De kosten bij een hypotheek

Bij het afsluiten van een hypotheek worden de bijkomende kosten hypotheek vaak vergeten. Terwijl deze kosten erg hoog kunnen oplopen. Het is dus altijd verstandig om je te verdiepen in deze bijkomende kosten, en waarvoor je deze kosten betaalt. Zeker bij het afsluiten van een eerste hypotheek of het kopen van een nieuwe woning, kun je veel geld en tijd kwijt zijn aan bijkomende kosten en handelingen voor het afsluiten van de hypotheek.

Bij een bestaande woning worden de onderstaande kosten kosten koper genoemd. De kosten koper zijn de kosten die je maakt om eigenaar te worden van een woning: in het bijzonder de overdrachtsbelasting en de notariskosten. Vaak worden echter alle kosten bedoeld die je maakt bij het kopen van een woning. Bij een huis vrij op naam (von) betaalt de koper geen overdrachtsbelasting.

Hypotheekadvies

Het hypotheekadvies is vaak de een belangrijke kostenpost bij het afsluiten van de hypotheek. Je betaalt de hypotheekadviseur voor advies en bemiddeling bij het afsluiten van de hypotheek. De gemiddelde kosten van hypotheekadvies liggen veelal tussen de 3500 en 5500 euro. Een gemiddelde hypotheekadviseur zal tussen de 80 en 175 euro per uur vragen voor zijn of haar advies. Sommige adviseurs rekenen een vaste fee, waar andere adviseurs met een uurtarief werken. Er kunnen extra kosten gerekend worden voor het verlengen van de offerte, mocht dit nodig zijn. Een offerte heeft namelijk een beperkte geldigheid. Vaak kost dit 0,25% van het hypotheekbedrag. De totale kosten zijn de hypotheekadvieskosten.

Het is niet altijd mogelijk om de kosten bij een hypotheek advies mee te financieren in de hypotheek. Dit kan alleen wanneer de kosten niet te hoog zijn ten opzichte van de waarde van je woning. Sommige adviseurs bieden ook gespreid betalen aan. Ook bieden sommige adviseurs een serviceabonnement aan, waarbij je een bedrag per maand betaalt gedurende de looptijd. Dit pakt bezien de gehele looptijd soms duurder uit, maar het is zeker te overwegen als je denkt de hypotheekadviseur later nog nodig te hebben. Wel zijn de kosten van hypotheekadvies fiscaal aftrekbaar, net zoals de kosten voor het eventuele verlengen van een hypotheekofferte.

Een hypotheekadviseur moet voldoen aan bepaalde eisen en plichten. Zo mag de adviseur niet teveel rekenen voor de kosten bij een hypotheek advies. Meld het aan de AFM als je een onterecht een hoge rekening krijgt. De kosten moeten in verhouding staan met het werk dat de adviseur voor je doet.

Ook is een hypotheekadviseur verplicht een dienstverleningsdocument te hebben en op zijn of haar website te zetten. Ook moet de adviseur dit document overhandigen of beschikbaar stellen aan het begin van het traject. Hierin vermeldt de adviseur wat hij of zij gaat doen en welke hypotheekadvieskosten daarvoor gerekend worden. Ook is hierin vermeld welke opties de adviseur je kan bieden en of de adviseur alleen zijn of haar eigen producten adviseert, of ook andere producten. Bekijk dit document dus altijd goed. Vraag ook naar eventuele kosten tijdens de looptijd. Denk dan aan kosten voor een tweede hypotheek, nieuwe rentevastperiode of het afsluiten van een nieuwe hypotheekvorm. Vaak variëren deze kosten enorm.

Ook heeft een hypotheekadviseur zorgplicht. Dit houdt in dat de adviseur verplicht is om je tijdig te informeren over wijzigingen die te maken hebben met je advies of hypotheek. Denk dan aan wetswijzigingen of wijzigingen in de voorwaarden. Controleer daarom in hoeverre je recht hebt op nazorg op basis van de zorgplicht of op basis van een aanvullend serviceabonnement na het afsluiten van je hypotheek.

Je kunt ook zonder hypotheekadvies een hypotheek afsluiten. Dit wordt execution only genoemd. Bij veel banken moet je hiervoor wel een kennistoets maken. Dit is veel goedkoper, omdat je geen gebruik maakt van de diensten van een hypotheekadviseur. Gemiddeld kost  zijn de kosten ongeveer 600 tot 1300 euro.

Hoe gaat hypotheekadvies in zijn werk?

Uiteraard is iedere hypotheekadviseur anders, maar er zijn een aantal aspecten die in ieder hypotheekadviesgesprek aan de orde dienen te komen. Hypotheekadvies is dus gebonden aan strenge voorwaarden. Het is verplicht voor de hypotheekadviseur om een dienstverleningsdocument te overhandigen. Hierin staan alle voorwaarden en kosten beschreven. Vraag de adviseur altijd om de gemaakte afspraken schriftelijk vast te leggen.

De hypotheekadviseur begint eerst met het kijken naar je financiële situatie. Onder andere wordt gekeken naar je inkomen en eventueel het inkomen van je partner. De adviseur kijkt naar het inkomen, het arbeidscontract, pensioen en spaargeld. Ook kijkt de adviseur naar schulden en bijzondere uitgaven, zoals alimentatie. Tevens kijkt de hypotheekadviseur naar je toekomstplannen en je wensen voor de toekomst. Dit neemt de adviseur mee in zijn of haar advies.

De adviseur is verplicht te informeren naar je kennis over hypotheken en gedegen uitleg te geven over hypotheken. Ook dient de adviseur een indicatie te geven van bijkomende kosten, zoals notaris kosten. De adviseur heeft dus vooral de plicht je gedegen te informeren over alles wat bij een hypotheek komt kijken. Ben je starter op de wonignmarkt? Dan komt ook de starterslening aan bod, mocht deze in jouw gemeente aangeboden worden. Iedere gemeente heeft hier andere regels voor. Ook hier kan je hypotheekadviseur je in begeleiden.

Ook de risico’s van het afsluiten van een hypotheek komen aan bod. De adviseur bekijkt wat bepaalde situaties zoals scheiding of overlijden zouden kunnen betekenen voor jouw hypotheek, en of het dan verantwoord is om de hypotheek af te sluiten. Hiernaast kan de hypotheekadviseur ook begeleiden bij het afsluiten van de benodigde verzekeringen bij het afsluiten van een hypotheek. Denk dan aan een overlijdensrisicoverzekering. De adviseur kan bepaalde verzekeringen adviseren voor jouw specifieke situatie.

Na het in kaart brengen van je wensen en mogelijkheden zal de hypotheekadviseur met een rentevoorstel komen bij de gewenste hypotheekaanbieder. Ook kan de hypotheekadviseur eventuele verzekeringen regelen. Ook wordt besproken hoe het traject zal lopen en wie de taxateur en notaris zal gaan regelen. Hieruit komt een offerte voor de hypotheek. Bij het akkoord gaan met deze offerte zal de hypotheekadviseur de hypotheek verder bemiddelen en afhandelen.

De hypotheekadviseur is dus eigenlijk de begeleider voor het totale proces van het afsluiten van een hypotheek. Kies daarom een hypotheekadviseur met een werkwijze die goed bij jou past. Tegenwoordig is het zelfs mogelijk om online hypotheekadvies aan te vragen. Sommige mensen vinden het echter fijner om een face to face gesprek te hebben. Ook zijn er hypotheekadviseurs die zich specialiseren in hypotheken voor ondernemers en flexwerkers. Een hypotheek is de grootste financiële keuze die je zult maken in je leven. Kies dus altijd een hypotheekspecialist die bij jou en je situatie past.

Makelaarskosten

Wanneer je je laat begeleiden door een makelaar of aankoopcoach, dan moet deze natuurlijk ook betaald worden. Je betaalt voor de begeleiding bij de aankoop van je woning. Gemiddeld bedraagt dit 1000-1500 euro, of een percentage van de aankoopprijs, of een combinatie hiervan. Deze makelaarscourtage is niet fiscaal aftrekbaar.

Nationale Hypotheekgarantie (NHG)

Wil je Nationale Hypotheekgarantie? Dan moet hier ook voor afgerekend worden. Je betaalt  0,6% (Per 2024) van het hypotheekbedrag voor het afsluiten van Nationale Hypotheekgarantie. De kosten voor Nationale Hypotheekgarantie zijn eenmalig en  ook ( al dan niet deels) fiscaal aftrekbaar. Bij Nationale Hypotheekgarantie krijg je veel voordelen. Denk dan aan een rentekorting en onder bepaalde voorwaarden hulp bij betalingsproblemen. Hierdoor is het eigenlijk altijd aan te raden Nationale Hypotheekgarantie af te sluiten als je ervoor in aanmerking komt.

Bankgarantie

In sommige gevallen moet je bij het sluiten van de koopovereenkomst een percentage van de koopprijs al betalen. In de meeste gevallen gaat het om 10% van de koopprijs. Dit kan ook meer of minder zijn. Dit wordt de bankgarantie of waarborgsom genoemd.

De waarborgsom is een som die je met eigen geld zelf betaalt. Kun je dit niet? Dan kun je een bankgarantie overeenkomen. Dan verklaart de bank garant te staan en hoef je zelf geen eigen geld in te leggen. Hierbij komen uiteraard wel extra kosten. Het voordeel van de waarborgsom is dat je meteen al 10 procent van de aankoopprijs hebt betaald. Ook kun je vrijwillig een groter gedeelte van de aankoopprijs betalen, mocht je over veel eigen vermogen beschikken. Dit heeft als groot voordeel dat je de maandelijkse hypotheeklasten en/of de looptijd van de eventuele toekomstige hypotheek beperkt.

Taxatiekosten

Als je een bestaande woning koopt, eisen veel banken dat het huis eerst getaxeerd wordt. Dit kost gemiddeld 700 tot 800 euro. Nieuwbouwwoningen hoeven niet getaxeerd te worden. Bij een taxatie schat de taxateur de waarde van de woning in. Hiervan krijg je een rapport. Dit rapport bevat ook informatie over eigendomsrechten, gebreken en milieu-informatie. Soms kun je ook een verbouwing mee laten taxeren. Doe dit als je een bouwdepot wil voor een toekomstige verbouwing aan je woning.

Taxatiekosten bij de aankoop van een nieuwe woning zijn fiscaal aftrekbaar. Sommige makelaars zijn zelf ook taxateur. Men kan altijd de taxateur regelen bij een derde partij. De taxateur mag dus niet de aankoopmakelaar of verkoopmakelaar zijn.

Als een woning veel onderhoud nodig heeft, kan de bank ook een bouwkundige keuring eisen na het rapport van de taxateur. De bouwkundige keuring kijkt naar de staat van het huis en de veiligheid daarvan. Denk dan aan de staat van de constructie. Koop je een oud of vervallen huis dat je wil verbouwen? Dan is er bijna altijd een bouwkundige keuring nodig.

Notariskosten

Om de aankoop van je huis echt officieel te maken, moet de overdracht van de woning bij de notaris plaatsvinden. De notaris stelt de benodigde aktes op en dient de documenten in bij het Kadaster. Dit kost gemiddeld 1500 euro. Oversluiten van de hypotheek kost gemiddeld 750 euro. Notariskosten kunnen nogal variëren. Er zijn duurdere notarissen, maar er zijn tegenwoordig ook steeds meer budgetnotarissen. Deze kunnen ook prima de benodigde aktes opstellen.

De kosten van het opstellen van de hypotheekakte bij de notaris zijn fiscaal aftrekbaar. De kosten voor de transportakte zijn dit niet. Vraag dus altijd aparte specificaties voor deze kosten. Je kunt zelf op zoek naar een geschikte notaris in de buurt. Er zijn tegenwoordig veel verschillende notarissen actief, van reguliere notarissen tot online notarissen en budgetnotarissen.

De notaris zorgt ervoor dat je ook echt eigenaar wordt van de woning. De notaris regelt de overdracht in het Kadaster en registreert je hypotheek. Zo zien officiële instanties zoals de Belastingdienst dat de hypotheek op jouw naam staat. Ook controleert de notaris je gegevens en controleren ze registers op schulden. Ook zorgt de notaris ervoor dat de koopsom bij de verkoper terecht komt. Verder regelt de notaris een eventuele bankgarantie of waarborgsom. De notaris functioneert dus als een tussenpersoon tussen koper en verkoper.

Weet je nu al dat je in de toekomst je hypotheek wil gaan verhogen? Vraag dan om een verhoogde inschrijving. Hiermee kun je in de toekomst de hypotheek verhogen zonder opnieuw naar de notaris te moeten. Geef dit aan voordat je je hypotheek aanvraag indient en overleg met je hypotheekadviseur. Deze kan dit voor je in orde maken.

Overdrachtsbelasting

Bij de aankoop van je huis betaal je 2% aan overdrachtsbelasting. Dit is 2% van de koopsom van je huis. Je weet dus al van tevoren hoeveel overdrachtsbelasting je moet betalen. Omdat dit vaak een groot bedrag is, kun je de kosten vaak meenemen in de financiering van de hypotheek.

Overdrachtsbelasting geldt niet voor nieuwbouwhuizen. Omdat overdrachtsbelasting een belasting is, is deze uiteraard niet fiscaal aftrekbaar. Soms kun je het bedrag wel meenemen in de hypotheek. De notaris draagt dan zorg voor de overdracht van het geld naar de belastingdienst. Als je vrij op naam (von) koopt bij een bestaande woning, betaalt de verkoper de overdrachtsbelasting.  Dus bij nieuwbouw betaal je zelf dus geen overdrachtsbelasting.

Ook als je een huis koopt waarop erfpacht rust, betaal je overdrachtsbelasting. Je betaalt dan vergoeding voor het gebruik van de grond, een canon. De hoogte van de overdrachtsbelasting bij een woning met erfpacht hangt onder meer af van de hoogte van het canon en de tijd waarover je erfpachtrecht krijgt. Informeer hier dus altijd goed naar.

De kosten van een hypotheek beperken

De totale gemiddelde kosten zijn ongeveer 10.000 euro bij een hypotheek van 200.000 euro. Dit zijn flinke kosten, die niet meer meegefinancierd kunnen worden sinds 2018. Veel van deze kosten zijn fiscaal aftrekbaar, maar er zijn ook zeker kosten die je niet kunt aftrekken van de belasting. Denk dan aan de bankgarantie, bouwrente, de makelaarscourtage, overdrachtsbelasting en de kosten voor de transportakte bij de notaris.

Sommige van deze kosten zijn wel fiscaal aftrekbaar. Houd hier dus rekening mee en bewaar alle bewijzen en facturen. Als de kosten erg hoog uitvallen voor je budget, kun je bij de belastingdienst een voorlopige teruggave aanvragen. Hiermee krijg je het belastingvoordeel elke maand uitbetaald. Dit kan de maandelijkse lasten iets verlichten, omdat je dan geen jaar hoeft te wachten tot je belastingteruggave gestort is.

Naast de kosten voor het afsluiten van je hypotheek zijn er ook bijkomende kosten tijdens de looptijd van je hypotheek. Denk dan aan het eigenwoningforfait, een jaarlijks percentage van de waarde van je woning. Dit zal meestal 0,35 procent zijn. Dit wordt door veel mensen vergeten. Je hypotheekadviseur zal je hierover ook kunnen informeren.

Ben je ook benieuwd geworden naar hoe je je hypotheek af kunt sluiten met scherpe prijzen? Plan dan een afspraak met mij in door hier te klikken voor een gesprek en persoonlijk advies.