Wat is een familiehypotheek en hoe werkt het?

Een familiehypotheek is een lening van familie voor het kopen van een huis, met vastgoed als onderpand. Je loopt tegen de grenzen van je leencapaciteit aan, maar familie heeft vermogen beschikbaar om je te helpen. Dit artikel legt uit wanneer dit nuttig is, welke regels gelden en hoe je stap voor stap een familie hypotheek afsluit.

Hoe werkt een familiehypotheek precies?

Bij een familiehypotheek lenen familieleden je geld om een huis te kopen. Hun lening wordt formeel vastgelegd met het huis als onderpand. Dit betekent dat zij bij verkoop als eerste hun geld terugkrijgen.

Het belangrijkste verschil met een gewone hypotheek is dat familie de geldverstrekker is. Zij bepalen mee over rente, looptijd en aflossing. Deze afspraken leg je vast in een hypotheekakte bij de notaris.

De lening wordt ingeschreven in de Basisregistratie Kadaster. Hierdoor hebben jouw familieleden officieel recht op het huis als onderpand. Dit beschermt hun investering.

Voor de belasting gelden dezelfde regels als bij bankleningen. Je kunt hypotheekrente aftrekken, mits je aan alle voorwaarden voldoet. Familie moet wel een realistische rente berekenen.

Welke familieleden komen in aanmerking?

Als geldverstrekker komen alleen directe familieleden in aanmerking. Denk aan ouders, grootouders, broers, zussen en kinderen. Ook schoonouders kunnen een familiehypotheek verstrekken. Verdere familie zoals ooms, tantes of neven vallen buiten deze regeling.

Wanneer is een familiehypotheek nuttig?

Een familiehypotheek biedt uitkomst wanneer je leencapaciteit net tekortschiet voor je droomhuis. Stel je kunt €300.000 lenen, maar het huis kost €350.000. Familie kan die €50.000 bijleggen als hypotheek.

Ook bij krappe woningmarkten is dit handig. Met extra budget kun je hoger bieden en sneller toeslaan. Je concurreert beter met andere kopers die ook meer dan de vraagprijs betalen.

Hoe hoog mag een familiehypotheek zijn?

Er geldt geen wettelijke maximumgrens voor familie hypotheek bedragen. Wel moet de totale hypotheekschuld realistisch zijn ten opzichte van de woningwaarde. Banken hanteren doorgaans maximaal 100% van de woningwaarde.

In de praktijk zie je familiehypotheken van €25.000 tot €200.000. Het hangt af van het vermogen van familie en jouw financiële behoefte. Grotere bedragen vragen om professioneel advies.

Let op: hoe hoger de familie hypotheek, hoe complexer de fiscale gevolgen worden.

Wat kost een familiehypotheek?

De notariskosten voor een familiehypotheek liggen tussen €500 en €1.500, afhankelijk van het bedrag. De notaris stelt de hypotheekakte op en regelt de inschrijving bij het Kadaster. Deze kosten kun je niet vermijden.

Daarnaast betaal je rente aan familie. Deze mag niet te laag zijn, anders ziet de belastingdienst het als gift. Voor 2024 geldt een minimumrente van 2% voor familieleningen. Check altijd de actuele percentages.

Rente bij een familiehypotheek: wat zijn de regels?

De belastingdienst stelt jaarlijks een minimumrente vast voor familieleningen. Voor 2024 is dit 2% voor leningen boven €25.000. Reken je minder rente, dan wordt het verschil gezien als gift.

Familie moet de rente wel als inkomsten opgeven in hun belastingaangifte. Jij mag de rente aftrekken als hypotheekrenteaftrek, mits je voldoet aan alle voorwaarden. De rente mag ook hoger dan het minimum, maar moet wel realistisch blijven.

Voor wie is een familiehypotheek geschikt?

Een familiehypotheek past goed bij verschillende situaties:

• Starters die net te weinig kunnen lenen voor hun eerste huis
• Gezinnen die willen doorstromen naar een groter huis
• Zelfstandigen met wisselende inkomsten die moeite hebben met bankfinanciering
• Kopers op krappe woningmarkten die snel moeten handelen
• Mensen die een verbouwing willen combineren met de aankoop
• Ouders die hun kinderen bewust willen helpen met vermogensopbouw

Voordelen en nadelen van een familiehypotheek

Voordelen:

• Hogere leencapaciteit dan alleen via de bank
• Flexibelere afspraken over rente en aflossing mogelijk
• Sneller proces dan uitgebreide bankprocedures
• Hypotheekrente blijft aftrekbaar voor de belasting
• Familie houdt rendement binnen de eigen kring

Nadelen:

• Financiële verplichtingen kunnen familierelaties belasten
• Bij problemen staat het huis als onderpand voor familie
• Fiscale complexiteit door renteberekeningen
• Minder bescherming dan bij gereguleerde bankleningen
• Notariskosten komen er bovenop

Familiehypotheek afsluiten: stappenplan

Zo pak je een familiehypotheek stap voor stap aan:

1. Bespreek mogelijkheden met familie - Inventariseer wie kan en wil helpen met financiering
2. Maak concrete afspraken - Bepaal bedrag, rente, looptijd en aflossingsschema samen
3. Zoek een gespecialiseerde notaris - Kies iemand met ervaring in familiehypotheken
4. Laat hypotheekakte opstellen - Notaris legt alle afspraken juridisch vast
5. Regelinschrijving Kadaster - Zo wordt de familie hypotheek officieel geregistreerd

Als onafhankelijke hypotheekadviseur help ik regelmatig gezinnen die een familiehypotheek overwegen. Ik denk graag mee over hoe dit in jouw situatie uitpakt en wat de beste aanpak is voor jouw toekomst. Of het nu gaat om extra leencapaciteit of slimme vermogensplanning, samen zorgen we dat je de juiste keuzes maakt.

Veelgestelde vragen over familiehypotheken

Kan ik meerdere familiehypotheken combineren?
Ja, je kunt van verschillende familieleden geld lenen. Elke lening wordt apart vastgelegd bij de notaris. Let wel op dat de totale hypotheeklasten haalbaar blijven.

Wat gebeurt er bij overlijden van de geldverstrekker?
De lening gaat over naar de erfgenamen. Zij kunnen dezelfde voorwaarden aanhouden of andere afspraken maken. Soms wordt de lening direct opeisbaar.

Moet ik altijd aflossen op een familiehypotheek?
Nee, je kunt ook alleen rente betalen gedurende de looptijd. Maak wel duidelijke afspraken over wanneer en hoe je het hoofdbedrag terugbetaalt.

Kan familie de lening tussentijds opzeggen?
Alleen als dit expliciet in de hypotheekakte staat. Daarom is het belangrijk om duidelijke afspraken te maken over opzegtermijnen en bijzondere omstandigheden.

Hoe voorkom ik problemen binnen de familie?
Leg alle afspraken zwart-op-wit vast en communiceer open over verwachtingen. Behandel het als een zakelijke transactie, ook al gaat het om familie.

Kan ik eerder aflossen zonder boete?
Dit hangt af van de afspraken in je hypotheekakte. Familie kan kiezen voor boetevrije aflossing, maar dit is niet verplicht. Bespreek dit vooraf.