-1.webp)
Je kunt de overwaarde van je huis inzetten om je kind te helpen een huis te kopen — via een schenking of een familiehypotheek. Aan beide routes zitten fiscale en financiële voorwaarden die je goed moet kennen.
📌 In het kort
- Je kunt overwaarde opnemen en schenken of doorlenen aan je kind
- Schenken: tot €33.129 belastingvrij voor kinderen van 18–40 jaar
- Een familiehypotheek vereist een notariële akte en marktconforme rente
- Overwaarde opnemen vereist altijd een nieuwe inkomentoets
- Een familiehypotheek telt als Box 3 vordering voor jou als ouder
Wat is overwaarde en hoe maak je het vrij?
Stel: je huis is €450.000 waard en je resterende hypotheek is €180.000. Dan heb je €270.000 aan overwaarde. Dat is het verschil tussen de marktwaarde en wat je nog aan de bank verschuldigd bent.
Ga je binnenkort overwaarde opnemen om je kind te helpen bij het kopen van een huis? Op nikidewolff.nl kun je checken of ik de juiste adviseur ben voor jouw situatie.
Start de MatchCheckCheck of mijn werkwijze bij jou past. Niet elke MatchCheck leidt tot een gesprek.
Je kunt die overwaarde vrijmaken zonder je huis te verkopen, door je hypotheek te verhogen of een tweede hypotheek af te sluiten. Wat veel mensen niet weten: de geldverstrekker voert altijd een nieuwe inkomentoets uit. Ook als je al jaren klant bent. In mijn praktijk zie ik regelmatig dat gepensioneerden verrast worden doordat hun pensioeninkomen net te laag is voor de extra hypotheeklasten.
Op welke manieren kun je overwaarde inzetten voor je kind?
Er zijn twee hoofdroutes om de overwaarde van je huis te gebruiken voor de hypotheek van je kind: schenken of doorlenen via een familiehypotheek. Beide werken anders, fiscaal en praktisch.
| Schenken | Familiehypotheek | |
|---|---|---|
| Fiscale vrijstelling | Ja, tot €33.129 eenmalig | Nee |
| Renteaftrek voor kind | Nee | Ja, onder voorwaarden |
| Notaris verplicht | Nee (aanbevolen) | Ja |
| Effect op hypotheekruimte kind | Geen | Mogelijk geen, bij terugschenken |
| Box 3 voor ouder | Nee | Ja, als vordering |
Overwaarde schenken aan je kind
Een stel dat ik recent begeleidde wilde hun dochter €40.000 meegeven als startkapitaal. Handig, maar niet zonder belastinggevolg. Je kunt jaarlijks tot €6.713 belastingvrij schenken aan een kind. Is je kind tussen de 18 en 40 jaar? Dan geldt eenmalig een verhoogde vrijstelling van €33.129.
Schaf je meer? Dan betaalt je kind schenkbelasting over het meerdere. Die belasting loopt snel op. Een notariële akte is niet verplicht bij een schenking, maar geldverstrekkers vragen er bij de hypotheekaanvraag van je kind vaak wel om ter onderbouwing.
Een familiehypotheek afsluiten met overwaarde
Via een familiehypotheek leen jij de opgenomen overwaarde door aan je kind. Je kind betaalt jou rente, en die rente is fiscaal aftrekbaar — mits de lening annuïtair of lineair wordt afgelost binnen 30 jaar én de rente marktconform is.
Wat ik in de praktijk vaak tegenkom: ouders willen hun kind niet belasten met extra maandlasten. Dat kan slimmer. Als je de jaarlijkse rente en aflossing terugschenkt binnen de jaarlijkse vrijstelling van €6.713, beschouwen circa 15 geldverstrekkers de lening als 'zonder lasten'. De hypotheekruimte van je kind blijft dan intact. Niet alle banken hanteren deze werkwijze — dat maakt de keuze van de geldverstrekker belangrijk.
De uitstaande lening telt voor jou als ouder als een Box 3 vordering. Je betaalt dus vermogensbelasting over het bedrag dat je kind nog verschuldigd is.
Wat zijn de financiële gevolgen voor jou als ouder?
Klinkt dat herkenbaar — enthousiast willen helpen, maar nog niet weten wat het jouzelf kost? Overwaarde opnemen verhoogt je eigen hypotheekschuld en daarmee je maandlasten. De geldverstrekker toetst opnieuw of je die lasten kunt dragen.
Risico's om rekening mee te houden:
- Hogere maandlasten door een grotere hypotheekschuld
- Inkomentoets bij pensioen: AOW en aanvullend pensioen zijn vaak onvoldoende voor extra hypotheeklasten
- Dalende huizenwaarde kan je buffer aantasten
- Minder financiële ruimte voor eigen zorgkosten of onvoorziene uitgaven
- Familierisico's: scheiding of werkloosheid van je kind raakt ook jou
Mijn advies is altijd: toets eerst je eigen situatie voordat je een toezegging doet aan je kind. Een pensioenoverzicht en je huidige lasten geven al snel duidelijkheid over wat haalbaar is. Dat gesprek duurt een halfuurtje en voorkomt een hoop teleurstelling later.
Hoe leg je afspraken juridisch correct vast?
Waar begin je dan als de constructie eenmaal duidelijk is? Bij de notaris. Een familiehypotheek vereist een notariële hypotheekakte die wordt ingeschreven in het Kadaster. Zo heb je als ouder executoriale zekerheid: als het misgaat, sta je niet met lege handen.
Een onderhandse leningsovereenkomst — zonder notaris — wordt door de meeste geldverstrekkers niet erkend. Leg minimaal het volgende vast:
- Geleend bedrag en afgesproken rente
- Looptijd en aflossingsschema
- Wat er gebeurt bij overlijden van het kind
- Wat er gebeurt bij echtscheiding van het kind
- Inschrijving in het Kadaster
Deze MatchCheck is bedoeld voor wie serieus overweegt te investeren in professioneel advies.
Start de MatchCheckCheck of mijn werkwijze bij jou past. Niet elke MatchCheck leidt tot een gesprek.
Veelgestelde vragen over overwaarde gebruiken voor de hypotheek van je kind
Kan ik mijn overwaarde gebruiken voor de hypotheek van mijn kind?
Ja, je kunt de overwaarde opnemen en via een familiehypotheek doorlenen aan je kind. Hiervoor word je opnieuw getoetst op inkomen en draagkracht door de geldverstrekker.
Wat kost het opnemen van €50.000 overwaarde per maand?
De maandlast hangt af van de actuele rente en looptijd. Laat een hypotheekadviseur een berekening maken op basis van jouw situatie.
Wat is het nadeel van overwaarde opnemen?
Je hypotheekschuld stijgt en je maandlasten nemen toe. Bovendien heb je minder financiële buffer als de huizenwaarde daalt of als je zorgkosten oplopen.
Hoe kan ik mijn kind helpen met een hypotheek?
Je kunt een bedrag schenken binnen de fiscale vrijstellingen of als familiehypotheek doorlenen. Bij een familiehypotheek betaalt je kind rente, die onder voorwaarden fiscaal aftrekbaar is.
Is het verstandig het huis op naam van de kinderen te zetten?
Dit kan voordelen hebben voor nalatenschapsplanning, maar ouders verliezen dan het eigendom. Laat je hierover adviseren door een notaris of financieel planner.
