Wat is erfpacht?

Erfpacht betekent dat je eigenaar bent van een woning maar huurder van de grond eronder. Je betaalt hiervoor een jaarlijkse vergoeding (erfpachtcanon) aan de eigenaar van de grond. Dit komt vooral voor in grote steden zoals Amsterdam. We leggen je uit hoe erfpacht werkt en wat dit voor jou betekent.

Hoe werkt erfpacht?

Bij erfpacht splits je het eigendom op in twee delen. De woning is van jou, maar de grond waarop het staat blijft eigendom van een ander. Dit kan bijvoorbeeld de gemeente zijn of een private partij.

Je koopt dus alleen het gebouw en krijgt het recht om de grond te gebruiken voor een bepaalde periode. Dit gebruik-recht leg je vast in een erfpachtcontract. Dit contract bepaalt hoe lang je gebruik mag maken van de grond en wat je daarvoor betaalt.

Het grote verschil met gewoon eigendom is dat je niet volledig eigenaar bent. Je bent afhankelijk van de erfverpachter (eigenaar van de grond) en de voorwaarden in het contract. Bij verkoop van je huis verkoop je alleen het gebouw, niet de grond.

De eigendomssituatie bij erfpacht

Jij bent volledig eigenaar van de woning zelf. Je kunt er wonen, het verbouwen (met toestemming) en het verkopen. De grond blijft echter eigendom van de erfverpachter. Dit betekent dat je erfpacht betekenis heeft voor je eigendomsrechten.

Bij volledig eigendom koop je zowel huis als grond. Bij erfpacht koop je alleen het huis en huur je de grond. Dit maakt erfpacht woningen goedkoper in aanschaf, maar je betaalt wel jaarlijks voor het grondgebruik.

Looptijd en verlenging

Erfpachtcontracten hebben meestal een lange looptijd, vaak 50 tot 99 jaar. Sommige oude contracten lopen zelfs eeuwigdurend. In de meeste gevallen heb je recht op verlenging tegen marktconforme voorwaarden.

Als het contract afloopt zonder verlenging, dan valt je woning terug naar de erfverpachter. In de praktijk gebeurt dit zelden omdat verlenging meestal mogelijk is. Wel kunnen de voorwaarden en canonhoogte wijzigen bij verlenging.

Wat betaal je bij erfpacht? De erfpachtcanon uitgelegd

De erfpachtcanon is je jaarlijkse betaling voor het gebruik van de grond. Dit bedrag staat los van je hypotheek en woonlasten. De canon kun je meestal maandelijks of jaarlijks betalen.

Er bestaan verschillende soorten canon. Een vaste canon blijft jarenlang hetzelfde. Een variabele canon kan stijgen of dalen, vaak gekoppeld aan inflatie of grondwaardeontwikkeling. Sommige contracten kennen ook een canon die periodiek wordt herzien.

Bij veel erfpachtcontracten kun je kiezen tussen jaarlijks betalen of de canon afkopen. Afkoop betekent dat je een groot bedrag ineens betaalt en daarna geen jaarlijkse canon meer verschuldigd bent.

Wat is de erfpachtcanon?

De erfpachtcanon betekenis is simpel: het is de jaarlijkse huur voor de grond. De canon wordt berekend als percentage van de grondwaarde, meestal tussen 0,5% en 2%. Bij een grondwaarde van €200.000 en 1% canon betaal je €2.000 per jaar.

Een vaste canon blijft jaren gelijk. Een variabele canon verandert mee met marktomstandigheden. De meeste nieuwe contracten hanteren variabele canon die regelmatig wordt aangepast.

Erfpacht afkopen: kan dat?

Afkoop is mogelijk als dit in je erfpachtcontract staat. Je betaalt dan een afkoopsom waardoor je geen jaarlijkse canon meer verschuldigd bent. De grond blijft wel eigendom van de erfverpachter, maar je hoeft er niet meer voor te betalen.

De afkoopsom bereken je meestal als 20-25 keer de jaarlijkse canon. Afkoop kan financieel voordelig zijn bij lage rentes.

Voordelen en nadelen van erfpacht

Erfpacht heeft duidelijke voordelen maar ook belangrijke nadelen. Het is belangrijk om beide kanten goed te begrijpen voordat je een erfpachtwoning koopt.

Voordelen van erfpacht

Erfpacht maakt woningen toegankelijker door de lagere aankoopprijs. Je kunt eerder instappen op de woningmarkt of een betere woning kopen dan bij volledig eigendom.

• Lagere aankoopprijs: Je koopt alleen het gebouw, niet de grond, waardoor de koopprijs flink lager ligt
• Meer hypotheek mogelijk: Door de lagere prijs kun je mogelijk een duurdere woning financieren binnen je budget
• Toegankelijkheid: Starters en mensen met lager inkomen kunnen eerder een woning kopen
• Locatie: Erfpachtwoningen staan vaak op toplocaties in steden waar grond schaars en duur is

Nadelen van erfpacht

Erfpacht brengt ook risico's en extra kosten met zich mee. Deze nadelen kunnen de financiële voordelen teniet doen of zelfs overtreffen.

• Jaarlijkse canonkosten: Continue vaste last bovenop hypotheek en andere woonlasten
• Onzekerheid over verlenging: Onduidelijkheid over voorwaarden na afloop contract kan waarde beïnvloeden
• Lagere verkoopwaarde: Erfpachtwoningen zijn vaak moeilijker verkocht en minder waard dan vergelijkbare koopwoningen
• Afhankelijkheid: Je bent gebonden aan voorwaarden erfverpachter en hebt minder zeggenschap
• Complexiteit: Ingewikkelde contracten en regelgeving maken het lastig om alle risico's in te schatten

Erfpacht en belasting: wat is aftrekbaar?

De erfpachtcanon is fiscaal aftrekbaar als eigenwoningschuld, net als hypotheekrente. Dit geldt voor zowel jaarlijks betaalde canon als afgekoopte bedragen. Je krijgt dus belastingvoordeel over je canonbetalingen.

Bij afkoop van erfpacht kun je het bedrag spreiden over maximaal 30 jaar voor de belasting. Dit voorkomt dat je in één jaar een enorm hoge aftrekpost hebt die je niet volledig kunt benutten.

Let op deze belangrijke punten:

• Canon is aftrekbaar binnen de eigenwoningregeling
• Afkoopsom mag gespreid worden over maximaal 30 jaar
• Aftrek geldt alleen voor je eigen woning, niet bij verhuur

Erfpacht in Amsterdam: een bijzonder geval

Amsterdam heeft veruit de meeste erfpachtwoningen van Nederland. Ruim 80% van de grond in Amsterdam is gemeentelijk erfpacht. Sinds 2016 hanteert Amsterdam een nieuw erfpachtstelsel met andere voorwaarden.

Het nieuwe stelsel biedt meer zekerheid door eeuwigdurende erfpacht en betere afkoopmogelijkheden. Voor bestaande contracten kun je vaak overstappen naar het nieuwe stelsel. Dit kan financieel voordelig zijn door lagere canonpercentages en meer duidelijkheid.

Bij de keuze voor erfpacht komt veel kijken. Als onafhankelijke hypotheekadviseur help ik je graag om alle financiële aspecten door te rekenen. Ik kijk niet alleen naar vandaag, maar denk ook mee over je toekomstige plannen en financiële zekerheid. Zo maken we samen de beste keuze voor jouw situatie.

Veelgestelde vragen over erfpacht

Kan ik een hypotheek krijgen voor een erfpachtwoning?
Ja, erfpachtwoningen zijn gewoon hypotheceerbaar. Banken financieren zowel de woning als eventuele afkoopsom van de erfpacht.

Wat gebeurt er als ik de canon niet betaal?
Bij het niet betalen van canon kan de erfverpachter het contract ontbinden. Je verliest dan je woning zonder vergoeding.

Is erfpacht altijd goedkoper dan kopen?
Niet altijd. Tel de canonkosten over de jaren bij de aankoopprijs op. Soms komt dit hoger uit dan volledig eigendom.

Kan ik mijn erfpachtwoning gewoon verkopen?
Ja, maar de koper neemt het erfpachtcontract over. Dit kan de verkoopbaarheid en prijs beïnvloeden.

Moet ik toestemming vragen voor verbouwingen?
Voor grote verbouwingen heb je vaak toestemming nodig van de erfverpachter. Check altijd je contract.

Krijg ik geld terug als mijn contract niet wordt verlengd?
Meestal wel, maar dit hangt af van je contractvoorwaarden. De vergoeding ligt vaak lager dan de marktwaarde.