Bij rentemiddeling bekijk je of het mogelijk en gunstig is om een nieuwe rentevastperiode te regelen voor een goedkopere rente, terwijl je huidige rentevastperiode nog niet is afgelopen.
Aangezien er nu een erg lage rentemarkt is, zul je bij rentemiddelen een lagere rente krijgen. Toch is deze rente hoger dan wanneer je een nieuwe hypotheek zou sluiten. Je krijgt dus niet de huidige lage nieuwe rentes die je op internet vindt.
De reden hiervoor is dat een toeslag of opslag rekent bovenop de rente. Deze opslag is een compensatie voor het verlies dat de bank heeft (ook wel boete of boeterente genoemd) , omdat je de rente aanpast.
De hoogte ervan hangt onder andere af van jouw restant looptijd van huidige rentevaste periode. Eigenlijk betaal je de boeterente dus wel degelijk, maar wordt deze over een langere tijd (de nieuwe rentevastperiode) uitgesmeerd.
Besparen door rentemiddeling?
Is rentemiddeling nu wel of niet interessant? Vaak niet.
Door het samenvoegen van je oude (hoge) rente en de nieuwe (lage) rente profiteer je gelijk van een lagere maandlast. Op korte termijn heb je dus direct voordeel.
Maar dit voordeel betaal je eigenlijk zelf! Jouw bank mist de inkomsten van de hogere rente en smeert deze uit over de nieuwe periode die jij gekozen hebt.
Rentemiddeling berekenen
Een rekenvoorbeeld van een rentemiddeling bij de ING Bank (ook wel TRAM genoemd = Tussentijdse Rente Aanpassing met Middeling):
Deze berekening werkt als volgt:huidige rente – referentie rente * restant looptijd van de rentevaste periode
Referentie rente = vaak de rente voor periode die nog resteert in de lopende restant rente vast periode
Uitkomst delen door aan te bieden rentevast periode. Deze uitkomst komt als opslag op de nieuwe marktrente.
Uitwerkingsvoorbeeld:
Huidige rentevastperiode is per 01-05-2015 ingegaan voor een RenteVastPeriode (RVP) van 120 maanden tegen een rente van 4,2 %. Restant looptijd is nog 96 maanden.
Referentierente (meest dichtbij lager gelegen tarief) is een 7 jaars tarief 1,77 %Huidige marktrente voor een periode van 120 maanden is 1.85 %.
In dit voorbeeld geldt:
4,2 % -/-1.77% * 96 = 233,28233,28 / 120 maanden = 1,941,85 + 1.94 = 3.79 %
Na rentemiddeling zou de rente dus dalen van 4,2% naar 3,79 %, zonder directe betaling van een boeterente.
Deze boete wordt natuurlijk wel indirect betaald door de opslag (1.94 %) die bovenop de huidige marktrente (1,85 %) komt. De kosten worden dus uitgesmeerd over de nieuwe gekozen rentevastperiode.
De nieuwe rentevastperiode dient altijd langer te zijn dan de nog resterende lopende rentevastperiode om enig voordeel te hebben.
Let hierbij wel op: Bij diverse banken is er ook nog sprake van een risico opslag van 0,2 % boven op de middelrente. Deze voorwaarde of clausule vind je weer in de hypotheekvoorwaarden.
Rentemiddelen of hypotheek oversluiten?
Elke financiële situatie is weer anders. Om deze reden is het ook goed om te overleggen met een hypotheekspecialist.
Hij zal kijken naar:
- Jouw huidige hypotheekschuld
- Jouw Hypotheekvorm
- Jouw huidige restant looptijd
- Jouw huidige restant rentevastperiode
- Jouw reeds opgebouwde waardes in de huidige spaarpolis(sen) bij de hypotheek
- Mogelijkheden van nieuwe hypotheken
- Mogelijkheid bij huidige bank tot rentemiddeling
Op basis van deze gegevens wordt dan bekeken wat jouw mogelijke opbrengst en kosten zijn voor oversluiten en dit wordt vergeleken met jouw besparing bij rentemiddelen. Hierna weet je prima welke keuze het meest voordeel voor jou geeft.
Rentemiddeling geeft vaak minder voordeel van oversluiten
De actuele rentes bereken je hier:
Rentemiddeling duurder ?
Geldverstrekkers en banken behouden graag de hogere rente die jouw hypotheek nu heeft. Voor hun zijn dit inkomsten, welke ze niet willen verliezen.
Daarom gebruiken ze clausules en voorwaarden om de nieuwe rente duurder te maken. Aangezien de rente direct daalt, is niet direct duidelijk dat je toch teveel betaalt.
Door de ingebouwde clausules en voorwaarden van de banken is rentemiddelen vaak nadelig. Het betreft de volgende clausules:
- Opslag op de gemiddelde rente
- Het niet aanhouden van het boetevrij percentage
- Toepassen van de voorwaarde van een boetebedrag of boetepercentage bij verkoop van de huidige woning wanneer rentemiddeling wordt toegepast
Rentemiddeling voordeliger?
Nee, over het algemeen niet. Als het voor jou belangrijker is om meteen lagere maandlasten te hebben, dan kun je rentemiddelen indien:
- Je te weinig inkomen hebt om jouw hypotheek over te sluiten
- Je een rentestijging verwacht, en je wil niet oversluiten naar een andere bank
- Je binnen een paar jaar gaat verhuizen
Sommige banken hanteren verhuisboetes bij rentemiddelen. Let hierbij dus goed op!
Bij welke geldverstrekkers kun je rentemiddeling aanvragen?
Hieronder een overzicht van de banken die rentemiddeling aanbieden:
Banken met rentemiddeling
- ABN AMRO
- Aegon
- A.S.R.
- BLG
- Centraal Beheer
- Delta Lloyd
- Direktbank
- Florius
- ING
- Merius
- MoneYou
- Nationale Nederlanden
- NIBC
- Obvion*
- Rabobank
- Regiobank
- Robuust
- SNS
- Van Lanschot
- Westland Utrecht
- Woonfonds Hypotheken
*Bij Obvion kun je enkel rentemiddelen bij het label Obvion (dus niet het label Compact of Basis)
Hoe weet je nu of jouw bank ook een aantal van deze clausules en voorwaarden heeft?
Waar kun je nu vinden of er sprake is van die opslag op je rente, of dat ze het boetevrije aflospercentage niet toepassen, of wanneer er sprake is van een verhuisboete? Dat is op zich eenvoudig.
Deze vind je terug in de Algemene voorwaarden en ook de productvoorwaarden van jouw hypotheek. Deze heb je ontvangen ten tijde van jouw hypotheekofferte.
Heb je deze niet meer dan kun je deze natuurlijk opvragen bij de bank of even checken op hun site. Let wel even op de versie van de voorwaarden die voor jou van toepassing zijn.
Deze worden continue geupdated. In de offerte van jouw hypotheek staat meestal een versie voorwaarden genoemd, of je kunt de juiste versie op datum herleiden.
Bronnen:
https://www.blgwonen.nl/voor-klanten/mijn-hypotheek/hypotheeklasten-verlagen/rentemiddeling.html
https://www.consumentenbond.nl/hypotheek-aanpassen-besparen/rentemiddelen-hypotheek
https://www.aegon.nl/particulier/hypotheek/rentemiddeling-het-iets-voor-mij?
