Een tweede hypotheek afsluiten

Een tweede hypotheek afsluiten, wat komt er allemaal bij kijken?

Je woont waarschijnlijk al tot volle tevredenheid in je woning. Maar je wil iets meer. Je woont misschien al een tijdje in je huis, en bent toe aan iets nieuws. Of je wil je waarde van je woning flink verhogen door het aanbrengen van verbeteringen in je woning.

Bijvoorbeeld een verbouwing van je badkamer. Of je wil eindelijk die verouderde keuken eens flink aanpakken. Of energiebesparende maatregelen zoals het plaatsen van dubbel glas of zonnepanelen, om zo je energiekosten te drukken. Dat zijn allemaal zaken die veel geld kosten. Je kunt daar natuurlijk een lening voor afsluiten, als je zelf niet genoeg vermogen hebt om deze verbouwingen te financieren. In veel gevallen is het echter veel voordeliger om een tweede hypotheek op je huidige woning af te sluiten, vooral als deze verbeteringen een duidelijke waarde toe gaan voegen aan je woning.

Ook voor andere doeleinden wordt een tweede hypotheek gebruikt. Bijvoorbeeld voor een tweede huis, recreatiewoning of een andere dure aankoop doen, zoals een auto of boot. Dat is allemaal mogelijk met een tweede hypotheek.

In deze blog alles over de tweede hypotheek en de zaken waar je op moet letten bij het afsluiten van een extra hypotheek en het financieren van een verbouwing, en de alternatieven voor een verhoging op je hypotheek.

Waarom een tweede hypotheek afsluiten?

Maar waarom nu specifiek je hypotheek verhogen, als je zelf geen eigen geld in kan leggen voor een verbetering aan je woning? Je kunt namelijk ook sparen, investeren, geld lenen bij een bank of kredietverstrekker of familielid. Een hypotheek verhoging kent echter wel wat voordelen ten opzichte van deze andere opties.

Het grote voordeel van de tweede hypotheek is dat de rente fiscaal aftrekbaar is. Mits je hebt kunnen aantonen dat je het geld gebruikt voor verbeteringen aan je woning en je de hypotheek annuïtair of lineair hebt afgesloten. Enkel deze hypotheekvormen komen namelijk nog voor hypotheekrenteaftrek in aanmerking.

Als je de overwaarde op je woning wil benutten, om zo extra vrij geld te hebben en dit niet besteed aan verbeteringen aan je eigen woning, dan is de hypotheekrente niet fiscaal aftrekbaar. Een van de mogelijke vormen  is een krediethypotheek. Net zoals bij een doorlopend krediet, kun je steeds vrij geld opnemen uit deze hypotheeksom.

Het is toegestaan het geld uit een tweede hypotheek te gebruiken voor andere zaken, zoals een auto of boot. De rente is dan niet fiscaal aftrekbaar. Het gaat immers niet om verbeteringen aan je woning. Dit is ook het geval als je de hypotheek gebruikt voor een tweede huis of recreatiewoning. Ook dan is de hypotheekrente niet aftrekbaar. Hypotheekrenteaftrek geldt namelijk alleen voor een woning die je hoofdverblijf is.

De tweede hypotheek kent, in het kort, de volgende voordelen:

• De rente is lager dan de rente van een persoonlijke lening of doorlopend krediet
• De hypotheekrente is fiscaal aftrekbaar, wel onder bepaalde voorwaarden
• Je kunt je overwaarde benutten:  o.a. via de krediethypotheek
• Je kunt het geld ook voor andere zaken gebruiken, wel onder bepaalde voorwaarden
• Je kunt extra lenen voor energiebesparende maatregelen aan je woning

Uiteraard heeft deze hypotheek ook nadelen.

• Je betaalt kosten voor het afsluiten van de hypotheek: advieskosten, afsluitkosten, notariskosten en vaak ook taxatiekosten
• Je maandlasten nemen toe bij een hypotheek verhoging
• Je moet voldoen aan de huidige (strenge) inkomenseisen bij het afsluiten van een tweede-hypotheek
• Niet iedereen heeft overwaarde op zijn of haar woning, die benut kan worden

Een apart soort tweede hypotheek is de krediethypotheek. Dit is een hypotheek die wordt afgesloten om de overwaarde van een woning te benutten. De krediethypotheek kent geen fiscaal aftrekbare rente. Via de krediethypotheek kun je op ieder moment geld opnemen, net zoals bij een doorlopend krediet. Zo heb je de overwaarde tot je eigen beschikking.

Tweede hypotheek voor bouwdepot

Als de tweede hypotheek toegekend wordt voor een verbouwing wordt het geld vaak in een zogenaamd bouwdepot gestort. Vanuit deze door de bank beheerde rekening kun je de verbouwing financieren. Het bouwdepot dient binnen 2 jaar te worden gebruikt. De verbouwing dient dus niet te langdurig te zijn. Als deze periode voorbij is, wordt het resterend geld gebruikt voor een aflossing op de hypotheek.

Het bouwdepot is dus bedoeld voor de financiering van je verbouwing. De verbouwing moet wel de kwaliteit van de woning verbeteren en zo zorgen voor een waardevermeerdering. Ook moeten de verbeteringen vastzitten aan de constructie van je huis. Je mag dus niet je nieuwe gordijnen betalen met je bouwdepot.

Iedere geldverstrekker hanteert andere regels wanneer het gaat om het bouwdepot. Het bedrag kan variëren van 2.500 euro tot 15.000 euro. Vaak kun je tot maximaal 2 jaar na het afsluiten gebruik maken van het bouwdepot. Resterend geld wordt dan gebruikt voor een aflossing op de hypotheek. Voor het afsluiten van een bouwdepot zal de woning dan ook vaak getaxeerd worden. De taxateur let op de verbouwingen die je gepland hebt staan, en schat de waarde van de woning na die verbouwingen. Vaak vereist de geldverstrekker dus ook een taxatierapport.

Maar hoe werkt het bouwdepot nu in de praktijk? Je stuurt je geldverstrekker een declaratieformulier, wanneer je geld nodig hebt uit het bouwdepot. Samen met de kopieën van de nota’s van de verbouwingen. Bewaar dit dus allemaal goed. Uit het bouwdepot zullen de facturen voor de verbouwing direct betaald worden aan de aannemer, meestal binnen vijf werkdagen. De geldverstrekker draagt hier zorg voor.

Tweede hypotheek voor energiebesparende maatregelen

Voor het aanbrengen van energiebesparende maatregelen in je woning gelden speciale regels. Je kunt dan meer lenen dan bij andere verbouwingen. Verhoog je je hypotheek voor het nemen van energiebesparende maatregelen op de woning, dan mag je maximaal 106% van de woningwaarde lenen. Ook bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek geldt dit. Denk bij energiebesparende maatregelen aan isolatie of zonnepanelen. Vraag hiernaar bij je hypotheekadviseur.

Verschillende geldverstrekkers bieden de mogelijkheid om bepaalde energiebesparende maatregelen mee te financieren in de hypotheek. Denk dan aan een HR-ketel, warmtepomp, zonnecellen, zonneboiler, isolatie en dubbele beglazing.

Net zoals bij het bouwdepot, wordt ook het geld voor deze verbouwingen in een depot gezet. Met kopieën van de nota’s kun je aanspraak maken op het geld. De geldverstrekker regelt dan dat de aannemer wordt betaald.

Wil je in je huidige woning energiebesparende maatregelen aanbrengen? Je kunt dan ook kiezen voor een Energiebespaarlening van het Energiebespaarfonds. Zij verstrekken leningen van maximaal 25.000 euro, voor het aanbrengen van energiezuinige verbeteringen in je bestaande woning. Ook bij andere instanties en bepaalde gemeenten kun je hiervoor speciale leningen afsluiten.

Alternatieven voor de tweede hypotheek

De eisen voor het afsluiten van een tweede hypotheek zijn vrij fors, en niet iedereen komt hiervoor in aanmerking. Je dient voldoende inkomen te hebben en een gezonde financiële situatie te hebben. De eisen voor het afsluiten van een hypotheek zijn de afgelopen jaren steeds strenger geworden. Gelukkig zijn er alternatieven, waardoor je alsnog je verbouwing kunt realiseren.

Eigen geld inleggen

De beste optie is nog altijd het inleggen van eigen geld, zonder daarvoor een lening af te sluiten. Mocht je vrij vermogen hebben, kies er dan voor om dit deels te gebruiken voor je verbouwing. Je kunt dit doen om de kosten van de hogere hypotheek te beperken, of het afsluiten van deze hypotheek helemaal te vermijden. Je hypotheek verhogen brengt namelijk altijd kosten met zich mee.

Sparen, investeren en overwaarde

Het eerste alternatief is uiteraard sparen voor je verbouwing. Met sparen voor een verbouwing is niets mis. Je loopt minder risico, maar het duurt wel langer voordat je je doelbedrag bij elkaar gespaard hebt. Zeker met de lage spaarrente van dit moment. Sparen is dan ook niet de optie waar de meeste mensen voor gaan. Ook kun je spaargeld investeren om zo meer rendement te behalen op je geld. De spaarrente is op dit moment namelijk erg laag.

Heb je overwaarde op je huis? Dan is het soms mogelijk om het ‘geld uit de stenen te halen’. Dit is het opnemen van een extra hypotheekbedrag uit de overwaarde: als het huis meer waard is dan dat er nog aan hypotheek openstaat. Een vorm hiervan is de krediethypotheek.

Hypotheek op hogere inschrijving

Heb je een ‘hogere inschrijving’ bij je hypotheek gekozen bij het afsluiten? Dan is het vaak mogelijk om een onderhandse hypotheekverhoging aan te vragen. Je bespaart dan op de notariskosten. De notaris heeft bij het afsluiten van de hypotheek immers al een hoger bedrag voor de hypotheek vastgelegd dan het bedrag dat er op dat moment geleend werd. Het gaat hier dus om een hypotheekverhoging. Deze verhoging wordt aan dezelfde criteria beoordeeld als een nieuwe hypotheek. Je moet dus wel aan de nieuwe hypotheekeisen (oa voldoende inkomen en voldoende waarde van je woning) kunnen voldoen.

Consumptief krediet: een lening bij de bank

Een persoonlijke lening of doorlopend krediet kan ook een goede manier zijn om een verbouwing te financieren. Deze leningen sluit je af bij de bank. Wel zijn de rentestanden voor deze persoonlijke leningen minder gunstig dan voor hypotheken. Wel hoef je hierbij geen extra kosten, zoals notariskosten, te betalen. De rente voor een persoonlijke lening is fiscaal aftrekbaar wanneer het geld gebruikt wordt om de eigen woning te verbeteren. Bij een doorlopend krediet is dit niet het geval. Laat dit dus goed vastleggen en laat je goed adviseren door jouw hypotheekadviseur.

Tweede hypotheek bij familie: de familiehypotheek

In deze tijden zien we het steeds vaker: een (tweede) hypotheek afsluiten bij een familielid. Een familiehypotheek is een hypotheek die onderling door familieleden wordt afgesloten. Het kan hierbij ook gaan om een tweede hypotheek, bijvoorbeeld voor een verbouwing of aanvulling op de koopsom van de woning, waarbij de ouders geld bijleggen door middel van een familiehypotheek. De flexibiliteit is een groot voordeel: je kunt samen de voorwaarden overeen komen. Doe dit wel samen met een hypotheekspecialist. De familiehypotheek dient opgegeven te worden bij de Belastingdienst.

Een WOZ-krediet

Een WOZ-krediet is een goed alternatief voor een verbouwingslening bij de bank. WOZ staat voor Wet Onroerende Zaken. Deze lening is in feite een doorlopend krediet, gebaseerd op de WOZ-waarde van je woning. Je kunt dit krediet ook bij diverse kredietaanbieders aanvragen. Zij berekenen dan of je hiervoor in aanmerking kunt komen. De rente is meestal hoger dan bij het afsluiten van een tweede-hypotheek. Er zijn dan geen extra bijkomende kosten, zoals advies- of taxatiekosten, waar dat bij een hypotheek wel het geval is. Je hoeft alleen rente en aflossing te betalen over het opgenomen krediet. Je hoeft niet meteen het hele bedrag op te nemen: je bent vrij in wat je opneemt.

Je hypotheek oversluiten

Omdat bij het afsluiten van een tweede, extra hypotheek allerlei kosten komen kijken, is het voor sommige huizenbezitters voordeliger om de hele hypotheek over te sluiten. In plaats van het afsluiten van een tweede hypotheek sluiten sommige mensen hun huidige hypotheek over naar een nieuwe hypotheek met een hoger bedrag. Dit kan voordeliger uitpakken in sommige situaties. Vooral als je nog met een oudere hypotheekvorm zit, kan het in de lange termijn voordeliger uitpakken om over te sluiten naar een hogere hypotheek, waarbij je geld overhoudt voor de verbouwing, en tegelijk betere rente en voorwaarde kunt krijgen op je nieuwe hypotheek.

Hoe sluit ik een tweede hypotheek af?

Zeker niet iedereen komt in aanmerking voor een tweede hypotheek. Het spreekt voor zichzelf dat je voldoende inkomen moet hebben om voor een tweede hypotheek in aanmerking te komen. De hypotheekadviseur kijkt naar je inkomen, de waarde van je huidige woning, je huidige hypotheek en de verbouwing zelf. Als er namelijk sprake is van het aanbrengen van energiebesparende maatregelen aan de woning, zijn daar aparte regels voor.

De berekening voor het afsluiten van een tweede hypotheek is anders en meer ingewikkeld dan bij het afsluiten van een reguliere hypotheek. De regels zijn immers strenger als je een zwaardere hypotheekverplichting aan gaat.

Wil je je tweede hypotheek afsluiten bij een andere geldverstrekker? Dan krijg je vaak te maken met aanvullende voorwaarden en clausules. Denk dan aan toestemming vragen aan de huidige geldverstrekker en renteopslagen. Kortom, geldverstrekkers hebben het liefste dat je bij hun blijft. Sluit dus altijd een tweede hypotheek af bij je huidige geldverstrekker. Je tweede hypotheek bij dezelfde geldverstrekker houden ,  is vaak voordeliger dan een losse tweede hypotheek bij een derde partij. Als je niet tevreden bent over je huidige geldverstrekker kan het lonen om de hele hypotheek over te sluiten.

Ook moet je voor een tweede hypotheek opnieuw naar de notaris. Dit brengt ook kosten met zich mee. Je moet er dus rekening mee houden dat je opnieuw enkele kosten dient te betalen: de hypotheekadvies kosten, taxatiekosten en de notariskosten.