De kosten bij een hypotheek

Bij het afsluiten van een hypotheek worden de bijkomende kosten hypotheek vaak vergeten. Terwijl deze kosten erg hoog kunnen oplopen. Het is dus altijd verstandig om je te verdiepen in deze bijkomende kosten, en waarvoor je deze kosten betaalt. Zeker bij het afsluiten van een eerste hypotheek of het kopen van een nieuwe woning, kun je veel geld en tijd kwijt zijn aan bijkomende kosten en handelingen voor het afsluiten van de hypotheek.

Bij een bestaande woning worden de onderstaande kosten kosten koper genoemd. De kosten koper zijn de kosten die je maakt om eigenaar te worden van een woning: in het bijzonder de overdrachtsbelasting en de notariskosten. Vaak worden echter alle kosten bedoeld die je maakt bij het kopen van een woning. Bij een huis vrij op naam (von) betaalt de koper geen overdrachtsbelasting.

Hypotheekadvies

Hypotheekadvies en bemiddeling zijn belangrijke kostenposten. De prijs hangt af van de adviseur, de werkzaamheden en de complexiteit van je situatie. Vraag vooraf een schriftelijke prijsopgave en bekijk de vergelijkingskaart. Een hypotheekofferte heeft een beperkte geldigheid; eventuele verlengingskosten staan in de voorwaarden van de geldverstrekker.

Het is niet altijd mogelijk om de kosten bij een hypotheek advies mee te financieren in de hypotheek. Dit kan alleen wanneer de kosten niet te hoog zijn ten opzichte van de waarde van je woning. Sommige adviseurs bieden ook gespreid betalen aan. Ook bieden sommige adviseurs een serviceabonnement aan, waarbij je een bedrag per maand betaalt gedurende de looptijd. Dit pakt bezien de gehele looptijd soms duurder uit, maar het is zeker te overwegen als je denkt de hypotheekadviseur later nog nodig te hebben. Kosten voor advies en bemiddeling over de eigenwoninglening en eventuele verlengingskosten van de hypotheekofferte kunnen aftrekbaar zijn, voor zover ze betrekking hebben op de eigenwoningschuld.

Een hypotheekadviseur moet voldoen aan bepaalde eisen en plichten. Zo mag de adviseur niet teveel rekenen voor de kosten bij een hypotheek advies. Meld het aan de AFM als je een onterecht een hoge rekening krijgt. De kosten moeten in verhouding staan met het werk dat de adviseur voor je doet.

Ook is een hypotheekadviseur verplicht een vergelijkingskaart te hebben en op zijn of haar website te zetten. Ook moet de adviseur dit document overhandigen of beschikbaar stellen aan het begin van het traject. Hierin vermeldt de adviseur wat hij of zij gaat doen en welke hypotheekadvieskosten daarvoor gerekend worden. Ook is hierin vermeld welke opties de adviseur je kan bieden en of de adviseur alleen zijn of haar eigen producten adviseert, of ook andere producten. Bekijk dit document dus altijd goed. Vraag ook naar eventuele kosten tijdens de looptijd. Denk dan aan kosten voor een tweede hypotheek, nieuwe rentevastperiode of het afsluiten van een nieuwe hypotheekvorm. Vaak variëren deze kosten enorm.

Ook heeft een hypotheekadviseur zorgplicht. Dit houdt in dat de adviseur verplicht is om je tijdig te informeren over wijzigingen die te maken hebben met je advies of hypotheek. Denk dan aan wetswijzigingen of wijzigingen in de voorwaarden. Controleer daarom in hoeverre je recht hebt op nazorg op basis van de zorgplicht of op basis van een aanvullend serviceabonnement na het afsluiten van je hypotheek.

Bij sommige aanbieders kun je zonder persoonlijk advies een hypotheek afsluiten: execution only. Daarbij moet je doorgaans een kennis- en ervaringstoets doen. Vraag de actuele kosten op en beoordeel of je voldoende kennis hebt om zelf een passende keuze te maken.

Hoe gaat hypotheekadvies in zijn werk?

Uiteraard is iedere hypotheekadviseur in Terneuzen anders, maar er zijn een aantal aspecten die in ieder hypotheekgesprek aan de orde dienen te komen. Hypotheekadvies is dus gebonden aan strenge voorwaarden. Het is verplicht voor de hypotheekadviseur om een vergelijkingskaart te overhandigen. Hierin staat informatie over de dienstverlening, onafhankelijkheid en kosten van de adviseur. Vraag de adviseur altijd om de gemaakte afspraken schriftelijk vast te leggen.

De hypotheekadviseur begint eerst met het kijken naar je financiële situatie. Onder andere wordt gekeken naar je inkomen en eventueel het inkomen van je partner. De adviseur kijkt naar het inkomen, het arbeidscontract, pensioen en spaargeld. Ook kijkt de adviseur naar schulden en bijzondere uitgaven, zoals alimentatie. Tevens kijkt de hypotheekadviseur naar je toekomstplannen en je wensen voor de toekomst. Dit neemt de adviseur mee in zijn of haar advies.

De adviseur is verplicht te informeren naar je kennis over hypotheken en gedegen uitleg te geven over hypotheken. Ook dient de adviseur een indicatie te geven van bijkomende kosten, zoals notaris kosten. De adviseur heeft dus vooral de plicht je gedegen te informeren over alles wat bij een hypotheek komt kijken. Ben je starter op de wonignmarkt? Dan komt ook de starterslening aan bod, wat een toevoeging is op de hypotheek als starter, mocht deze in jouw gemeente aangeboden worden. Iedere gemeente heeft hier andere regels voor. Ook hier kan je hypotheekadviseur je in begeleiden.

Ook de risico’s van het afsluiten van een hypotheek komen aan bod. De adviseur bekijkt wat bepaalde situaties zoals scheiding of overlijden zouden kunnen betekenen voor jouw hypotheek, en of het dan verantwoord is om de hypotheek af te sluiten. Hiernaast kan de hypotheekadviseur ook begeleiden bij het afsluiten van de benodigde verzekeringen bij het afsluiten van een hypotheek. Denk dan aan een overlijdensrisicoverzekering. De adviseur kan bepaalde verzekeringen adviseren voor jouw specifieke situatie.

Na het in kaart brengen van je wensen en mogelijkheden zal de hypotheekadviseur met een rentevoorstel komen bij de gewenste hypotheekaanbieder. Ook kan de hypotheekadviseur eventuele verzekeringen regelen. Ook wordt besproken hoe het traject zal lopen en wie de taxateur en notaris zal gaan regelen. Hieruit komt een offerte voor de hypotheek. Bij het akkoord gaan met deze offerte zal de hypotheekadviseur de hypotheek verder bemiddelen en afhandelen.

De hypotheekadviseur is dus eigenlijk de begeleider voor het totale proces van het afsluiten van een hypotheek. Kies daarom een hypotheekadviseur met een werkwijze die goed bij jou past. Tegenwoordig is het zelfs mogelijk om online hypotheekadvies aan te vragen. Sommige mensen vinden het echter fijner om een face to face gesprek te hebben. Ook zijn er hypotheekadviseurs die zich specialiseren in hypotheken voor ondernemers en flexwerkers. Een hypotheek is de grootste financiële keuze die je zult maken in je leven. Kies dus altijd een hypotheekspecialist die bij jou en je situatie past.

Makelaarskosten

Een aankoopmakelaar of aankoopcoach rekent een vast bedrag, een percentage van de aankoopprijs of een combinatie daarvan. Vraag een actuele offerte en controleer welke werkzaamheden zijn inbegrepen. Makelaarskosten voor de aankoop zijn niet aftrekbaar van de inkomstenbelasting.

Nationale Hypotheekgarantie (NHG)

In 2026 bedraagt de eenmalige borgtochtprovisie voor NHG 0,4% van het geleende bedrag. NHG kan een rentekorting en hulp bij betalingsproblemen bieden. Laat beoordelen of je aan de voorwaarden voldoet en wat het voordeel na kosten is. De NHG-kosten zijn aftrekbaar voor zover ze betrekking hebben op een eigenwoningschuld in box 1.

Bankgarantie

In sommige gevallen moet je bij het sluiten van de koopovereenkomst een percentage van de koopprijs al betalen. In de meeste gevallen gaat het om 10% van de koopprijs. Dit kan ook meer of minder zijn. Dit wordt de bankgarantie of waarborgsom genoemd.

Met een waarborgsom stort je het afgesproken bedrag uit eigen middelen op de rekening van de notaris. Bij een bankgarantie staat de garantieaanbieder voor dat bedrag in; daarvoor betaal je kosten. De waarborgsom wordt bij een normale overdracht met de koopsom verrekend. De zekerheid op zichzelf verlaagt je hypotheek niet: daarvoor moet je eigen geld daadwerkelijk in de aankoop steken.

Taxatiekosten

Voor een hypotheek kan de geldverstrekker een taxatie of een andere geaccepteerde waardebepaling vragen. Dat hangt af van de woning en de aanvraag; ook bij nieuwbouw kunnen aanvullende stukken nodig zijn. Vraag de actuele kosten op. Wil je een verbouwing meefinancieren, laat dan zo nodig ook de marktwaarde na verbouwing vaststellen.

Taxatiekosten zijn aftrekbaar voor zover de taxatie nodig is om de eigenwoninglening te krijgen. De taxateur moet onafhankelijk zijn en aan de eisen van de geldverstrekker voldoen; de betrokken aankoop- of verkoopmakelaar kan niet ook de onafhankelijke taxatie van dezelfde woning verzorgen.

Als een woning veel onderhoud nodig heeft, kan de bank ook een bouwkundige keuring eisen na het rapport van de taxateur. De bouwkundige keuring kijkt naar de staat van het huis en de veiligheid daarvan. Denk dan aan de staat van de constructie. Koop je een oud of vervallen huis dat je wil verbouwen? Dan is er bijna altijd een bouwkundige keuring nodig.

Notariskosten

De overdracht van de woning en het vestigen van een hypotheek worden via de notaris geregeld. Vraag een gespecificeerde offerte voor de leveringsakte, hypotheekakte, kadastrale kosten en eventuele andere werkzaamheden. De tarieven verschillen per kantoor en situatie.

De kosten van het opstellen van de hypotheekakte bij de notaris zijn fiscaal aftrekbaar. De kosten voor de transportakte zijn dit niet. Vraag dus altijd aparte specificaties voor deze kosten. Je kunt zelf op zoek naar een geschikte notaris in de buurt. Er zijn tegenwoordig veel verschillende notarissen actief, van reguliere notarissen tot online notarissen en budgetnotarissen.

De notaris zorgt ervoor dat je ook echt eigenaar wordt van de woning. De notaris regelt de overdracht in het Kadaster en registreert je hypotheek. Zo zien officiële instanties zoals de Belastingdienst dat de hypotheek op jouw naam staat. Ook controleert de notaris je gegevens en controleren ze registers op schulden. Ook zorgt de notaris ervoor dat de koopsom bij de verkoper terecht komt. Verder regelt de notaris een eventuele bankgarantie of waarborgsom. De notaris functioneert dus als een tussenpersoon tussen koper en verkoper.

Weet je nu al dat je in de toekomst je hypotheek wil gaan verhogen? Vraag dan om een verhoogde inschrijving. Hiermee kun je in de toekomst de hypotheek verhogen zonder opnieuw naar de notaris te moeten. Geef dit aan voordat je je hypotheek aanvraag indient en overleg met je hypotheekadviseur. Deze kan dit voor je in orde maken.

Overdrachtsbelasting

Koop je een woning die je voor langere tijd zelf gaat bewonen, dan geldt doorgaans 2% overdrachtsbelasting. Ben je bij de overdracht 18 tot 35 jaar en heb je de startersvrijstelling niet eerder gebruikt, dan kun je in 2026 onder voorwaarden vrijstelling krijgen bij een woningwaarde van maximaal € 555.000. Voor andere situaties kunnen andere tarieven gelden. De notaris berekent de belasting op basis van de toepasselijke regels.

Bij reguliere nieuwbouw betaal je doorgaans btw in plaats van overdrachtsbelasting. Bij vrij op naam staan afspraken over aankoopkosten in de koopovereenkomst. Overdrachtsbelasting is niet aftrekbaar van de inkomstenbelasting. Of je aankoopkosten kunt meefinancieren, hangt af van je inkomen, de woningwaarde en de voorwaarden; reken vooraf uit hoeveel eigen geld nodig is.

Ook als je een huis koopt waarop erfpacht rust, betaal je overdrachtsbelasting. Je betaalt dan vergoeding voor het gebruik van de grond, een canon. De hoogte van de overdrachtsbelasting bij een woning met erfpacht hangt onder meer af van de hoogte van het canon en de tijd waarover je erfpachtrecht krijgt. Informeer hier dus altijd goed naar.

De kosten van een hypotheek beperken

Maak vooraf een begroting op basis van actuele offertes en jouw belastingpositie. De hypotheek is doorgaans begrensd op 100% van de woningwaarde en daarnaast op je inkomen, waardoor je vaak eigen geld nodig hebt voor aankoopkosten. Advies- en bemiddelingskosten voor de eigenwoninglening, NHG-kosten en kosten voor de hypotheekakte kunnen aftrekbaar zijn. Makelaarskosten, overdrachtsbelasting, bankgarantiekosten en kosten voor de leveringsakte zijn niet aftrekbaar. Voor bouwrente hangt de aftrek af van de soort kosten en het moment waarop deze ontstaan.

Bewaar gespecificeerde facturen en laat bepalen welke kosten voor jouw eigenwoningschuld aftrekbaar zijn. Met een voorlopige aanslag kun je een verwacht belastingvoordeel mogelijk gedurende het jaar ontvangen. Dat vervangt het eigen geld niet dat je bij de aankoop nodig hebt.

Tijdens de looptijd spelen naast rente en aflossing ook onderhoud, verzekeringen en belastingen een rol. Het eigenwoningforfait is een fiscale bijtelling op basis van de WOZ-waarde; het percentage hangt af van het belastingjaar en de waardeklasse. Neem dit mee in de berekening van je netto woonlasten.

Ben je ook benieuwd geworden naar hoe je je hypotheek af kunt sluiten met scherpe prijzen? Plan dan een afspraak met mij in door hier te klikken voor een gesprek en persoonlijk advies.