-1.webp)
Onderhoudskosten voor je eigen woning zijn niet aftrekbaar — maar de rente op een lening die je afsluit voor dat onderhoud wél. Dat onderscheid maakt in de praktijk een groot verschil.
📌 In het kort
- Onderhoudskosten zelf zijn niet aftrekbaar bij de Belastingdienst
- Rente op een lening voor onderhoud is wél aftrekbaar als eigenwoningschuld
- Hypotheekrente is aftrekbaar tegen 37,48% in 2025
- Uitzondering: rijksmonumenten hebben afwijkende regels
Onderhoud betekent: je woning in de staat houden zoals die is. Geen waardeverhoging, geen uitbreiding. Denk aan:
Heb je groot onderhoud gepland en twijfel je of een lening fiscaal slim is voor jouw situatie?
Start de MatchCheckCheck of mijn werkwijze bij jou past. Niet elke MatchCheck leidt tot een gesprek.
Wat valt er onder onderhoudskosten voor je woning?
- Schilderwerk buiten of binnen
- Kozijnen vervangen
- Dak repareren of onderhouden
- Cv-ketel vervangen
- Vloer schuren of behandelen
- Tuinonderhoud
Verbetering is iets anders. Een uitbouw, een nieuwe badkamer of zonnepanelen verhogen de waarde van je woning. Fiscaal maakt dat verschil, al zijn de kosten in beide gevallen zelf niet aftrekbaar. Wat wél uitmaakt: of je een lening afsluit voor die kosten.
Waarom zijn onderhoudskosten zelf niet aftrekbaar?
De Belastingdienst werkt met een simpel principe: alleen kosten die direct samenhangen met je eigenwoningschuld zijn aftrekbaar. Betaal je onderhoud uit eigen zak, dan is er geen schuld en dus geen aftrek.
Wat ik in de praktijk vaak zie: mensen denken dat ze hun schilderrekening kunnen aftrekken omdat het om hun eigen woning gaat. Dat klopt niet. De fiscale logica draait niet om het bezit van een woning, maar om de financiering ervan. Geen lening, geen aftrek.
Wanneer zijn kosten voor onderhoud wél aftrekbaar?
Stel: je dak moet volledig worden vervangen. Kosten: €15.000. Je betaalt dit niet cash maar sluit een lening af. Dan is de rente op die lening wél aftrekbaar — mits je aan een aantal voorwaarden voldoet.
Voorwaarden voor aftrekbare rente op een onderhoudslening:
- Het gaat om je eigen woning (geen vakantiewoning of verhuurpand)
- De lening is aantoonbaar gebruikt voor onderhoud of verbetering
- De lening voldoet aan de eisen van de eigenwoningschuld (o.a. annuïtair of lineair aflossen)
- Je hebt facturen en bankafschriften als bewijs
Ik raad altijd aan om facturen en bankafschriften van onderhoud apart te bewaren, ook als je geen lening hebt afgesloten. Als je later alsnog financiert, of als de Belastingdienst vragen stelt, heb je alles bij de hand. Mijn advies: maak een aparte map per jaar.
Welke andere kosten rond je eigen woning zijn aftrekbaar?
Naast rente op een onderhoudslening zijn er meer kosten die je mag aftrekken. Hier het overzicht:
| Wél aftrekbaar | Voorwaarde | Niet aftrekbaar |
|---|---|---|
| Hypotheekrente | Via eigenwoningschuld | Overdrachtsbelasting |
| Advies- en bemiddelingskosten | Bij afsluiten hypotheek | Notariskosten koopakte |
| Notariskosten hypotheekakte | Bij afsluiten hypotheek | Aankoopmakelaar |
| Taxatiekosten | Bij afsluiten hypotheek | Aflossing hypotheek |
| NHG-premie | Bij afsluiten hypotheek | Verbouwingskosten zelf |
| Boeterente | Bij oversluiten | Bankgarantie |
| Rente onderhoudslening | Via eigenwoningschuld | Onderhoudskosten zelf |
In 2025 is hypotheekrente aftrekbaar tegen 37,48%. Dat betekent: bij €5.000 betaalde rente per jaar krijg je circa €1.874 terug via je aangifte.
Uitzondering: monumentenpand
Woon je in een rijksmonument? Dan gelden andere regels. Onderhoudskosten voor een rijksmonument kunnen deels aftrekbaar zijn, ook als je ze uit eigen zak betaalt. Dit is een uitzondering op de hoofdregel.
Voor de gemiddelde huiseigenaar is dit niet relevant. Maar bij een van mijn cliënten — eigenaar van een rijksmonument in Zeeland — maakten de aftrekbare onderhoudskosten een fors verschil in de jaarlijkse aangifte. Twijfel je of jouw pand kwalificeert? Controleer het monumentenregister of vraag een specialist.
Wat zijn de gemiddelde onderhoudskosten voor een eigen woning?
Hoeveel moet je eigenlijk reserveren? Nibud rekent met ruim 1% van de woningwaarde per jaar. Bij een woning van €420.000 is dat circa €4.200 per jaar, ofwel €350 per maand. Vereniging Eigen Huis hanteert een vuistregel van €300 per maand.
Klinkt dat herkenbaar? Voor kleinere bedragen betaal je doorgaans gewoon uit eigen zak. Maar bij een groot project — een nieuwe dakkapel, complete gevelrenovatie — loont het om te rekenen wat een lening fiscaal oplevert. De rente-aftrek kan dan een reëel voordeel zijn.
Deze MatchCheck is bedoeld voor wie serieus overweegt te investeren in professioneel advies.
Start de MatchCheckCheck of mijn werkwijze bij jou past. Niet elke MatchCheck leidt tot een gesprek.
Veelgestelde vragen
Is een nieuwe badkamer of keuken aftrekbaar van de belasting?
De kosten zelf zijn niet aftrekbaar. Sluit je een lening af voor de verbouwing van je eigen woning, dan is de rente op die lening wél aftrekbaar als eigenwoningschuld.
Kan ik onderhoudskosten meefinancieren in mijn hypotheek?
Ja. Als je de kosten meefinanciert in je eigenwoningschuld, is de rente over dat deel aftrekbaar. De onderhoudskosten zelf blijven niet aftrekbaar.
Wat is het belastingvoordeel van hypotheekrenteaftrek in 2025?
In 2025 is hypotheekrente aftrekbaar tegen 37,48%. Voor elke €1.000 betaalde rente krijg je circa €374,80 terug via je belastingaangifte.
Zijn verbouwingskosten aftrekbaar?
De kosten zelf niet. Maar sluit je een lening af voor de verbouwing van je eigen woning, dan is de rente wél aftrekbaar als eigenwoningschuld.
Welke kosten voor mijn eigen woning zijn nooit aftrekbaar?
Overdrachtsbelasting, notariskosten voor de koopakte, kosten voor een aankoopmakelaar, aflossing van de hypotheek en bankgarantie zijn nooit aftrekbaar.
