Huis kopen als zzp'er: kan dat en hoe pak je het aan?

Ja, als zzp'er kun je een huis kopen met een hypotheek. De geldverstrekker beoordeelt welk ondernemersinkomen duurzaam beschikbaar is, naast je schulden, eigen geld en de woningwaarde. Ook met een korte ondernemershistorie zijn er mogelijkheden, maar één winstjaar of een prognose geeft geen zekerheid over goedkeuring.

Ga je binnenkort een woning zoeken en wil je weten waar je als zelfstandige aan toe bent? Check via de MatchCheck of ik de juiste adviseur ben voor jouw situatie.

Check of mijn werkwijze bij jou past. Niet elke MatchCheck leidt tot een gesprek.

Kun je een huis kopen als zzp'er?

Zelfstandig werken sluit een hypotheek niet uit. Je aanvraag vraagt wel een beoordeling van de continuïteit van je inkomen en onderneming. Een lening die volgens de hypotheeknormen mogelijk is, moet daarnaast passen bij je eigen begroting: ook in een minder goed ondernemersjaar.

De gewone grens is maximaal 100% van de geaccepteerde woningwaarde, binnen wat je inkomen toelaat. Voor aangewezen energiebesparende maatregelen bestaan uitzonderingen onder voorwaarden. Kosten zoals advies, notaris en eventuele overdrachtsbelasting kun je dus niet vanzelf volledig meefinancieren. Bied je meer dan de getaxeerde waarde, dan vraagt ook dat verschil doorgaans eigen geld.

Hoe kijkt een bank naar je inkomen als zzp'er?

Bij een eenmanszaak vormt de winst een belangrijk uitgangspunt. Een zzp'er met een bv wordt anders beoordeeld: salaris, ondernemingsresultaten en eventueel dividend vragen een eigen analyse. Toetsinkomen is het bedrag dat na beoordeling wordt geaccepteerd voor de hypotheekberekening. Het is niet hetzelfde als omzet of geld dat je uit je bedrijf opneemt.

Drie jaar of langer ondernemer

Vaak worden meerdere jaren bekeken. Bij NHG is het uitgangspunt een driejaarsgemiddelde, begrensd door het laatste jaar. Er kunnen correcties en een verlaging op basis van actuele resultaten volgen. De financiële gezondheid van de onderneming telt mee. Een oplopende winst betekent daarom niet dat het volledige laatste jaar automatisch als toetsinkomen geldt.

Korter dan drie jaar

Buiten NHG verschilt het beleid per geldverstrekker. Een kortere historie kan worden geaccepteerd, soms met een percentage van het beoordeelde inkomen. Eerder of huidig looninkomen kan bij bepaalde routes relevant zijn, maar wordt niet zonder meer boven op je ondernemerswinst geteld. Laat beide inkomsten samen beoordelen en voorkom dubbeltelling.

Kan ik als startende zzp'er een huis kopen?

Dat kan bij sommige geldverstrekkers. Voor de NHG-ondernemersroute moet je minimaal twaalf maanden bedrijfsmatig actief zijn; dat zijn maanden, niet noodzakelijk twaalf maanden binnen één kalenderjaar. De complete aanvraag moet aan de overige voorwaarden voldoen.

Een boekhouder of accountant kan op verzoek een prognose opstellen. Die helpt om verwachtingen te onderbouwen, maar vervangt gerealiseerde cijfers en een inkomensbeoordeling niet automatisch. Laat vóór het bieden controleren welke route, documenten en termijnen voor jou haalbaar zijn. Een oriënterende berekening is nog geen bindende hypotheekofferte.

Welke documenten heb je nodig als zzp'er?

Vraag eerst de checklist van de geldverstrekker of inkomensbeoordelaar. Afhankelijk van je situatie zijn bijvoorbeeld nodig:

• Jaarcijfers en aangiften inkomstenbelasting over de gevraagde jaren.
• Recente tussentijdse cijfers en aangiften omzetbelasting.
• Een KvK-uittreksel en gegevens over je onderneming of bv-structuur.
• Een inkomensverklaring, als de gekozen route die verlangt.
• Bewijs van eventueel looninkomen en andere geaccepteerde inkomsten.
• Overzichten van zakelijke en privéleningen, lease en andere verplichtingen.
• Bewijs van eigen geld en de gevraagde bankafschriften.
• Een prognose wanneer de beoordelaar die vraagt.

Een externe verklaring is niet altijd verplicht: bijvoorbeeld ABN AMRO beschrijft een route waarbij de eigen hypotheekadviseur het ondernemersinkomen berekent. Controleer vooraf wat jouw geldverstrekker accepteert.

Hoeveel moet je verdienen voor een hypotheek als zzp'er?

Voor €200.000, €300.000 of €400.000 hypotheek bestaat geen vast winstbedrag dat voor iedere zzp'er klopt. Naast je geaccepteerde inkomen tellen onder meer rente, looptijd, leeftijd, woning en financiële verplichtingen mee. Bekijk ook de uitleg over maandlasten van een hypotheek van €300.000.

Meld alle relevante schulden en verplichtingen, waaronder studieschuld, private lease en leningen bij familie of je eigen bv. De beoordeling beperkt zich niet tot BKR: een studieschuld staat daar bijvoorbeeld niet geregistreerd. Twee ondernemers met dezelfde winst kunnen daardoor een andere leenruimte hebben.

Kun je NHG krijgen als zzp'er?

Ja, NHG is ook voor ondernemers mogelijk. Je ondernemersinkomen moet via een toegestane route worden vastgesteld. Een prognose en een passende woningprijs zijn op zichzelf onvoldoende.

De verruiming boven de gewone grens is uitsluitend voor toegestane energiebesparende maatregelen, binnen de voorwaarden. Je inkomen kan de haalbare hypotheek verder beperken. NHG kan helpen bij betalingsproblemen en woningbehoud. Het is geen automatische vergoeding van je maandlasten of onvoorwaardelijke kwijtschelding van een restschuld.

Zo vergroot je je kansen op een hypotheek

• Houd je administratie actueel en lever volledige, controleerbare cijfers aan.
• Bespreek veranderingen in opdrachten, inkomen en onderneming tijdig.
• Begroot aankoopkosten, belastingverplichtingen en buffers afzonderlijk.
• Laat de gevolgen van geld onttrekken aan je bedrijf beoordelen.
• Bespreek hoe je woonlasten betaalt bij ziekte, arbeidsongeschiktheid of minder opdrachten. Een verzekering moet bij je situatie passen en is op zichzelf geen garantie voor acceptatie.
• Laat financieringsmogelijkheden en een passend financieringsvoorbehoud vóór het bieden bespreken.

Als onafhankelijk hypotheekadviseur reken ik dagelijks zzp-dossiers door. Benieuwd of ik bij jou pas? Doe de MatchCheck.

Check of mijn werkwijze bij jou past. Niet elke MatchCheck leidt tot een gesprek.

Veelgestelde vragen