-1.webp)
Een nieuwe beleggingshypotheek met overwaarde afsluiten kan niet meer. Sinds 2013 verdwenen deze hypotheken voor nieuwe klanten. Je overwaarde benut je wel op andere manieren, en daar zitten genoeg mogelijkheden in.
📌 In het kort
- Een nieuwe beleggingshypotheek afsluiten kan niet meer, ook niet met overwaarde.
- Je overwaarde zet je in via hypotheek verhogen, een tweede hypotheek of oversluiten.
- Let goed op de fiscale gevolgen: Box 1 of Box 3 maakt veel verschil.
- Tussentijds aflossen verlaagt het risico op restschuld.
Wat is een beleggingshypotheek en wat is overwaarde?
Een beleggingshypotheek is een hypotheek waarbij je tijdens de looptijd niets aflost. Je betaalt alleen rente. Het idee: je belegt apart geld via een rekening of polis, en aan het einde los je de hele schuld in één keer af. Klinkt aantrekkelijk, maar het risico ligt volledig bij jou.
Wil je je overwaarde benutten om te beleggen of een pand te kopen? Check via de MatchCheck of ik de juiste adviseur voor jouw situatie ben.
Start de MatchCheckCheck of mijn werkwijze bij jou past. Niet elke MatchCheck leidt tot een gesprek.
Overwaarde is het verschil tussen de waarde van je huis en je openstaande hypotheekschuld. Een rekenvoorbeeld maakt het helder. Stel, je huis is €300.000 waard en je hebt nog €200.000 hypotheek. Dan heb je €100.000 overwaarde. Dat bedrag kun je mogelijk inzetten.
Kun je met overwaarde nog een beleggingshypotheek afsluiten?
Nee. Een nieuwe beleggingshypotheek met overwaarde sluit je niet meer af. Sinds 2013 geldt: alleen bij annuïtair of lineair aflossen krijg je hypotheekrenteaftrek. Een beleggingshypotheek voldoet daar niet aan en is voor nieuwe klanten verdwenen.
Belangrijk verschil: nieuw afsluiten kan niet, maar een bestaande beleggingshypotheek voortzetten of meenemen naar een ander huis kan vaak wél. In mijn praktijk zie ik dat veel mensen dit door elkaar halen. Heb je nog een oude beleggingshypotheek lopen? Dan blijven de oude regels meestal gewoon gelden.
Hoe kun je overwaarde inzetten naast je hypotheek?
Je hebt drie routes om overwaarde vrij te maken. Elke route werkt anders en heeft eigen aandachtspunten.
| Route | Hoe werkt het | Aandachtspunt |
|---|---|---|
| Hypotheek verhogen | Je leent extra bij je huidige bank | Snel, maar niet altijd de scherpste rente |
| Tweede hypotheek | Aparte lening naast de bestaande | Vaak hogere rente, twee maandlasten |
| Oversluiten | Hele hypotheek over naar nieuwe bank | Mogelijk lagere rente, wel kosten |
Met dit vrijgemaakte geld kun je beleggen, verbouwen of een beleggingspand kopen. Welke route past, hangt af van je rente, looptijd en doel. Een stel dat ik recent begeleidde koos voor oversluiten, omdat hun oude rente flink hoger lag dan de actuele tarieven.
Wat zijn de voordelen en risico's?
Overwaarde inzetten om te beleggen klinkt slim, maar het mes snijdt aan twee kanten. Eerst de voordelen:
- Hefboomeffect: je belegt met geleend geld en vergroot je rendementskans.
- Mogelijk lagere risico-opslag bij een gunstige verhouding tussen schuld en woningwaarde.
- Extra liquiditeit zonder je huis te verkopen.
En de risico's? Die zijn net zo concreet:
- Je beleggingen kunnen dalen, terwijl je schuld blijft.
- Risico op restschuld als de woningwaarde zakt.
- Hogere maandlasten elke maand, ongeacht je rendement.
Wat ik in de praktijk zie: mensen rekenen wel op winst, maar zelden op een tegenvaller. Bij die €100.000 uit het voorbeeld betaal je rente over het hele bedrag, ook als je beleggingen even tegenzitten.
Wat zijn de fiscale gevolgen?
De belasting maakt een groot verschil. Gebruik je de overwaarde binnen drie jaar voor je eigen woning, bijvoorbeeld een verbouwing? Dan valt de lening in Box 1 en is de rente aftrekbaar via de hypotheekrenteaftrek.
Gebruik je het geld om te beleggen of een pand te kopen? Dan verschuift de lening naar Box 3. Geen renteaftrek, en je betaalt vermogensrendementsheffing. De rente over beleggingen is meestal niet aftrekbaar. Let ook op de bijleenregeling: die kan je aftrek beperken als je eerder overwaarde uit een vorige woning niet hebt meegenomen. Mijn advies is om dit vooraf goed door te rekenen.
Hoe pak je het stap voor stap aan?
Wil je overwaarde inzetten? Volg deze vijf stappen:
- Bepaal je overwaarde via een actuele waardebepaling min je openstaande schuld.
- Bepaal je doel en risicoprofiel: hoeveel risico past bij jou?
- Win advies in bij een hypotheekadviseur die je hele situatie bekijkt.
- Kies de hypotheekvorm en weeg de fiscale gevolgen mee.
- Rond de aanvraag af en regel de uitbetaling.
Ik raad altijd aan om tussentijds boetevrij af te lossen op je beleggingshypotheek voordat je overwaarde inzet. Zo verklein je het risico op restschuld merkbaar. Op mijn kenniscentrum op nikidewolff.nl heb ik hier eerder uitgebreid over geschreven.
Deze MatchCheck is bedoeld voor wie serieus overweegt te investeren in professioneel advies.
Start de MatchCheckCheck of mijn werkwijze bij jou past. Niet elke MatchCheck leidt tot een gesprek.
Veelgestelde vragen
Wat kost 100.000 euro overwaarde opnemen per maand?
Dat hangt af van de rente en de hypotheekvorm. Bij de huidige rentes zit je al snel op enkele honderden euro's per maand. Een exacte berekening maak ik graag voor jouw situatie.
Wat kost 50.000 euro overwaarde opnemen per maand?
Lager dan bij €100.000, omdat je minder leent. Het exacte bedrag hangt af van rente, looptijd en vorm. Laat het doorrekenen voor zekerheid.
Kun je nog een beleggingshypotheek krijgen?
Nee, sinds 2013 sluit je geen nieuwe beleggingshypotheek meer af. Een bestaande hypotheek mag je wel voortzetten of meenemen naar een nieuw huis.
Kan ik een beleggingspand met overwaarde kopen?
Ja. Door je hypotheek te herfinancieren maak je kapitaal vrij voor de aankoop. Let op: die rente is meestal niet aftrekbaar.
Kan ik aflossen op mijn beleggingshypotheek?
Ja, tot een bepaald percentage per jaar boetevrij. Tussentijds aflossen verlaagt je risico op restschuld.
