Het overgangsrecht en je hypotheek
Na de economische crisis zijn er veel regels veranderd. Vooral met betrekking tot de hypotheek en het kopen van een huis. Dit heeft voor veel huizenbezitters spanning opgeleverd. Daarom is het overgangsrecht in leven geroepen in 2013.
Wat is het overgangsrecht?
Het overgangsrecht hypotheek houdt in dat de oude hypotheekregels blijven gelden voor jouw eigenwoningschuld, als je op 31 december 2012 al een eigenwoningschuld had. Met de eigenwoningschuld wordt bedoeld de lening die je bent aangegaan voor het kopen (en verbeteren) van je woning.
Het overgangsrecht gaat alleen op voor de woning die jouw hoofdverblijf is. Met hoofdverblijf wordt bedoeld de woning waar je echt in woont, je centrale en sociale levensplaats.
Dus bijvoorbeeld niet een tweede woning of vakantiewoning. Overgangsrecht gaat voornamelijk over de regels met betrekking tot de hypotheekrenteaftrek en het meenemen van oude hypotheekregels het afsluiten van nieuwe hypotheken.
Deze hypotheekregels zijn immers ingrijpend veranderd sinds het begin van 2013. Sinds 2013 komen nieuwe huizenbezitters alleen in aanmerking voor de hypotheekrenteaftrek als ze voldoen aan de aflossingseis.
Deze nieuwe huizenbezitters (de starters) mogen alleen annuïtair of lineair aflossen en binnen maximaal 30 jaar.
Voordeel overgangsrecht
Wat is nu het voordeel van overgangsrecht hypotheek? Bij overgangsrecht hypotheek mogen bestaande hypotheken voor 2013 zonder fiscale gevolgen ook na 1 januari 2013 aflossingsvrij blijven.
Bij een overgangsrecht hypotheek is het dus zo dat ook na 1 januari 2013 geen aflosverplichting geldt.
Verhuizing en overgangsrecht
Wil je verhuizen? Dan geldt het overgangsrecht voor de op 31-12-2012 bestaande hypotheekschuld bij verhuizen.
Wil je meer lenen, dan moet dat annuïtair of lineair gebeuren. Bijvoorbeeld als je nieuwe huis duurder is of je hebt extra geld nodig voor een verbouwing.
Het overgangsrecht is dus een overgangsperiode voor huizenbezitters. Deze periode geldt tot nu toe tot uiterlijk 1 januari 2044. Nog tijd genoeg dus. Wil je weten of je in aanmerking komt voor het overgangsrecht? Neem dan vooral contact op met een hypotheekspecialist.
Het overgangsrecht en de aflossingsvrije hypotheek
Als je je aflossingsvrije hypotheek hebt afgesloten voor 1 januari 2013, dan mag je die oude hypotheek meenemen naar een ander koophuis. Je mag dus je overgangsrecht verhuizen.
Je houdt dan ook je hypotheekrenteaftrek, met dank aan het overgangsrecht voor de aflossingsvrije hypotheek.
Je mag dus nog aflossingsvrij lenen, als je dat voor 2013 ook al deed.
Overgangsrecht en aflossingsvrij per 1 augustus 2011
Bij overgangsrecht voor de aflossingsvrije hypotheek dien je niet alleen te letten op je hypotheekschuld zoals die was voor 01 januari 2013.
Een voorwaarde is dat je nooit meer aflossingsvrij aan kunt houden dan dat de eigenwoningschuld was voor 2013, minus eventuele gedane (extra) aflossingen na deze datum.
De tweede voorwaarde is dat je per 1 augustus 2011 bij het kopen van een nieuwe woning maximaal 50 % van de waarde van je woning aflossingsvrij mag aanhouden, conform de Gedragscode Hypothecaire Financieringen.
Het overgangsrecht is er niet enkel voor de aflossingsvrije hypotheek. Het overgangsrecht is niet enkel gericht op huishoudens die gedeeltelijk of geheel aflossingsvrij lenen. Overgangsrecht betreft ook een andere oudere hypotheekvormen van voor 2013.
Zoals de spaarhypotheek en beleggingshypotheek, en de hypotheek met levensverzekering, kun je gebruik maken van het overgangsrecht. Zelfs wanneer je voor 2013 een annuïtaire of lineaire hypotheek had, dan valt deze onder overgangsrecht.
Het gaat dus om de eigenwoningschuld die je had voor 01 januari 2013.
Het overgangsrecht en de spaarhypotheek
Ook voor de spaarhypotheek geldt dat je deze kunt meenemen naar een nieuwe geldverstrekker en naar een nieuwe woning. Deze hypotheek valt dus ook onder het overgangsrecht.
Een voor 2013 afgesloten spaarhypotheek blijft dus doorlopen en kun je ook mee verhuizen. Het bedrag van de spaarhypotheek mag echter niet verhoogd worden.
Ook mag de looptijd niet verlengd worden.
Moet je extra lenen? Dan mag dat alleen annuïtair of lineair gebeuren.
Overgangsrecht en verkoop woning
Stel nu dat je je woning hebt verkocht in 2012 waar je een eigenwoningschuld op had. Je had dan tot uiterlijk 31 december 2013 weer een eigenwoningschuld kunnen aangaan onder het overgangsrecht.
Bijvoorbeeld omdat je tijdelijk ging huren.
Het overgangsrecht werkt dan in bovenstaand voorbeeld voor de hoogte van de eigenwoningschuld zoals deze was op 31-12-2012. Indien er meer hypotheek benodigd is, dan gelden voor dit hogere hypotheekbedrag wel de nieuwe spelregels: er moet voldaan worden aan de aflossingseis om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek.
Met de aflossingseis bedoel ik dan annuïtair of lineair aflossen in maximaal 30 jaar.
Overgangsrecht en het tijdelijk verhuren van je eigen woning
Indien je je eigen woning tijdelijk verhuurt, dan kun je je overgangsrecht behouden. Voorwaarde is dan wel dat je je eigen woning slechts tijdelijk verhuurt, en dat je je eigen woning voor 1 januari 2021 weer als eigen woning gebruikt.
Vooraf aan de verhuur van de eigen woning moet je dan wel een eigenwoningschuld hebben gehad. Verder het verlaten van de eigen woning wel het gevolg zijn van de tijdelijke verhuur van de eigen woning.
Het overgangsrecht is dan geldig voor de eigenwoningschuld die er was op het moment direct voor de tijdelijke verhuur van de eigen woning.
Startersleningen
Onder bepaalde voorwaarden is het voor starters mogelijk om een starterslening af te sluiten. Zo wordt het kopen van een woning voor starters gestimuleerd.
Startersleningen worden door gemeenten en de stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn) verstrekt.
De starterslening is bedoeld voor het verschil tussen de aankoopkosten van de woning en het bedrag wat de starter maximaal kan lenen volgens de normen van NHG.
Deze zogenoemde starterslening is een annuïtaire lening met een 30 jarige looptijd. In de eerste 3 jaar is de lening aflossings – en rentevrij! Hierna bepaald de draagkrachttoets de betalingscapaciteit.
Hoe hoger het inkomen wordt, hoe hoger ook de betalingscapaciteit van de draagkrachttoets. Wanneer de draagkracht van de startende woningbezitter voldoende is, moet deze gaan aflossen.
Tot die tijd is de financiering aflossingsvrij.
De startersleningen die van 2013 tot en met 2016 zijn verstrekt , vallen onder het overgangsrecht. Hierdoor is er voor deze leningen dus ook geen aflossingseis.
De startersleningen voldoen per 1 januari 2017 aan de aflossingseis. Dit gaf toch weer een hogere maandlast voor starters.
Hiervoor is een oplossing gevonden door de introductie van de combinatielening.
Combinatielening
Bij de combinatielening wordt de starterslening afgelost door gebruik te maken van het leningsgedeelte van de combinatielening. In de eerste 3 jaren is er een kwijtschelding van de rente voor de starterslening en de combinatielening.
De aflossing op de starterslening wordt wel meteen vanaf het begin voldaan. Hierdoor wordt voor het deel van de starterslening dan ook voldaan aan de aflossingseis.
Voor het startersleningdeel is de hypotheekrente dan ook aftrekbaar.
Omdat de aflossingen op de startersleningen gehaald worden uit het combinatieleningsdeel, is het de rente van dit combinatieleningsdeel niet aftrekbaar.
Overgangsrecht en aflossingen op de eigenwoningschuld
Bij een onder het overgangsrecht vallende eigenwoningschuld vermindert een aflossing op deze eigenwoningschuld ook het overgangsrecht op deze eigenwoningschuld.
Dus het overgangsrecht wordt verlaagd met de na 31 december 2012 gedane aflossingen.
Overgangsrecht en oversluiten van de hypotheek
Bij het oversluiten van een bestaande eigenwoningschuld gaat het overgangsrecht niet verloren. Wel is het zo dat de Gedragscode Hypothecaire Financieringen maximaal 50 % van de marktwaarde van de woning aflossingsvrij toestaat. Dit is niet altijd zo, er zijn uitzonderingen.
Bronnen:
