Hoe werkt een overbruggingshypotheek en wat kost het?

Een overbruggingshypotheek kost je rente van 4,5% tot 6% per jaar, plus eenmalige kosten die kunnen oplopen tot €5.400. De rente betaal je maandelijks of je laat die ophogen bij de lening — wat dat verschil in de praktijk betekent, lees je verderop. De looptijd is meestal 6 tot 24 maanden.

Wat is een overbruggingshypotheek precies?

Een overbruggingshypotheek is een kortlopend krediet dat de tijd 'overbrugt' tussen de aankoop van je nieuwe huis en de verkoop van je huidige woning. Je gebruikt de overwaarde van je bestaande huis als onderpand voor deze tijdelijke financiering. In de praktijk betekent dit dat je tijdelijk twee hypotheken hebt: één op je oude huis en één op je nieuwe woning. Zodra je oude huis verkocht is, los je de overbruggingslening direct af met de verkoopopbrengst. Het grootste voordeel is dat je niet hoeft te wachten op de verkoop van je huidige woning voordat je een nieuwe kunt kopen. Dit geeft je meer onderhandelingsruimte bij zowel de verkoop als aankoop.

In welke situatie heb je een overbruggingshypotheek nodig?

Een overbruggingsfinanciering is vooral handig in een krappe woningmarkt, waar je snel moet handelen bij een interessant huis. Als verkopende partij kun je dan meteen een bod uitbrengen zonder voorbehoud van verkoop van je eigen woning. Ook bij een verhuisketen kan dit nuttig zijn: als meerdere kopers en verkopers van elkaar afhankelijk zijn, voorkom je dat de hele keten vastloopt door vertragingen. Daarnaast geeft het je de tijd om rustig een goede verkoopprijs voor je huidige woning te realiseren, zonder tijdsdruk. Koop je nieuwbouw? Dan kan de looptijd soms oplopen tot 3 jaar, omdat de opleverdatum vaak ver vooruitschuift.

Hoeveel kan ik maximaal lenen?

Hoeveel je kunt lenen hangt af van één cruciale vraag: is je woning al verkocht of niet?

Woning al verkocht: de bank rekent met 90–100% van de verkoopprijs, min je resterende hypotheekschuld. Bij een verkoopprijs van €400.000 en een restschuld van €150.000 is de maximale overbrugging €250.000 tot €400.000 × 90% = €360.000 – €150.000 = €210.000.

Woning nog niet verkocht: de bank rekent met 90% van de taxatiewaarde, min de restschuld. Zelfde voorbeeld: 90% × €400.000 = €360.000 – €150.000 = €210.000. In dit geval gelijk, maar bij lagere taxaties kan de uitkomst flink afwijken.

Ik zie in de praktijk dat mensen hier van opkijken: het gaat niet om een percentage van je overwaarde, maar om een percentage van de woningwaarde zelf.

Praktijkvoorbeeld met getallen

Stel: je woning is €400.000 waard, restschuld €150.000, nieuwe woning €500.000.

Het verschil van €40.000 bepaalt of je de nieuwe aankoop kunt rondrekenen. Dat maakt het onderscheid geen detail, maar een kernvraag.

Eenmalige kosten bij afsluiten

Bij het afsluiten betaal je verschillende posten. Gesplitst ziet dat er zo uit:

• Advieskosten: onderdeel van het totaalbedrag advies en afsluiten
• Afsluitkosten: samen met advies €2.000 tot €3.500
• Taxatiekosten: €600 tot €900
• Notariskosten: €600 tot €1.000 voor het vestigen van het onderpand

Totaal kun je rekenen op €2.000 tot €5.400, afhankelijk van de geldverstrekker en jouw situatie. Advies- en overbruggingskosten worden door sommige adviseurs gecombineerd aangeboden als één tarief. Vraag daar altijd naar — het scheelt vergelijken.

Maandelijkse rentekosten

De rente op een overbruggingslening ligt hoger dan op een gewone hypotheek. Verwacht 4,5% tot 6% per jaar. Bij een onverkochte woning met een hoog risicoprofiel kan een geldverstrekker 7% rekenen, maar dat is uitzonderlijk. Zie ook mijn pagina over hypotheekrente voor de actuele context.

Je betaalt geen aflossing, alleen rente. Maar wanneer betaal je die?

Kan ik de rente maandelijks betalen of pas later?

Bij de meeste geldverstrekkers kies je bij afsluiten. Betaal je maandelijks, dan houd je de eindafrekening beperkt. Laat je de rente ophogen bij de lening, dan heb je lagere maandlasten nu — maar het bedrag dat je bij verkoop moet aflossen is hoger. Heb je tijdelijk krap bij kas doordat je al dubbele woonlasten draagt? Dan kan ophogen verstandig zijn. Heb je voldoende buffer? Kies voor maandelijks betalen.

Rekenvoorbeeld: totale kosten bij 12 maanden

Bij een overbruggingslening van €200.000 tegen 5,5% rente betaal je €11.000 rente per jaar. Plus €2.500 eenmalige kosten: €13.500 totaal bij 12 maanden.

Bij 6 maanden betaal je de helft aan rente: €5.500 + €2.500 kosten = €8.000 totaal. Dat verschil maakt het loont om je woning zo snel mogelijk te verkopen — elke maand telt.

Is de rente fiscaal aftrekbaar?

Ja, onder bepaalde voorwaarden kun je de rente van een overbruggingshypotheek aftrekken van je belastbare inkomen. De belangrijkste voorwaarde is dat je je oude woning daadwerkelijk te koop hebt gezet en de opbrengst gebruikt om de lening af te lossen. De aftrek geldt voor maximaal 36 maanden en alleen als je zowel je oude als nieuwe woning als hoofdverblijf gebruikt of gaat gebruiken. Het rentepercentage dat je mag aftrekken, wordt wel begrensd door het geldende tarief voor de hypotheekrenteaftrek. Meer over hypotheekrenteaftrek berekenen lees je in een apart artikel.

Voor wie is een overbruggingshypotheek geschikt?

Een overbruggingshypotheek werkt goed als je voldoende overwaarde hebt én de dubbele lasten aantoonbaar kunt dragen. Dat tweede punt onderschatten mensen vaak.

Geschikt als:

• Je minimaal €50.000 overwaarde hebt
• Je snel wilt handelen in een krappe markt
• Timing van verkoop en aankoop cruciaal is

Minder geschikt als:

• Je een starter bent zonder eigen woning
• Je financiële situatie krap is
• Je huis moeilijk verkoopbaar is door locatie of staat

Ik had een dossier waarbij een stel net voldoende overwaarde had, maar de bank de dubbele lasten niet goedkeurde omdat hun spaarbuffer te klein was. Niet de overwaarde was het probleem, maar de liquiditeit. Dat is precies het soort situatie waar ik op let vóórdat we een aanvraag indienen. Wil je weten of een overbruggingshypotheek in jouw situatie haalbaar is? Dan kun je de MatchCheck doen om te zien of mijn werkwijze past.

Hoe lang mag een overbruggingshypotheek lopen?

De meeste overbruggingsleningen hebben een looptijd van 6 tot 24 maanden. Bij nieuwbouw kan dat oplopen tot 3 jaar.

Wat als de termijn dreigt te verlopen? Verlenging is soms mogelijk, maar niet vanzelfsprekend. De geldverstrekker beoordeelt opnieuw of jouw situatie dat rechtvaardigt — en brengt daar extra kosten voor in rekening. Ik heb dossiers begeleid waarbij de woning na 18 maanden nog niet verkocht was. Verlenging werd toegestaan, maar de rente ging omhoog en er kwamen extra administratiekosten bij. Een realistisch verkoopscenario vooraf is geen luxe, het is noodzaak.

Als verlenging geweigerd wordt, zijn de opties beperkt: verkoopprijs verlagen, of in het uiterste geval de nieuwe woning verkopen om de lening af te lossen.

Welke alternatieven zijn er?

Alternatieven zijn een koopgarantieregeling, verkoop en terughuur van je huidige woning, of wachten tot je huis verkocht is voordat je koopt. Elk heeft voor- en nadelen qua kosten en risico. Meer over overwaarde gebruiken lees je elders op nikidewolff.nl.

Wil je weten of een overbruggingshypotheek in jouw situatie haalbaar is?

Check of mijn werkwijze bij jou past. Niet elke MatchCheck leidt tot een gesprek.

Veelgestelde vragen