Huis kopen en dan verhuren: wat moet je weten?

Een huis kopen en dan verhuren mag, maar je hebt een verhuurhypotheek nodig en je krijgt te maken met fiscale en juridische regels. Hoe die werken en of het financieel verstandig is, lees je hieronder.

Mag je een huis kopen en meteen verhuren?

Ja, dat mag. Maar er is een belangrijk onderscheid. Koop je een woning puur als investering om te verhuren, dan heb je een verhuurhypotheek nodig. Je mag een woning met een gewone hypotheek niet zomaar verhuren. De bank heeft daar toestemming voor gegeven bij je eigenwoningfinanciering, en verhuur valt daar standaard buiten.

Overweeg je een beleggingswoning te kopen en wil je weten of jouw financiële situatie dat toelaat? Bekijk via de MatchCheck of ik de juiste adviseur ben voor jouw situatie.

Check of mijn werkwijze bij jou past. Niet elke MatchCheck leidt tot een gesprek.

Wil je je eigen woning tijdelijk verhuren terwijl je er zelf woont of elders woont? Dan zijn er aparte regels via de Leegstandswet. Maar als je een tweede woning koopt als belegging, is de verhuurhypotheek de route.

Welke hypotheek heb je nodig voor een verhuurwoning?

Een verhuurhypotheek werkt anders dan een gewone hypotheek. De bank loopt meer risico, dus de voorwaarden zijn strenger en de rente is hoger. Hieronder zie je de belangrijkste verschillen.

Wat ik in de praktijk zie: veel mensen schrikken van die hogere rente. Maar het is geen afwijzing, het is een bewuste keuze van de bank om risico te prijzen.

Hoeveel eigen geld heb je nodig?

Stel: je koopt een woning van €300.000. De bank financiert maximaal 80%, dat is €240.000. Het resterende deel — €60.000 — moet jij inbrengen. Daar komen nog de kosten koper bij: notariskosten, en bij een beleggingswoning betaal je 10,4% overdrachtsbelasting. Op een woning van €300.000 is dat ruim €31.000 extra. Tel je alles op, dan heb je al snel €90.000 tot €95.000 nodig voordat je kunt starten.

Welke regels gelden voor verhuur van een koopwoning?

Naast de hypotheekvoorwaarden zijn er nog andere regels die verhuur kunnen beperken. Controleer dit altijd vóór aankoop:

• VvE-reglement: in een appartement kan de Vereniging van Eigenaren verhuur verbieden of beperken. Shortstay via Airbnb is bijna altijd uitgesloten.
• Gemeentelijke vergunning: steeds meer gemeenten vragen een verhuurvergunning of hanteren een zelfbewoningsplicht — de verplichting dat de koper het huis zelf bewoont.
• Bestemmingsplan: controleer of het pand überhaupt voor woningverhuur bestemd is.
• Splitsingsakte: bij appartementen bepaalt de splitsingsakte wat je mag en wat niet.

Klinkt dat herkenbaar als iets wat je normaal overslaat bij een bezichtiging? Dat begrijp ik. Maar dit is precies waar het later mis kan gaan.

Hoe zit het met belasting als je een huis koopt en verhuurt?

Een verhuurwoning valt in box 3. Je betaalt geen belasting over de werkelijke huurinkomsten — die zijn onbelast. Maar je betaalt wel belasting over je vermogen: de waarde van de woning minus de hypotheekschuld.

De drie fiscale verschillen ten opzichte van je eigen woning:

• Box 3 in plaats van box 1: geen eigenwoningforfait, maar een fictief rendement over je vermogen
• Geen hypotheekrenteaftrek: de rente die je betaalt, is niet aftrekbaar
• Hogere overdrachtsbelasting: 10,4% bij aankoop, tegenover 2% voor een eigen woning

Is een huis kopen en dan verhuren nog rendabel?

Dat hangt af van meer dan alleen de huurprijs. Bereken het zo:

Bruto rendement = (jaarlijkse huur / aankoopprijs) × 100

Stel: je huurt een woning van €300.000 uit voor €1.200 per maand. Dat is €14.400 per jaar. Bruto rendement: 4,8%. Klinkt prima. Maar het netto rendement ligt lager.

Trek hier nog van af: hypotheeklasten, onderhoud, eventuele beheerkosten en box 3-belasting. Wat overblijft is het werkelijke rendement.

Bij een van mijn cliënten bleek het netto rendement na aftrek van alle kosten net boven de 2% te liggen. Geen slecht resultaat, maar wel heel anders dan het eerste papieren getal deed vermoeden.

Houd ook de Wet betaalbare huur in de gaten. Die wet begrenst de maximale huurprijs voor woningen in het middenhuursegment op basis van een puntensysteem. Dat kan jouw maximale huurinkomsten direct drukken.

Welke verantwoordelijkheden heb je als verhuurder?

Verhuren is geen passieve investering. Als verhuurder ben jij verantwoordelijk voor:

• Onderhoud: groot én klein, tenzij contractueel anders afgesproken
• Veiligheid: rookmelders, brandveiligheid, isolatievoorschriften
• Bereikbaarheid: huurders moeten je kunnen bereiken bij problemen
• Huurwetgeving: je moet de regels kennen en naleven

Waar begin je dan als dat niet je dagelijks werk is? Je kunt beheer uitbesteden aan een verhuurmakelaar. Dat kost doorgaans 5–10% van de huurinkomsten, maar het scheelt tijd en gedoe. Op nikidewolff.nl heb ik eerder uitgebreid geschreven over de financiële kant van beleggen in vastgoed.

Deze MatchCheck is bedoeld voor wie serieus overweegt te investeren in professioneel advies.

Check of mijn werkwijze bij jou past. Niet elke MatchCheck leidt tot een gesprek.

Veelgestelde vragen