Jouw hypotheeklasten verder omlaag? De extreme lage rente op dit moment geeft je de mogelijkheid tot een lagere maandlast. De hypotheekrente staat nu op een van de laagste standen uit de rente historie. Kun jij hier ook van profiteren, en wat betekent zo’n lage rente voor jouw maandlast? Hieronder de verdere uitleg om, zonder al teveel kosten bij jouw huidige bank, jouw hypotheekrente te verlagen:
Lagere risico klasse
De hoogte van de hypotheekrente die je moet betalen wordt onder andere bepaald door het risico dat de bank loopt op jouw hypotheek. De bank loopt dus het risico dat ze haar geld niet terugkrijgt.
Als het risico groot is, dan betaal je een hogere rente. Dit risico wordt opgedeeld in verschillende risicoklassen met bijbehorende tabellen.
De tabellen met het minste risico vindt je aan de linkerzijde. Het meest links staat de NHG rente. Dit is de dus het laagste risico met de laagste rente.
De overig risicoklassen zijn zonder NHG. De klassen en tabellen gaan over de risicoverhouding tussen jouw hypotheekschuld en woningwaarde.
Deze verhouding is de Loan to Value (afgekort LTV). Samengevat: hoe hoger de hypotheekschuld tov de woning , hoe hoger de rente.
Dat hogere risico zie je dan terug in een hogere hypotheekrente. Een lagere hypotheekschuld ten opzichte van de marktwaarde van jouw woning is een lager risico voor jouw bank.
Hoe wordt de hypotheekschuld en het risico dan lager? Dit kan door aflossingen gedurende de looptijd.
Maar ook door een waardestijging van jouw woning.
Een voorbeeld:
- Marktwaarde van jouw woning is € 200.000 ,-
- Jouw Hypotheek is € 125.000,-
- Dan zit je in risicoklasse 125.000/200.000 = 63 %
In de tabel hieronder, zou je dan vallen onder de klasse
Voorbeeld 1: overzicht van risicoklasse (met 4 klassen/ kolommen):
Hierbij is het van belang om te kijken hoeveel risicoklassen jouw bank heeft. Sommige banken hebben 4 risicoklassen (100%, 90 %, 60 % en NHG), zoals hierboven.
Om in een lagere risicoklasse te komen kun je de hypotheekschuld verlagen door aflossingen te doen.
Bij de meeste geldverstrekkers mag je tot een bepaald percentage (vaak 10 %) boeteloos jaarlijks extra. Ook aan het einde van een rentevasteperiode kun je altijd geheel boetevrij aflossen.
Je bent dus niet gebonden aan de maximale boetevrije percentages zoals tijdens de rentevaste periode. Er zijn ook verstrekkers waarbij je met eigen middelen op elk gewenst moment geheel boetevrij kan aflossen.
Maar er zijn ook banken met zelfs meer dan 10 risicoklassen :
Voorbeeld 2: bank met meer dan 10 risicoklassen
Dan zak je dus sneller met je rente wanneer je aflost tijdens de looptijd. Verder zijn er ook banken die de risicoklasse pas aanpassen aan het einde van een rentevasteperiode.
Dus ook al hoor je in een lagere risicoklasse door bijvoorbeeld gedane aflossingen, dan wordt het lagere risicoklassetarief pas toegepast aan het einde van jouw rentevaste periode.
Er zijn echter ook banken en geldverstrekkers die de lagere risicoklasse direct toepassen, dus ook tijdens een rentevasteperiode. Dan zakt jouw maandlast en rente dus direct. Dit is zeker een goede en belangrijke voorwaarde.
Het is dus van belang om hier ook naar te kijken bij het kiezen van een bank of hypotheekverstrekker.Het kan dus lonen om te kijken in welke risicoklasse je nu zit.
Misschien zit je nu net boven een bepaalde risicoklasse en kun je door een eenmalige extra aflossing of storting in een lagere risicoklasse komen.
Zo verlaag je je huidige rente. Ook is voor veel woningeigenaren de prijs van hun woning omhoog gegaan.
Rekenvoorbeeld 3, voordeel eenmalige aflossing :
- Jouw woning is 200.000 euro waard.
- Jouw hypotheek is 182.000 euro.
- Hierbij val je in risicoklasse 91 %.
Indien je dit jaar een extra aflossing doet van 4.000 euro, dan zak je naar een verhouding van (182.000-4000=178.000) 178.000/200.000=89 % en val je dus in een lagere risicoklasse van 90 % of lager.
Dit geeft je een lagere rente die bij de lagere risicoklasse hoort. Bij het risicoklassen voorbeeld 2 zou dit een korting geven van 0,2% rente over jouw gehele hypotheekschuld! Dit geeft een besparing van 356 euro per jaar gedurende jouw restant looptijd rentevastperiode!
Bij de meeste banken wordt ook gekeken naar de opgebouwde waarde bij de spaar of leven polissen die bij jouw hypotheek horen. Hierbij wordt dan de opgebouwde waarde verrekend met de hypotheekschuld voor de bepaling van het risicoklassetarief. De restant schuld is dan de schuld die telt voor de verhouding schuld-marktwaarde.
Soms kan het dus interessant zijn om vanuit renteoverwegingen een polis die niet verpand is aan jou hypotheek toch te verpanden, omdat dan de waarde van deze polis kan worden meegenomen bij het bepalen van jouw risicoklassetarief.
Overleg wel eerst met jouw bank of hypotheekadviseur en raadpleeg eerst de voorwaarden welke spelregels jouw bank hiervoor hanteert.
Verder zijn er banken die automatisch de rente verlagen wanneer je in een lagere risicoklasse zit, je hoeft dan zelf geen actie te ondernemen.
Er zijn ook banken waarbij je dit zelf in de gaten moet houden en je dus aan moet tonen dat je in een andere risicoklasse hoort. Dit kan door een woz waarde aan te tonen.
Indien jouw marktwaarde van jouw woning hoger is dan de woz waarde, dan kun je dit ook laten zien door middel van een taxatierapport of calcasarapport.
Dit kan meer voordeel opleveren bij een hogere waarde, immers hoe beter de schuld-marktwaarde verhouding, hoe lager de risicoklasse en des te lager de rente.
In de hypotheekvoorwaarden van jouw bank kun je terugvinden hoe deze waarden worden meegenomen ter bepaling van de risicoklassen.
Bovenstaande geldt niet voor hypotheken met NHG. Dit is vaak al de laagste rente uit de risicoklassen van de bank, dus dan zit je al goed.
Indien je geen hypotheek met NHG hebt, welke acties dien je te doen om een lagere risicoklasse tarief te realiseren?
12 stappenplan voor een lager risicoklassetarief
Ik heb onderstaand een 12 stappenplan voor je gemaakt om zelf snel en indicatief te kijken naar de mogelijkheden voor een lagere risicoklassetarief:
- Vraag je huidige recente hypotheekschuld op bij jouw huidige bank. Bij de meeste banken kan dit digitaal via de site van jouw bank. Je kunt dit ook per email opvragen. Indien je dit niet wilt, dan kun je de recentste jaaropgave van de bank erbij pakken. Jaarlijks ontvang je een opgave van de bank, deze is ook verplicht voor opgave naar de belastingdienst.
- Vraag jouw WOZ waarde op via deze link: https://www.wozwaardeloket.nl . Je kunt jouw adres invullen in de witte balk onder Locatie (linksboven). Jouw woz waarde verschijnt dan rechtsboven. En je kunt via de knop PDF deze downloaden zodat je digitaal document hebt voor je eigen administratie. De WOZ waarde kan lager uitvallen dan de werkelijke waarde.
- Indien je een hogere marktwaarde verwacht en je kunt dit zelf niet goed inschatten, dan kun je een gratis waardebepaling laten doen door een lokale makelaar. Deze waardebepaling geeft een prima indicatie als huidige marktwaarde welke je aan kunt houden voor bepaling van de risicoklasse. Ken je geen makelaar uit de omgeving die dit doet, ga dan naar: www.gratiswaardebepalingen.nl
- Wil je nog niet direct een waardebepaling laten doen, kijk dan eerst op een huizensite, zoals bijvoorbeeld www.funda.nl naar een vergelijkbare woning (zelfde woonoppvl., m3, bouwjaar etc.) in jouw buurt en voor welk bedrag deze te koop staat. Dit is natuurlijk wel een indicatieve waarde. Geen enkele woning is precies hetzelfde. De ligging, indeling en afwerking, het woonoppervlak, grondoppervlak, zijn verschillend. Andere factoren de waarde van een woning verder beïnvloeden. Het is goed om te kijken op welke punten gelijk zijn en waar de verschillen zijn.
- De recente hypotheekschuld deel je door de woz of waardebepaling.Vermenigvuldig de uitkomst maal honderd. Hieruit volgt een percentage. Nu heb je je huidige risicoklasse indicatief bepaald
- Vraag het historische rentetarief op bij jouw huidige bank. Je hebt het historisch rentetarief overzicht nodig ten tijde van jouw laatste afgesloten rentevastperiode. Deze is ten alle tijde op te vragen bij jouw bank (meestal ook te vinden op de website van de bank) of je vraagt deze digitaal of per email op.
- Na ontvangst kijk je in jouw betreffend rentetarief overzicht en je zoekt de juiste risicoklasse / kolom in het overzicht op die je in stap 4 hebt berekend.
- Is deze rente lager dan de rente die je nu hebt? Dan kun je een verzoek indienen bij jouw huidige bank om de rente te verlagen.
- Check in jouw hypotheekvoorwaarden hoe de bank jouw risicoklasse bepaald
- Met of zonder verrekening van de opgebouwde waarde in de evt verpande polis bij jouw hypotheek
- Indien je een bijbehorende polis hebt bij jouw hypotheek dan vind je deze opgebouwde waarde ook op de jaaropgave van de bank of de jaaropgave van jouw verzekeraar waar deze polis loopt
- En wordt deze lagere risicoklasse direct toegepast of aan het eind van de lopende rentevastperiodeWil je deze stappen downloaden dubbelklik dan op onderstaand stappenplan in PDF:
Indien je na deze stappen nog niet op een voordeliger tarief komt, dan zijn er nog voldoende andere mogelijkheden om jouw huidige hypotheek lasten te verlagen. Dit vertel ik je in mijn komende blogs.
Vind je het lastig om bovenstaande zelf uit te zoeken, maar wil je wel graag besparen op je huidige hypotheek, zonder teveel moeite? Plan dan meteen een gratis afspraak.
Bronnen:
https://www.consumentenbond.nl/hypotheek-aanpassen-besparen/risico-opslag-hypotheek
https://www.centraalbeheer.nl/hypotheek/kennis/Paginas/risicoklasse.aspx
https://www.abnamro.nl/nl/prive/hypotheken/mijn-hypotheek/hypotheekrente-wijzigen/woz-waarde.html
