Aan welke voorwaarden moet je voldoen voor een hypotheek?

Bij de voorwaarden voor een hypotheek gaat het om twee dingen: de eisen waaraan je moet voldoen om een hypotheek te krijgen, en de contractuele voorwaarden die daarna voor je gelden. Beide bepalen hoeveel je kunt lenen en wat je rechten zijn als huizenbezitter.

Twee vereisten staan centraal bij elke hypotheekaanvraag. Voldoe je daar niet aan, dan gaat de rest van het gesprek niet ver komen.

Ga je binnenkort een huis kopen en wil je weten of jouw inkomen en situatie passen bij de hypotheek die je nodig hebt?

Check of mijn werkwijze bij jou past. Niet elke MatchCheck leidt tot een gesprek.

Wanneer krijg je een hypotheek: de basisvereisten

Checklist basisvereisten:

• Voldoende inkomen (LTI-ratio): de bank berekent hoeveel je maximaal kunt lenen op basis van je bruto jaarinkomen. Die verhouding heet de loan-to-income ratio. Hoe hoger je inkomen, hoe meer je kunt lenen.
• Lening maximaal 100% van de woningwaarde (LTV): je mag niet meer lenen dan de woning waard is. Koop je een woning van 300.000 euro, dan is 300.000 euro het maximum. Uitzondering: bij energiebesparende maatregelen mag je tot 106% lenen.

De bank kijkt ook naar de stabiliteit van je inkomen. Een vast contract weegt zwaarder dan een tijdelijk dienstverband.

Wat beoordeelt de bank verder bij je hypotheekaanvraag?

In mijn praktijk zie ik dat mensen zich focussen op het inkomen, maar de bank kijkt verder dan dat. Het volledige financiële plaatje telt.

• BKR-registratie: elke geregistreerde lening — studieschuld, creditcard, persoonlijke lening — verlaagt je maximale hypotheek. Niet omdat de bank je wantrouwt, maar omdat die verplichtingen je maandelijkse ruimte verkleinen.
• Eigen geld: overdrachtsbelasting, notariskosten, taxatiekosten en advieskosten kun je niet via de hypotheek financieren. Je hebt dus eigen geld nodig. Reken op 3 tot 6 procent van de koopsom.
• Inkomenszekerheid: een vast contract is het makkelijkst. Met een tijdelijk contract of als zzp'er is een hypotheek mogelijk, maar de bank stelt extra eisen.
• Looptijd: de standaard looptijd is 30 jaar. Kies je korter, dan liggen je maandlasten hoger.

Klinkt dat herkenbaar? Dan is het goed om dit al vóór je zoektocht naar een woning in kaart te brengen.

Welke hypotheekvormen zijn er en wat zijn de verschillen?

De hypotheekvorm die je kiest, bepaalt hoe je maandlasten zich ontwikkelen en of je belastingvoordeel hebt. Er zijn drie vormen.

Wat ik vaak tegenkom: starters kiezen voor annuïteiten omdat de maandlasten voorspelbaar zijn. Doorstromers combineren soms een aflossingsvrij deel met een annuïteitendeel. Dat heeft fiscale gevolgen die je goed moet doorrekenen.

De belangrijkste voorwaarden in je hypotheekovereenkomst

Stel je hebt groen licht van de bank. Dan begint het eigenlijk pas. Want de hypotheekovereenkomst bevat voorwaarden die voor de komende tientallen jaren gelden.

• Rentevaste periode: je kiest hoe lang je rente vaststaat, van 1 tot 30 jaar. Kortere periodes geven vaak een lagere rente, maar daarna loop je renterisico.
• Boetevrij extra aflossen: de meeste geldverstrekkers laten je jaarlijks 10% van de oorspronkelijke hoofdsom boetevrij extra aflossen. Meer aflossen kan, maar kost boeterente.
• Verhuisregeling: bij dezelfde geldverstrekker kun je je huidige rente meenemen naar een volgende woning. Heb jij nu 2% rente en is de dagrente straks 3,5%? Dan bespaar je aanzienlijk. Controleer altijd of deze regeling in je voorwaarden staat.
• Budgethypotheken: sommige geldverstrekkers bieden lage rentes maar met uitgeklede voorwaarden. Geen verhuisregeling, geen of beperkte boetevrije aflossing. Op termijn kan dat duurder uitpakken.

Voor wie is een hypotheek (niet) haalbaar?

Wanneer wordt een hypotheek écht lastig? Dat zijn situaties die ik regelmatig tegenkom.

• Actieve BKR-registratie met betalingsachterstand: dit is voor de meeste geldverstrekkers een harde stopgrens.
• Inkomen te laag ten opzichte van de koopsom: de LTI-norm is hard. Verdien je te weinig voor de woning die je wilt kopen, dan helpt geen enkele adviseur je erdoorheen.
• Tijdelijk contract zonder intentieverklaring: zonder schriftelijke bevestiging van je werkgever rekent de bank alleen met je contractduur.
• Te weinig eigen geld: als je de bijkomende kosten niet zelf kunt betalen, kom je niet ver.
• Zzp zonder aantoonbaar inkomen: geldverstrekkers kijken naar de laatste één tot drie jaar aan jaarcijfers. Start je net, dan is wachten soms de verstandigste keuze.

Op nikidewolff.nl vind je meer uitleg over specifieke situaties, zoals zzp en hypotheek of doorstromen met overwaarde.

Als onafhankelijk hypotheekadviseur breng ik dagelijks dit soort situaties in kaart. Wil je weten of jouw situatie haalbaar is?

Check of mijn werkwijze bij jou past. Niet elke MatchCheck leidt tot een gesprek.

Veelgestelde vragen