Hypothecaire lening: betekenis, kosten en wat je kunt lenen

Een hypothecaire lening is een lening waarbij je huis als onderpand dient. De bank heeft daardoor zekerheid en biedt je een lagere rente dan bij een gewone lening. Hier lees je wat het begrip betekent, hoeveel je kunt lenen en wat het per maand kost.

Benieuwd wat jij maximaal kunt lenen en wat dat per maand kost?

Maximaal 10 minuten, geen verplichtingen, je spreekt mij direct. Eerst duidelijkheid, daarna pas keuzes.

Wat is een hypothecaire lening?

Een hypothecaire lening, ook wel hypothecair krediet, is een lening waarmee je onroerend goed financiert. Het woord "hypotheek" stamt uit het Grieks: hypo (onder) en théké (zekerheidsstelling). Je zet je woning als zekerheid voor de bank. In Nederland mag je maximaal 100% van de woningwaarde lenen, de zogenoemde loan-to-value (LTV).

Definitie en betekenis

Een hypothecaire lening, ook wel hypothecair krediet, is een lening waarbij je het huis als zekerheid geeft aan de bank. De bank krijgt een hypotheekrecht op je woning. Dit betekent dat als je niet meer kunt betalen, de bank het huis mag verkopen om het geld terug te krijgen.

Verschil met andere leningen

Het grote verschil met een persoonlijke lening is het onderpand. Door dit onderpand kan de bank lagere rentes aanbieden. Ook kun je veel meer geld lenen en over een langere periode terugbetalen, vaak 30 jaar.

Hoeveel kan ik lenen met een hypotheek?

Je maximale hypotheek hangt af van je inkomen, maar ook van je persoonlijke situatie. Een vuistregel geeft richting, maar ik zie dagelijks dat de praktijk anders uitpakt. Factoren die je leencapaciteit verlagen verdienen net zoveel aandacht als je bruto salaris.

Berekening maximale hypotheek

Als globale vuistregel kun je 4 tot 4,5 keer je jaarinkomen lenen. Bij €50.000 inkomen is dat €200.000 tot €225.000. Maar deze vuistregel geldt alleen als er geen verlagende factoren zijn. Een studieschuld, alimentatieverplichting of lopend BKR-krediet drukt je leencapaciteit direct omlaag. Wil je een betrouwbare uitkomst? Lees meer op de pagina maximale hypotheek berekenen.

Voorbeeld: 300.000 euro lenen

Hoeveel moet je verdienen om €300.000 te lenen? Globaal heb je een bruto jaarinkomen van €63.000 tot €66.500 nodig. Dat is zonder verlagende factoren. Heeft één van jullie een DUO-studieschuld? Dan kan je leencapaciteit €20.000 tot €30.000 lager uitvallen dan de online calculator laat zien. Meer details staan in dit artikel over het inkomen voor een hypotheek van 300.000.

Voorwaarden hypothecaire lening

Voor een hypothecaire lening heb je nodig:

• Een vast of aantoonbaar stabiel inkomen
• Voldoende leencapaciteit op basis van je totale financiële situatie
• Een schone BKR-registratie. Een lopend krediet of betalingsachterstand verlaagt wat de bank je wil lenen
• Je moet minimaal 18 jaar zijn. Banken toetsen daarnaast of de looptijd van de hypotheek past bij je verwachte pensioenleeftijd

Wat kost een hypothecaire lening per maand?

De maandlasten bestaan uit rente en aflossing. Hoe hoog die zijn, hangt af van het leenbedrag, de rente en de hypotheekvorm. Onderstaande bedragen gelden voor een annuïtaire hypotheek met 4% rente en een looptijd van 30 jaar.

Wat kost een hypothecaire lening van €100.000? Bij dezelfde aannames betaal je dan ongeveer €477 per maand bruto.

Maandlasten berekenen

Je maandlasten bestaan uit bruto rente en aflossing samen. Bij een annuïtaire hypotheek blijft dat maandbedrag gelijk gedurende de looptijd. Netto betaal je minder, omdat je de rente kunt aftrekken van de belasting via hypotheekrenteaftrek. Houd ook de rentevaste periode in de gaten: na afloop kan je rente veranderen en daarmee je maandlast. Gebruik de maandlasten berekenen pagina voor een persoonlijke berekening.

Concrete voorbeelden

De onderstaande bedragen zijn gebaseerd op 4% rente, 30 jaar looptijd, annuïtaire aflossing.

Wil je weten wat je netto betaalt? Dat hangt af van je belastingschijf en inkomen. Ik reken dat altijd door in een persoonlijk gesprek.

Welke soorten hypothecaire leningen zijn er?

Er zijn drie gangbare hypotheekvormen. Ze verschillen vooral in hoe je aflost en hoe je maandlasten zich ontwikkelen.

Overwaarde en eigen geld inzetten

Als je al een woning hebt met overwaarde, kun je dat slim inzetten. Overwaarde verlaagt je LTV-ratio. Hoe lager die ratio, hoe gunstiger de rentecategorie die de bank hanteert. Ik begeleid doorstromers die met €80.000 overwaarde van een LTV van 90% naar 65% gaan. Dat verschil levert soms 0,2 tot 0,4 procentpunt lagere rente op over de hele rentevaste periode. Dat telt. Meer over dit onderwerp lees je op de pagina overwaarde.

Heb je eigen spaargeld? Dan verlaag je daarmee je leenbedrag en je maandlasten. Houd wel een buffer aan voor onverwachte uitgaven. Zet nooit al je spaargeld in je woning vast.

Wat kost het afsluiten van een hypothecaire lening?

Wat zijn de werkelijke kosten bij het kopen van een woning? Dit wordt vaker onderschat dan je denkt. Bij een woning van €350.000 reken je op:

• Overdrachtsbelasting: 2% = €7.000 (starters onder voorwaarden vrijgesteld)
• Notariskosten: ca. €1.500
• Taxatiekosten: ca. €600
• Advies- en bemiddelingskosten: afhankelijk van de adviseur

Totaal kom je al snel op €9.000 tot €12.000 aan kosten koper, nog zonder de advieskosten. Meer uitleg vind je in het artikel over kosten koper.

Veelgestelde vragen

Wil je weten wat jouw hypotheekopties zijn op basis van jouw situatie?

Maximaal 10 minuten, geen verplichtingen, je spreekt mij direct. Eerst duidelijkheid, daarna pas keuzes.