Hoeveel belasting betaal je als je een huis erft?

Erf je een huis, dan betaal je erfbelasting over de WOZ-waarde minus een eventuele hypotheekschuld. Hoeveel dat is, hangt af van je band met de overledene en de waarde van de woning. Overdrachtsbelasting betaal je niet. Hieronder lees je de tarieven, de vrijstellingen en de keuzes die je hebt.

Hoeveel erfbelasting betaal je als je een huis erft?

Hoeveel je precies betaalt? Dat hangt af van twee dingen: je relatie tot de overledene en de waarde van het huis. De grondslag is de WOZ-waarde min de openstaande hypotheek. Over dat bedrag geldt dit tarief:

Ga je een geërfd huis houden of medeErfgenamen uitkopen? Check via de MatchCheck op nikidewolff.nl of ik de juiste adviseur ben om je financiering rond te rekenen.

Check of mijn werkwijze bij jou past. Niet elke MatchCheck leidt tot een gesprek.

Een rekenvoorbeeld maakt het concreet. Stel, je erft als kind het huis van je ouders met een WOZ-waarde van €300.000 en geen hypotheek. Je trekt eerst je vrijstelling van €26.230 af. Belastbaar blijft €273.770 over. Over de eerste €158.669 betaal je 10% (€15.867). Over de rest (€115.101) betaal je 20% (€23.020). Samen: €38.887 erfbelasting.

Welke vrijstellingen gelden bij het erven van een huis?

Kun je een huis belastingvrij erven? Soms. Iedere erfgenaam heeft een vrijstelling. Blijft de erfenis daaronder, dan betaal je niets. Dit zijn de bedragen voor 2026:

Een partner erft dus bijna altijd belastingvrij. Voor kinderen ligt de grens veel lager. In mijn praktijk zie ik dat een geërfd huis die vrijstelling snel overschrijdt. Dan betaal je over het meerdere gewoon erfbelasting.

Welke waarde van de woning telt voor de erfbelasting?

De WOZ-waarde is de basis, niet de verkoopprijs of taxatiewaarde. En hier zit een keuze die veel mensen missen. Je mag kiezen tussen de WOZ-waarde van het jaar van overlijden of die van het jaar erna. Je pakt gewoon de laagste.

De peildatum ligt op 1 januari van het voorgaande jaar. In een dalende markt scheelt de WOZ van het jaar erna soms flink. Denk je dat de waarde te hoog is? Dan maak je bezwaar bij de gemeente.

Wat als je een afbetaald huis erft?

Een afbetaald huis erven kost je méér belasting. Waarom? Er is geen hypotheekschuld die je van de WOZ-waarde mag aftrekken. De hele waarde telt dus mee als grondslag.

Vergelijk het maar. Erf je een huis van €300.000 met €150.000 hypotheek, dan reken je over €150.000. Is dat huis afbetaald, dan reken je over de volle €300.000. Wat ik in de praktijk zie: erfgenamen schrikken van dat verschil. Logisch.

Wat kun je het beste doen als je een huis erft?

Waar begin je dan? Bij een geërfd huis heb je vier keuzes:

1. Zelf gaan wonen in de woning.
2. Verhuren en huurinkomsten ontvangen.
3. Verkopen en de opbrengst verdelen.
4. Uitkopen van de andere erfgenamen.

Erf je met meerdere erfgenamen, dan beslissen jullie samen. Wil één iemand blijven? Dan koopt die persoon de anderen uit. Je laat het huis taxeren en regelt financiering voor het deel dat je overneemt. Dit soort dossiers reken ik dagelijks door, want de bank stelt eisen aan de onderbouwing.

Goed nieuws: je betaalt geen overdrachtsbelasting bij het uitkopen, mits je een reële prijs betaalt en alle erfgenamen meewerken. Erf je het huis als legaat, dan geldt dat ook. Let wel op de deadline: de erfbelasting moet binnen 8 maanden na het overlijden betaald zijn. Houd daar rekening mee als je gaat verkopen of uitkopen.

Deze MatchCheck is bedoeld voor wie serieus overweegt te investeren in professioneel advies.

Check of mijn werkwijze bij jou past. Niet elke MatchCheck leidt tot een gesprek.

Veelgestelde vragen over huis erven en belasting