-1.webp)
Bij erfpacht ben je eigenaar van een gebouw, maar huur je de grond eronder van een eigenaar (meestal een gemeente). Je betaalt jaarlijks erfpachtcanon voor het gebruik van die grond. Dit systeem komt vooral voor in grote steden zoals Amsterdam en Utrecht. Het is belangrijk om goed te begrijpen wat dit betekent voor je kosten en rechten als huiseigenaar.
Wat houdt erfpacht precies in?
Erfpacht is een juridisch systeem waarbij eigendom wordt gesplitst. Jij koopt het huis, maar de grond blijft eigendom van een andere partij - de erfverpachter. Dit geeft jou het recht om die grond te gebruiken voor een bepaalde periode, meestal 50 tot 99 jaar.
De erfpachtgever is vaak een gemeente, maar kan ook een woningcorporatie of private partij zijn. In Amsterdam bijvoorbeeld zijn duizenden woningen gebouwd op gemeentegrond in erfpacht. Je krijgt een erfpachtakte waarin alle voorwaarden staan beschreven, zoals de looptijd en de hoogte van de canon.
Hoe werkt erfpacht in de praktijk?
Als erfpachter betaal je jaarlijks erfpachtcanon - dit is vergelijkbaar met huur voor de grond. De hoogte wordt meestal eens per 25 jaar herzien op basis van de dan geldende grondwaarde. Dit kan betekenen dat je canon flink kan stijgen.
Er zijn verschillende vormen van erfpacht:
- Eeuwigdurende erfpacht: loopt oneindig door, maar canon wordt regelmatig herzien
- Tijdelijke erfpacht: heeft een vaste einddatum, meestal 50-99 jaar
- Erfpacht met afkoopoptie: je kunt de canon vooruitbetalen of afkopen
Sommige gemeenten bieden ook erfpacht met een vaste canon voor lange tijd aan. Let goed op welke vorm van toepassing is, want dit bepaalt je toekomstige kosten. Bij tijdelijke erfpacht moet je ook nadenken wat er gebeurt als het contract afloopt.
Wat is het verschil tussen erfpacht en eigen grond?
Het grootste verschil zit in het eigendom. Bij eigen grond ben je eigenaar van zowel huis als grond. Bij erfpacht bezit je alleen het gebouw en huur je de grond. Dit betekent dat je bij eigen grond geen jaarlijkse grondkosten hebt.
Bij erfpacht heb je te maken met canonherzieningen die je woonlasten kunnen verhogen. Ook kun je niet altijd vrijelijk verbouwen - je hebt toestemming nodig van de erfverpachter. Bij eigen grond bepaal je dit volledig zelf, binnen de gemeentelijke regelgeving.
Erfpachtwoningen zijn vaak goedkoper in aanschaf omdat je alleen het gebouw koopt. Bij eigen grond betaal je direct voor grond én gebouw. Dit maakt erfpacht aantrekkelijk voor starters, maar je moet wel rekening houden met de doorlopende canonkosten.
Wat kost erfpacht per jaar?
De erfpachtcanon wordt berekend als percentage van de grondwaarde, meestal tussen de 0,75% en 2% per jaar. Een woning op grond ter waarde van €200.000 kost je dus ongeveer €1.500 tot €4.000 per jaar aan canon.
De exacte hoogte hangt af van verschillende factoren: de locatie, het type erfpacht en wanneer het contract is afgesloten. Oude contracten hebben vaak lagere tarieven dan nieuwe. Let op: bij canonherziening kan dit bedrag flink stijgen als de grondwaarde is gestegen.
Wat zijn de voordelen van erfpacht?
Het grootste voordeel is de lagere aankoopprijs. Omdat je alleen het gebouw koopt, is een erfpachtwoning vaak €50.000 tot €200.000 goedkoper dan vergelijkbare woningen op eigen grond. Dit maakt het toegankelijker voor starters op de woningmarkt.
Erfpacht biedt ook meer woonmogelijkheden in populaire stadsdelen waar eigen grond schaars is. In Amsterdam-Zuid bijvoorbeeld vind je prachtige woningen die anders onbetaalbaar zouden zijn. Sommige gemeenten bieden daarnaast sociale erfpacht met lagere tarieven voor specifieke doelgroepen.
Wat zijn de nadelen en risico's van erfpacht?
Canonherziening vormt het grootste risico. Je woonlasten kunnen onverwacht stijgen als de grondwaarde hard is gestegen. In Amsterdam zagen sommige eigenaren hun canon verdrievoudigen, van €1.000 naar €3.000 per jaar.
Het krijgen van een hypotheek kan lastiger zijn. Banken zien erfpacht als risicovol, vooral bij kortlopende contracten. Je betaalt vaak een hogere rente en kunt minder lenen dan bij eigen grond.
Ook ben je afhankelijk van de erfverpachter voor belangrijke beslissingen. Verbouwingen hebben toestemming nodig en bij contracteinde loop je het risico dat de erfpacht niet wordt verlengd. Dit kan je woning praktisch waardeloos maken.
Het verkopen van erfpachtwoningen kan trager gaan omdat veel kopers het ingewikkeld vinden. Dit beperkt je doelgroep en kan de verkooptijd verlengen.
Kun je erfpacht afkopen?
Afkoop is vaak mogelijk, maar niet altijd verstandig. Je betaalt dan in één keer voor alle toekomstige canonjaren, vaak berekend over 15 tot 50 jaar. Dit kost meestal tussen de €30.000 en €150.000, afhankelijk van de grondwaarde.
De gemeente Amsterdam biedt bijvoorbeeld verschillende afkoopmodellen aan. Je kunt kiezen voor volledige afkoop of een vast tarief voor lange tijd. Let op: na afkoop ben je nog steeds geen eigenaar van de grond, maar je hoeft geen canon meer te betalen.
Afkoop loont vooral als je lang in de woning blijft wonen en verwacht dat de grondwaarde sterk stijgt. Reken altijd goed na: wat kost afkoop versus doorbetalen van canon? Ook kun je het geld dat je anders aan afkoop besteedt misschien beter beleggen.
Voor wie is erfpacht wel of niet geschikt?
Erfpacht past goed bij starters die anders geen woning kunnen betalen in gewilde wijken. Ook voor mensen die niet lang van plan zijn te blijven wonen kan het interessant zijn vanwege de lagere instapkosten.
Erfpacht is minder geschikt als je zekerheid zoekt over je toekomstige woonkosten. Ook als je veel wilt verbouwen of de woning als belegging ziet, kun je beter kiezen voor eigen grond. Oudere kopers die hun woning schuldenvrij willen achterlaten, moeten goed nadenken over doorlopende canonkosten.
Als onafhankelijke hypotheekadviseur help ik je graag om te bepalen of erfpacht bij jouw situatie past. Ik reken alle scenario's voor je door en zorg dat je een weloverwogen keuze maakt die past bij je toekomstplannen en financiële mogelijkheden. Zo kun je met vertrouwen een beslissing nemen over je toekomstige woning.
Check of we matchenVeelgestelde vragen over erfpacht
Kan ik altijd een hypotheek krijgen op een erfpachtwoning?
De meeste banken verstrekken hypotheken op erfpachtwoningen, maar stellen wel extra eisen. Je kunt vaak minder lenen en betaalt meestal een iets hogere rente. Bij kortlopende erfpacht (minder dan 25 jaar) wordt het lastiger.
Wat gebeurt er als het erfpachtcontract afloopt?
Bij afloop heb je meestal voorkeursrecht om het contract te verlengen tegen de dan geldende voorwaarden. Als de erfverpachter niet wil verlengen, moet deze je uitkopen tegen de actuele waarde van je woning.
Kan ik mijn erfpachtwoning gewoon verkopen?
Ja, je kunt een erfpachtwoning verkopen zoals elke andere woning. De nieuwe eigenaar neemt het erfpachtcontract over. Wel kan de verkoop langer duren omdat niet alle kopers erfpacht willen.
Telt erfpachtcanon mee voor de hypotheekrenteaftrek?
Nee, erfpachtcanon is geen hypotheekrente en geeft daarom geen recht op hypotheekrenteaftrek. Het wordt gezien als woonlasten, net zoals servicekosten of gemeentebelasting.
Moet ik toestemming vragen voor verbouwingen?
Voor grote verbouwingen heb je meestal toestemming nodig van de erfverpachter. Kleine onderhoudsklussen kun je gewoon doen. Check altijd je erfpachtakte voor de exacte voorwaarden die voor jouw situatie gelden.
Is erfpacht alleen in Amsterdam gebruikelijk?
Nee, ook andere grote steden zoals Utrecht, Den Haag en Rotterdam kennen erfpacht. Wel is Amsterdam veruit de grootste erfpachtgemeente van Nederland met het meeste aantal erfpachtwoningen.
