Hoe kan ik een huis kopen voor mijn kind?

Je kunt een huis voor je kind kopen via een schenking, familielening, koop met verhuur of door je eigen overwaarde in te zetten. Let wel op: elke manier heeft verschillende belastinggevolgen en juridische consequenties. De beste keuze hangt af van jouw financiële situatie en de leeftijd van je kind.

Wat zijn de 4 manieren om een huis voor je kind te financieren?

Er zijn vier hoofdwegen om je kind te helpen met huis kopen. Elke optie heeft zijn eigen voor- en nadelen qua belasting, flexibiliteit en risico's.

De meest directe manier is een schenking doen. Hierbij geef je geld cadeau aan je kind voor de aankoop. Je kind wordt eigenaar en kan gebruikmaken van startersvoordelen zoals lagere overdrachtsbelasting.

Een familielening betekent dat je geld uitleent aan je kind tegen een vastgestelde rente. Dit moet formeel worden vastgelegd met een contract. Je kind betaalt je maandelijks terug, wat voordelig kan zijn voor je eigen inkomen.

Bij zelf kopen en verhuren blijf jij eigenaar van het huis. Je kind huurt het van je, vaak tegen een lagere huur dan marktconform. Dit geeft je meer controle, maar heeft fiscale gevolgen.

De vierde optie is het gebruiken van je eigen overwaarde om cash een huis te kopen. Dit vereist dat je eigen woning flink in waarde is gestegen en je voldoende eigen vermogen hebt opgebouwd.

Schenking doen voor de aankoop

Voor 2024 kun je eenmalig €28.947 belastingvrij schenken aan je kind voor een eerste huis. Daarnaast geldt de jaarlijkse vrijstelling van €6.604. Je kind moet het geld binnen drie jaar gebruiken voor de huisaankoop.

Een schenking is vaak de meest eenvoudige manier om je kind te helpen met huis kopen. Het geld is definitief weg, maar je kind krijgt alle eigendomsvoordelen en kan profiteren van startersregelingen.

Familielening of familiehypotheek

Bij een familiehypotheek leen je privé geld uit aan je kind. Je moet een marktconform rentetarief hanteren (momenteel minimaal 2,68% voor 2024). De lening moet notarieel worden vastgelegd.

Het voordeel is dat je rente-inkomsten krijgt en meer controle houdt dan bij een schenking.

Zelf kopen en verhuren aan kind

Jij koopt het huis als belegging en verhuurt het aan je kind. De huurinkomsten zijn belast in box 1, maar je kunt kosten aftrekken. Je kind heeft minder zekerheid omdat het geen eigenaar is.

Deze constructie werkt goed als je vermogen hebt en je kind nog jong is.

Huis kopen met overwaarde eigen woning

Als je eigen huis veel in waarde is gestegen, kun je die overwaarde gebruiken. Dit kan door je hypotheek te verhogen of je huis te verkopen en kleiner te gaan wonen.

Welke belastingen betaal je bij huis kopen voor je kind?

De belastinggevolgen verschillen sterk per gekozen constructie. De belangrijkste belastingen waar je mee te maken krijgt zijn schenkbelasting, overdrachtsbelasting en vermogensbelasting.

Bij een schenking boven de vrijstelling betaalt je kind schenkbelasting. De tarieven lopen op van 10% tot 40%, afhankelijk van het bedrag. Overdrachtsbelasting is 2% van de koopsom, maar starters zijn vaak vrijgesteld bij woningen tot €510.000.

Als jij eigenaar blijft, valt het huis onder box 3 vermogensbelasting. Vanaf €57.000 vermogen betaal je 32% belasting over een fictief rendement. Bij verhuur aan je kind zijn de huurinkomsten belast in box 1 tegen je marginale tarief.

Schenkbelasting: wanneer en hoeveel?

Je kind betaalt schenkbelasting over bedragen boven de vrijstelling. Voor 2024 geldt 18% belasting over de eerste €140.668 boven de vrijstelling, daarna 36%. Bij de eenmalige huisvrijstelling wordt het tarief berekend over het totaalbedrag.

Zorg dat je de schenking correct aangeeft bij de Belastingdienst om problemen te voorkomen.

Overdrachtsbelasting bij aankoop

Starters tot 35 jaar betalen geen overdrachtsbelasting bij een eerste woning tot €510.000. Boven dit bedrag geldt 2% over het meerdere. Ook bij woningen boven €510.000 betaal je 2% over de volledige koopsom.

Deze vrijstelling geldt alleen als je kind zelf gaat wonen in het huis.

Box 3 en eigenwoningforfait

Als je kind eigenaar wordt en er zelf woont, valt het huis onder de eigenwoningregeling. Dan betaalt je kind geen vermogensbelasting over de woning. Blijf jij eigenaar, dan valt het huis onder jouw box 3 vermogen.

De eigenwoningregeling is fiscaal het voordeligst voor bewoning.

Op wiens naam moet het huis komen te staan?

De eigendomsstructuur bepaalt wie verantwoordelijk is voor belastingen, onderhoud en hypotheek. Beide opties hebben duidelijke voor- en nadelen die je goed moet afwegen.

Zet je het huis op naam van je kind, dan krijgt hij of zij alle eigendomsvoordelen. Dit betekent recht op hypotheekrenteaftrek, eigenwoningforfait en startersvoordelen bij de overdrachtsbelasting. Je kind bouwt eigen vermogen op en heeft volledige zeggenschap.

Het nadeel is dat je als ouder minder controle hebt. Bij een scheiding of andere problemen kun je moeilijk ingrijpen. Ook andere kinderen kunnen zich benadeeld voelen als er geen duidelijke afspraken zijn over verrekening.

Blijf je zelf eigenaar, dan behoud je volledige controle over de woning. Je kunt bepalen wie er woont en onder welke voorwaarden. Bij financiële problemen van je kind loop je minder risico.

Het grote nadeel is dat je vermogensbelasting betaalt over de woningwaarde. Ook kan je kind geen gebruik maken van startersvoordelen en bouwt het geen eigen vermogen op.

Huis op naam van het kind

Je kind krijgt alle fiscale voordelen en bouwt eigen vermogen op. Dit geeft de meeste financiële voordelen, vooral door de startersvrijstelling en eigenwoningregeling. Je kind leert ook verantwoordelijkheid nemen voor het eigendom.

Het risico is dat je controle verliest over een grote investering.

Huis op naam van ouders

Jij behoudt volledige zeggenschap en kunt bij problemen sneller handelen. Dit geeft meer zekerheid, vooral als je kind nog jong is of je twijfels hebt over zijn financiële verantwoordelijkheid.

De fiscale nadelen zijn aanzienlijk: geen startersvoordelen en vermogensbelasting voor jou.

Vruchtgebruik en bloot eigendom

Bij deze constructie wordt het eigendom gesplitst: je kind krijgt het blote eigendom, jij het vruchtgebruik. Dit betekent dat je kind juridisch eigenaar is, maar jij bepaalt wie er woont en krijgt eventuele huurinkomsten.

Deze complexe constructie vereist altijd professioneel advies van een notaris en belastingadviseur.

Wat zijn de grootste risico's waar je op moet letten?

Een huis kopen voor je kind brengt aanzienlijke financiële en emotionele risico's met zich mee. De drie grootste valkuilen zijn relatieperikelen van je kind, problemen met andere kinderen en je eigen financiële positie die onder druk komt te staan.

Het grootste risico is een scheiding of relatiebreuk van je kind. Zonder goede afspraken kan de helft van jouw investering naar een ex-partner gaan. Dit is pijnlijk en kostbaar, vooral als je veel geld hebt geschonken of geleend.

Een ander vaak onderschat risico is jaloezie bij je andere kinderen. Als je één kind veel meer helpt dan anderen, kan dit tot langdurige familieproblemen leiden. Ook financieel kan dit problemen geven bij erfenissen.

Ten slotte overschatten ouders vaak hun eigen financiële draagkracht. Een huis kopen voor je kind mag nooit ten koste gaan van je eigen pensioen of financiële zekerheid.

Scheiding of relatiebreuk van het kind

Bij een scheiding valt het huis in de verdeling van het gemeenschappelijke vermogen. Een goede oplossing is een terugkeerclausule in de schenkingsakte. Dan komt het geld bij scheiding terug naar jou.

Bespreek dit altijd vooraf met een notaris en leg het juridisch vast.

Gelijke behandeling andere kinderen

Maak duidelijke afspraken over verrekening bij de erfenis. Als je €100.000 schenkt aan één kind, kunnen de anderen later evenveel tegoed hebben. Communiceer hierover open met alle kinderen.

Transparantie voorkomt veel narigheid en onduidelijkheid in families.

Impact op eigen financiële positie ouders

Zorg dat je altijd voldoende buffer houdt voor onvoorziene uitgaven, ziektekosten en pensioentekorten. Financieel adviseurs raden aan maximaal 20% van je vermogen in te zetten voor kinderen.

Je eigen financiële zekerheid gaat altijd voor op hulp aan kinderen.

Hoe pak ik het praktisch aan?

Een huis kopen voor je kind vereist een gestructeerde aanpak met verschillende professionals. Start met een gedegen financiële analyse en schakel tijdig deskundigen in.

Begin met het bepalen van je budget en de gewenste constructie. Bereken hoeveel je kunt missen zonder je eigen zekerheid aan te tasten. Kies vervolgens de juridische en fiscale structuur die het best bij jouw situatie past.

Schakel een hypotheekadviseur in als je kind een lening nodig heeft. Ook als je zelf cash koopt, kan advies waardevol zijn voor de optimale constructie. Een notaris is altijd nodig voor de juridische vastlegging.

Plan voldoende tijd in voor dit proces. Tussen eerste adviesgesprek en sleuteloverdracht zitten al snel 6-8 weken. Start dus ruim op tijd als je een specifiek huis op het oog hebt.

Stap 1: Bereken budget en kies constructie

Inventariseer eerst je eigen financiële positie en bepaal hoeveel je maximaal kunt of wilt investeren. Vergelijk vervolgens de voor- en nadelen van schenking, lening of zelf kopen.

Stap 2: Regel hypotheek (indien nodig)

Als je kind een hypotheek nodig heeft, schakel dan een onafhankelijke hypotheekadviseur in. Die kan beoordelen hoeveel je kind kan lenen en welke constructie optimaal is.

Stap 3: Schakel notaris in

Een notaris regelt de juridische vastlegging van eigendom, schenkingen of leningen. Bij complexere constructies is ook een belastingadviseur aan te raden. Goede vastlegging voorkomt veel problemen achteraf.

Het kopen van een huis voor je kind is een mooie manier om te helpen, maar vraagt om weloverwogen keuzes. Als onafhankelijke hypotheekadviseur denk ik graag mee over de financiële kant en help ik je de juiste constructie te vinden. Zo zorg je ervoor dat zowel jij als je kind er op lange termijn baat bij hebben.

Deze MatchCheck is bedoeld voor wie serieus overweegt te investeren in professioneel advies.

Check of mijn werkwijze bij jou past. Niet elke MatchCheck leidt tot een gesprek.

Veelgestelde vragen over huis kopen voor je kind

Kan ik een huis kopen voor mijn minderjarige kind?
Ja, dat kan. Je kunt als ouder een huis op naam van je minderjarige kind zetten. Tot de 18e verjaardag ben je als wettelijke vertegenwoordiger verantwoordelijk voor alle beslissingen over het huis. Je kind kan dan geen hypotheek afsluiten, dus je moet het cash kopen of zelf een lening aangaan. De notaris regelt de benodigde toestemmingen en vastleggingen.

Hoeveel mag ik belastingvrij schenken aan mijn kind voor een huis?
Voor 2024 geldt een eenmalige vrijstelling van €28.947 voor een eerste huis, plus de jaarlijkse vrijstelling van €6.604. In totaal dus €35.551 belastingvrij in het jaar van schenking. Je kind moet het geld binnen drie jaar gebruiken voor de aankoop en er zelf gaan wonen. Let op: deze bedragen worden jaarlijks aangepast aan de inflatie.

Moet mijn kind inkomsten opgeven bij verhuur door mij?
Nee, als jij eigenaar bent en verhuurt aan je kind, dan zijn de huurinkomsten jouw belastbaar inkomen. Je kind heeft geen fiscale gevolgen van het huren. Wel moet je een reële huurprijs hanteren - te lage huur kan door de Belastingdienst worden gezien als een verkapte schenking.

Wat gebeurt er met het huis als ik kom te overlijden?
Dit hangt af van de gekozen constructie. Staat het huis op naam van je kind, dan verandert er niets - je kind blijft gewoon eigenaar. Sta jij als eigenaar geregistreerd, dan valt het huis in je nalatenschap. Je erfgenamen kunnen dan beslissen wat er gebeurt. Maak daarom altijd duidelijke afspraken in je testament.

Kan ik de schenking later terugdraaien als het misgaat?
Een schenking is in principe definitief - het geld is dan van je kind. Je kunt wel voorwaarden verbinden aan de schenking, zoals een terugkeerclausule bij scheiding. Dit moet vooraf notarieel worden vastgelegd. Een familielening kun je wel terugvorderen volgens de gemaakte afspraken, maar dit kan financieel zwaar zijn voor je kind.