Tweede huis kopen en verhuren aan kind: wat moet je weten?

Een tweede huis kopen en verhuren aan je kind is mogelijk, maar recente wetswijzigingen maken de constructie fiscaal zwaarder dan vroeger. Denk aan 8% overdrachtsbelasting, box 3-belasting en geen hypotheekrenteaftrek.

Wat ik in de praktijk zie: ouders beginnen enthousiast, maar struikelen later over fiscale details die ze vooraf niet kenden.

Ga je een tweede woning kopen zodat je kind betaalbaar kan wonen? Ik reken dit soort situaties dagelijks door en check graag of ik de juiste adviseur ben voor jouw dossier.

Check of mijn werkwijze bij jou past. Niet elke MatchCheck leidt tot een gesprek.

Hoe financier je een tweede woning voor je kind?

Een tweede woning financieren verschilt wezenlijk van een gewone hypotheek. Je hebt twee routes: een verhuurhypotheek of het inzetten van overwaarde op je huidige woning.

Een verhuurhypotheek lijkt op een reguliere hypotheek, maar staat verhuur toe. De rente is hoger — vaak 0,3 tot 0,8 procentpunt — en geldverstrekkers financieren maximaal 70 tot 90% van de verhuurde waarde. Niet alle banken bieden dit product aan, en de eisen zijn strenger dan bij een eerste woning.

Bij een stel dat ik recent begeleidde, kozen ze voor overwaarde via een tweede hypotheek op hun eigen woning. Dat was voordeliger dan een aparte verhuurhypotheek, maar verkleinde wel hun eigen leencapaciteit. Beide routes hebben voor- en nadelen die afhangen van je situatie.

Welke belastingen betaal je bij een tweede huis voor je kind?

Fiscaal zijn er drie punten waar je niet omheen kunt:

• 8% overdrachtsbelasting bij aankoop. Een tweede woning geldt als belegging, niet als eigen woning. Dat betekent het hoge tarief, direct bij de notaris.
• Box 3-belasting over het fictieve rendement van de woning. Hypotheekrente is niet aftrekbaar — dat geldt alleen voor de eigen woning in box 1.
• Leegwaarderatio op 100% van de WOZ-waarde als de huur te laag is. Bij een marktconforme huur geldt een lagere waardering; bij te lage huur aan je kind vervalt dat voordeel volledig. Dat verhoogt je belastingdruk aanzienlijk.

Mijn advies is: laat de fiscale impact berekenen vóórdat je koopt. Wat je aan de voorkant uitspaard, betaal je soms dubbel terug via box 3.

Hoeveel huur mag je vragen aan je kind?

De huurprijs moet marktconform zijn. Vraag je te weinig, dan kan de Belastingdienst het verschil aanmerken als schenking. Dat heeft gevolgen voor de schenkbelasting én voor de leegwaarderatio.

Klinkt dat herkenbaar? Veel ouders denken dat ze vriendelijk zijn door minder te rekenen, maar fiscaal pakt dat ongunstig uit.

Huurprijsgrenzen per leeftijd

Servicekosten mag je doorberekenen zonder winstopslag. De borg is maximaal drie maanden kale huur. Vraag je meer dan de grens? Dan verliest je kind mogelijk het recht op huurtoeslag.

Welke juridische afspraken moet je vastleggen?

Stel je voor: je kind studeert af en jij wilt de woning verkopen. Maar je kind heeft huurbescherming. Dan kun je niet zomaar opzeggen.

Dat is geen theorie — dit zie ik in mijn praktijk gebeuren bij ouders die een mondeling akkoord hadden maar niets op papier zetten.

Juridische aandachtspunten op een rij:

• Huurbescherming geldt altijd, ook bij eigen kind. Opzegtermijn is minimaal drie maanden, maximaal zes.
• Tijdelijke verhuur is wettelijk mogelijk: maximaal twee jaar voor een zelfstandige woning, vijf jaar voor onzelfstandige woonruimte.
• Neem een studiebepaling op in het contract. Zo kun je de huur beëindigen als je kind stopt of afstudeert — zonder dat huurbescherming je blokkeert.
• Check de VvE bij een appartement. Niet alle Verenigingen van Eigenaren staan verhuur toe. Dit vergeten aandachtspunt kan de hele constructie blokkeren.

Is een tweede huis kopen voor je kind verstandig?

De constructie heeft voordelen, maar de nadelen zijn zwaarder geworden. Weeg ze eerlijk af.

Voordelen:

• Je kind heeft betaalbare woonruimte in een krappe markt.
• Je bouwt vermogen op via waardestijging van de woning.

Nadelen:

• 8% overdrachtsbelasting, box 3-belasting, geen renteaftrek.
• Je eigen leencapaciteit daalt, wat toekomstige plannen raakt.
• Je bent verhuurder met wettelijke verplichtingen — ook richting je eigen kind.

Waar begin je dan als alternatief? Een familiehypotheek of schenking kan een eenvoudigere en goedkopere route zijn. Bij een familiehypotheek leen je geld aan je kind zodat hij of zij zelf koopt. Geen overdrachtsbelasting op een tweede woning, geen box 3-druk voor jou. Op mijn kenniscentrum vind je meer informatie over hoe deze alternatieven werken en wanneer ze passen.

Deze MatchCheck is bedoeld voor wie serieus overweegt te investeren in professioneel advies.

Check of mijn werkwijze bij jou past. Niet elke MatchCheck leidt tot een gesprek.

Veelgestelde vragen