer deze beschikbaar komt of een overbruggingsfinanciering is goedgekeurd. Beoordeel ook de overbruggingskosten en eventuele fiscale gevolgen.

Fictief budgetvoorbeeld: een koop-/aanneemsom van €400.000, €25.000 meerwerk, €5.000 financieringskosten, €15.000 inrichting en afwerking, €10.000 geraamde lasten tijdens de bouw en €5.000 tuin/verhuizing geven samen €460.000 uitgaven. Stel dat de bank na toetsing €425.000 goedkeurt voor de toegestane woninguitgaven. Dan resteert €35.000 uit andere middelen. Met een gekozen buffer van €8.000 is €43.000 beschikbaar eigen geld nodig. Dit is een rekenvoorbeeld, geen offerte, gemiddelde of gegarandeerde hypotheek.

Hoe beheers je de kosten bij nieuwbouw?

• Controleer de overeenkomst en technische omschrijving vóór je tekent.
• Vraag meerwerkprijzen en beslisdeadlines op en laat de financiering vooraf toetsen.
• Vergelijk afwerking door de bouwer met uitvoering na oplevering, inclusief planning, extra woonlasten, garantie en risico. Later uitvoeren is niet altijd goedkoper.
• Laat een begroting maken voor de verwachte bouwduur én een scenario met vertraging.
• Controleer geldigheidsduur van de hypotheekofferte, depottermijn, rentevergoeding en voorwaarden voor verlenging.
• Bewaar geld voor onverwachte uitgaven en tel dezelfde kosten niet dubbel.

Als onafhankelijk hypotheekadviseur help ik je het nieuwbouwbudget en de financiering in samenhang te beoordelen. Bekijk mijn werkwijze en tarief.

Veelgestelde vragen