Hoe kan ik een huis kopen voor mijn kind?

Je kunt je kind helpen met een schenking, een familielening, een woning die jij koopt en verhuurt, of geld uit je eigen overwaarde. Wie eigenaar wordt en waar het geld vandaan komt, bepalen de financiering en belastingen. Vergelijk ook wat jij later nodig hebt voor wonen, pensioen en zorg.

Wat zijn de 4 manieren om een huis voor je kind te financieren?

Schenking doen voor de aankoop

Met een schenking geef je je kind eigen geld voor de aankoop. In 2026 bedraagt de jaarlijkse vrijstelling van ouders samen €6.908. Onder voorwaarden is eenmalig €33.129 vrij te besteden, ook aan een huis. Dit vervangt het jaarlijkse bedrag. De aparte woningvrijstelling bestaat sinds 2024 niet meer. Lees meer over belastingvrij schenken.

De bank kan een schenkingsverklaring en bewijs van de herkomst vragen. Meer eigen geld verlaagt het benodigde hypotheekbedrag, maar vervangt de inkomenstoets niet.

Familielening of familiehypotheek

Met een familielening leent je kind geld van jou. Leg bedrag, rente, aflossing, looptijd en opeisbaarheid vast. Er is geen algemeen minimumrentetarief van 2,68%. Voor aftrek moet de rente passen bij een vergelijkbare lening op het moment van afsluiten.

Een leenovereenkomst kan onderhands. Wil je een hypotheekrecht op de woning als zekerheid, dan zijn een notariële hypotheekakte en registratie nodig. De bank moet akkoord gaan met de combinatie en houdt rekening met de verplichtingen van je kind.

Voor een nieuwe eigenwoninglening vanaf 2013 geldt voor renteaftrek in beginsel annuïtair of lineair aflossen binnen 30 jaar. De rente moet echt worden betaald en de leninggegevens moeten in de belastingaangifte staan. Een vooraf afgesproken terugbetaling van rente via schenkingen vraagt afzonderlijke fiscale beoordeling; reken niet automatisch op aftrek.

Zelf kopen en verhuren aan je kind

Jij wordt eigenaar en je kind huurder. Bij gewone particuliere verhuur valt een tweede woning doorgaans in box 3. De huur wordt dan niet zonder meer afzonderlijk als inkomen in box 1 belast. Meer dan normaal vermogensbeheer of een onderneming kan anders worden behandeld. Ook bij tegenbewijs op basis van werkelijk rendement kunnen huurinkomsten relevant zijn.

Je moet rekening houden met huurprijsregels, huurbescherming, onderhoud en eventuele gemeentelijke beperkingen. Eigendom geeft je geen onbeperkt recht om de huurovereenkomst op te zeggen. Een lage huur binnen de familie kan gevolgen hebben voor de waardering in box 3 en mogelijk voor schenkbelasting.

Huis kopen met overwaarde van je eigen woning

Overwaarde is geen vrij beschikbaar banksaldo. Je kunt geld vrijmaken door verkoop of met een aanvullende lening als de geldverstrekker die toestaat. Dat verhoogt je schuld of verandert je woonsituatie. Rente op een nieuwe lening die je gebruikt om je kind te helpen is voor jou doorgaans geen aftrekbare eigenwoningrente, ook als jouw huis het onderpand is.

Welke belastingen betaal je bij huis kopen voor je kind?

Schenkbelasting: wanneer en hoeveel?

Bij een schenking aan je kind boven de toepasselijke vrijstelling bedraagt het tarief in 2026 10% over de eerste €158.669 van het belaste deel en 20% over het meerdere. Een schenking in 2026 moet, als aangifte nodig is, vóór 1 maart 2027 worden aangegeven. Tel schenkingen van beide ouders bij elkaar op.

Overdrachtsbelasting bij aankoop

Gaat je kind er zelf voor langere tijd wonen, dan geldt doorgaans 2% over de waarde in het economisch verkeer, ten minste de tegenprestatie. De startersvrijstelling kan in 2026 gelden bij een woningwaarde tot en met €555.000, als je kind 18 tot 35 jaar is, de vrijstelling niet eerder gebruikte en aan de overige voorwaarden voldoet. Het hoeft niet het eerste huis te zijn. Boven de waardegrens geldt geen gedeeltelijke vrijstelling.

Koop jij de woning om aan je kind te verhuren, dan geldt in 2026 doorgaans 8% overdrachtsbelasting voor een woning. Laat de notaris de waarde, bewoning en toepasselijke vrijstelling beoordelen.

Box 3 en eigenwoningforfait

Een eigen woning die je kind als hoofdverblijf gebruikt, valt doorgaans onder de eigenwoningregeling in box 1, met eigenwoningforfait en eventueel renteaftrek. Bij gewone verhuur door jou is de woning meestal box 3-vermogen. Ook jouw vordering uit een familielening valt doorgaans in box 3. Bij de forfaitaire berekening worden een lening aan je kind en spaargeld verschillend behandeld.

In 2026 is het heffingsvrije vermogen €59.357 per persoon of €118.714 voor fiscale partners samen. Het box 3-tarief is 36% over het berekende rendement, niet over de volledige woningwaarde. Schulden, waarderingsregels en eventueel lager werkelijk rendement beïnvloeden de uitkomst.

Op wiens naam moet het huis komen te staan?

Wordt je kind eigenaar, dan draagt je kind de lasten en het waarderisico. Fiscale voordelen hangen af van de voorwaarden; alleen een naam op de akte geeft nog geen recht op alle vrijstellingen of renteaftrek. Jij krijgt je geschonken geld niet automatisch terug.

Blijf jij eigenaar, dan draag jij het onderhouds- en verhuurrisico. Je kind bouwt door de huurbetaling geen eigendom op. Wil je gebruik en eigendom splitsen via vruchtgebruik en blote eigendom, laat de notaris dan de rechten, waardering en gevolgen bij overlijden uitwerken.

Wat zijn de grootste risico's waar je op moet letten?

Scheiding of relatiebreuk van het kind

Of woning en schenking moeten worden gedeeld, hangt af van eigendom, huwelijksvermogensrecht en de afspraken tussen partners. Een uitsluitingsclausule of andere schenkingsvoorwaarden kunnen bescherming bieden, maar geven geen automatische garantie dat het geld bij een scheiding naar jou teruggaat.

Gelijke behandeling van andere kinderen

Bespreek of de hulp later moet worden verrekend en leg dit passend vast. Andere kinderen hebben niet automatisch recht op hetzelfde bedrag. Schenkingen kunnen wel invloed hebben op de nalatenschap en eventuele aanspraken op een legitieme portie.

Je eigen financiële positie

Er is geen algemeen veilig percentage van je vermogen dat je kunt weggeven. Bereken wat je nodig hebt bij pensioen, hogere zorgkosten, onderhoud en tegenvallers. Denk bij een familielening ook aan betalingsproblemen en aan wat er met de lening gebeurt als jij overlijdt.

Hoe pak ik het praktisch aan?

1. Bereken eerst jouw financiële ruimte én het budget en inkomen van je kind.
2. Vergelijk schenking, lening en verhuur op kosten, belasting en zeggenschap.
3. Bespreek een familielening of aanvullende hypotheek vooraf met de geldverstrekker.
4. Laat de notaris eigendomsoverdracht, schenkingsvoorwaarden en testament beoordelen. Een gewone geldschenking of onderhandse lening vereist niet altijd een notariële akte.
5. Leg afspraken en bewijsstukken vast vóórdat je geld overmaakt of een koopcontract tekent.

Ik help je de financiering en maandlasten te vergelijken, zodat de hulp aan je kind aansluit op de financiële ruimte van jullie beiden.

Veelgestelde vragen over huis kopen voor je kind

Kan ik een huis kopen voor mijn minderjarige kind?
Dat kan alleen met de juiste vertegenwoordiging en toestemming. Voor het kopen van onroerend goed namens een minderjarige is een machtiging van de rechter nodig. Laat de notaris vooraf beoordelen hoe eigendom, financiering en eventuele tegenstrijdige belangen moeten worden geregeld.

Hoeveel mag ik belastingvrij schenken aan mijn kind voor een huis?
In 2026 mogen ouders samen jaarlijks €6.908 schenken. Onder voorwaarden geldt eenmalig €33.129 voor een vrij doel, ook voor een huis. Die eenmalige vrijstelling vervangt het jaarlijkse bedrag. De aparte woningvrijstelling is sinds 2024 afgeschaft.

Moet mijn kind inkomsten opgeven bij verhuur door mij?
Je kind ontvangt als huurder geen huurinkomsten. Bij gewone particuliere verhuur van een tweede woning geef jij als eigenaar de woning en eventuele schuld doorgaans aan in box 3. Een onzakelijk lage huur kan andere fiscale gevolgen hebben; beoordeel ook de huurregels en eventuele toeslagen.

Wat gebeurt er met het huis als ik kom te overlijden?
Ben jij eigenaar, dan valt de woning in je nalatenschap. Is je kind al eigenaar, dan verandert het eigendom doorgaans niet, maar een familielening, schenkingsvoorwaarden of een vruchtgebruikrecht kunnen wel gevolgen hebben. Testament, afspraken en erfbelasting bepalen wat er verder gebeurt.

Kan ik de schenking later terugdraaien als het misgaat?
Een gewone schenking kun je niet zomaar terugvragen. Herroeping of voorwaarden moeten passen bij de gemaakte afspraken. Een familielening is opeisbaar volgens het contract, maar terugbetaling is niet gegarandeerd. Bespreek bescherming vooraf met de notaris.