-1.webp)
Overdrachtsbelasting bedraagt 0%, 2% of 8% — welk tarief voor jou geldt, hangt af van je leeftijd, het type woning en of je er zelf in gaat wonen. In 2025 gold voor beleggingspanden nog 10,4%; vanaf 2026 is dat 8%.
📌 In het kort
- Starters tussen 18–35 jaar betalen 0% bij een woning tot €555.000
- Eigen bewoning zonder startersvrijstelling: 2%
- Belegging of verhuur: 8% (was 10,4% in 2025)
- De notaris regelt de betaling — geen aparte aangifte nodig
Overdrachtsbelasting betaal je wanneer je bestaand onroerend goed koopt — een woning, een bedrijfspand of een stuk grond. Bij nieuwbouw geldt het niet; daar betaal je btw. De belasting is niet fiscaal aftrekbaar, dus je kunt het bedrag niet terugvragen via je aangifte.
Ga je binnenkort een woning kopen en wil je zeker weten welk tarief voor jou geldt en wat dat betekent voor je totale aankoopkosten? Doe de MatchCheck op nikidewolff.nl en kijk of ik de juiste adviseur ben voor jouw situatie.
Start de MatchCheckCheck of mijn werkwijze bij jou past. Niet elke MatchCheck leidt tot een gesprek.
Wat is overdrachtsbelasting?
Je hoeft zelf niets aan te geven. De notaris verwerkt de overdrachtsbelasting in de leveringsakte en draagt het bedrag af aan de Belastingdienst.
Welk tarief geldt voor jouw situatie?
Hoeveel procent overdrachtsbelasting je betaalt, hangt af van drie dingen: ga je er zelf in wonen, heb je recht op de startersvrijstelling en wat voor object koop je? In mijn praktijk zie ik dat kopers dit onderscheid regelmatig onderschatten — zeker bij een tweede woning of een gezamenlijke aankoop waarbij één partner ouder is dan 35.
| Situatie | Tarief 2026 | Tarief 2025 | Voorbeeld €300.000 |
|---|---|---|---|
| Starter (18–35 jaar, hoofdverblijf ≤ €555.000) | 0% | 0% | €0 |
| Eigen bewoning, geen startersvrijstelling | 2% | 2% | €6.000 |
| Belegging, verhuur of tweede woning | 8% | 10,4% | €24.000 |
| Bedrijfspand of losse grond | 10,4% | 10,4% | €31.200 |
Rekenvoorbeeld per tarief
Hoeveel overdrachtsbelasting betaal je concreet bij een woning van €300.000?
- Starter met vrijstelling: €300.000 × 0% = €0
- Eigen bewoning, geen vrijstelling: €300.000 × 2% = €6.000
- Belegger of verhuurder: €300.000 × 8% = €24.000
Je maakt het bedrag vóór de overdracht over op de derdengeldenrekening van de notaris. Die verwerkt het verder.
Wanneer betaal je 0%: de startersvrijstelling
Je bent 31 jaar, koopt je eerste woning voor €340.000 en gaat er zelf in wonen. Dan betaal je geen overdrachtsbelasting. Klinkt dat herkenbaar? Dan voldoe je waarschijnlijk aan de startersvrijstelling.
Vink alle vier de voorwaarden af:
- ✅ Je bent tussen de 18 en 35 jaar op de dag van de overdracht
- ✅ Je gaat de woning gebruiken als hoofdverblijf
- ✅ De woningwaarde is maximaal €555.000 (grens 2026)
- ✅ Je hebt de vrijstelling nog nooit eerder gebruikt
De vrijstelling vraag je aan via een verklaring die je vóór de overdracht bij de notaris aanlevert. Heb je die vergeten? Dan kun je binnen 6 weken na de overdracht bezwaar maken bij de Belastingdienst. Wat ik vaak tegenkom: kopers die er pas na de passeerdatum achter komen dat ze de verklaring niet hadden ingeleverd. Dat kost onnodig geld en gedoe.
In welke andere situaties betaal je geen overdrachtsbelasting?
Naast de startersvrijstelling zijn er nog situaties waarin je niets betaalt. Waar begin je dan met zoeken?
- Nieuwbouw: geen overdrachtsbelasting, want je betaalt al btw over de aanneemsom
- Erfenis: eigendomsoverdracht via overlijden valt buiten de overdrachtsbelasting
- Huwelijk of echtscheiding: bij eigendomsoverdracht als gevolg van huwelijkse voorwaarden of een scheidingsconvenant geldt een vrijstelling
- Doorverkoopregeling binnen 6 maanden: koopt iemand een woning door binnen zes maanden na de eerste aankoop, dan betaalt de nieuwe koper alleen overdrachtsbelasting over de eventuele waardestijging ten opzichte van de oorspronkelijke koopprijs
Bij die laatste regeling is wel iets om op te letten. Het voordeel hoeft contractueel niet automatisch naar de nieuwe koper te gaan — vraag dit altijd na. En is de woning in waarde gestegen, dan betaal je alsnog belasting over het verschil.
Hoe en wanneer betaal je overdrachtsbelasting?
De notaris regelt alles. Jij hoeft geen aparte aangifte in te dienen. Het proces werkt in drie stappen:
- Vóór de overdracht maak je het volledige bedrag over op de derdengeldenrekening van de notaris
- Op de passeerdatum verwerkt de notaris de overdrachtsbelasting in de leveringsakte
- Na de overdracht draagt de notaris het bedrag af aan de Belastingdienst
Mijn advies is altijd: controleer ruim van tevoren of de notaris alle verklaringen heeft ontvangen — zeker de verklaring voor de startersvrijstelling of het 2%-tarief.
Controleer vóór de passeerdatum of je verklaring door de notaris is ontvangen. Ontbreekt die op het moment van overdracht, dan past de notaris automatisch het hoge tarief toe. Terugvordering is alleen mogelijk via bezwaar binnen 6 weken — en dat is een extra stap die je liever voorkomt. Ik raad altijd aan dit een week voor de overdracht even te bevestigen.
Deze MatchCheck is bedoeld voor wie serieus overweegt te investeren in professioneel advies.
Start de MatchCheckCheck of mijn werkwijze bij jou past. Niet elke MatchCheck leidt tot een gesprek.
Veelgestelde vragen
Welke koper betaalt 2% overdrachtsbelasting?
Kopers die de woning zelf bewonen maar niet in aanmerking komen voor de startersvrijstelling. Ben je tussen 18 en 35 jaar en voldoe je aan alle voorwaarden, dan geldt 0%.
Moet ik als eerste koper overdrachtsbelasting betalen?
Niet als je aan de startersvrijstelling voldoet: leeftijd 18–35 jaar, woning als hoofdverblijf en woningwaarde onder €555.000. Voldoe je daar niet aan, dan betaal je 2%.
Hoe vermijd ik overdrachtsbelasting?
De enige wettelijke weg is de startersvrijstelling. Verder geldt geen overdrachtsbelasting bij nieuwbouw, erfenis of eigendomsoverdracht via huwelijk of scheiding.
Kan ik mijn huis goedkoop verkopen aan mijn kind om overdrachtsbelasting te besparen?
Dat mag, maar de Belastingdienst ziet het verschil met de marktwaarde als schenking. Over die schenking kan schenkbelasting verschuldigd zijn, waardoor het voordeel grotendeels verdwijnt.
Wordt de startersvrijstelling automatisch toegepast?
Nee. Je levert vóór de overdracht een ondertekende verklaring aan bij de notaris. Vergeten? Dan heb je 6 weken na de overdracht om bezwaar te maken.
