Aflossingsvrije hypotheek oversluiten
Er zijn in Nederland nog steeds veel huishoudens met een aflossingsvrije hypotheek. Op dit moment is het hebben van een aflossingsvrije hypotheek nog steeds mogelijk. Je aflossingsvrije hypotheek oversluiten is voor de meeste mensen een goede oplossing om het risico te verlagen. Het oversluiten of omzetten van je aflossingsvrije hypotheek wordt steeds meer gestimuleerd. Zet je hypotheek dus ook om in een hypotheekvorm waarbij je wel actief aflost. Dat verlaagt het risico en zorgt ervoor dat je nog lang kunt genieten van je woning.
Aflossingsvrije hypotheek afsluiten? Da’s niet meer mogelijk.
Sinds 2013 is het voor starters, mede door de economische crisis, niet meer mogelijk om een volledig aflossingsvrije hypotheek af te sluiten. Dat betekent wel dat er nog steeds een zeer groot aantal huishoudens is dat nog steeds een aflossingsvrije hypotheek heeft. De meeste mensen zijn zich niet bewust van het feit dat op de einddatum van een aflossingsvrije hypotheek , het nog uitstaande bedrag ineens ingelost moet worden. Sommige aflosvrije hypotheken hebben geen einddatum, deze loopt dan oneindig door. Dit verschilt echter per geldverstrekker. Vaak werd er voor de aflossingsvrije hypotheek gekozen omdat de maandlasten laag zijn. Er wordt immers enkel rente betaald. Met de overwaarde op het huis, zou de hypotheek dan aan het einde van de looptijd afgelost kunnen worden. Door de instorting van de huizenmarkt, was dit echter voor veel huishoudens een groot probleem. Zij bleven achter met een grote restschuld en/of gedwongen verkoop van de woning.
Heb je je aflossingsvrije hypotheek voor 2013 afgesloten? Dan geldt er een overgangsregeling. Het is dan nog wel mogelijk een gedeelte van de hypotheek aflossingsvrij te houden. De meeste geldverstrekkers hebben de grens op 50% van de woningwaarde gelegd. Bij oversluiten kun je dus 50% aflossingsvrij houden, uitzonderingen daargelaten. De rest van het bedrag dien je annuïtair of lineair te financieren. Een aflossingsvrije hypotheek kent dus grote risico’s. Dit is dan ook de reden dat de overheid actief beleid voert om bezitters van een aflossingsvrije hypotheek te stimuleren de hypotheek om te zetten of over te sluiten naar een minder risicovolle hypotheekvorm, zoals de annuiteïtenhypotheek of lineaire hypotheek.
Starten met actief aflossen heeft namelijk veel voordelen. Je verlaagt direct het risico op betalingsproblemen. Na de looptijd van een aflossingsvrije hypotheek kan de bank namelijk de hypotheek in een keer opeisen, mocht betaling uitblijven. In de praktijk gebeurt dit echter niet vaak. Wel is het een scenario waar rekening mee gehouden dient te worden. Ook is het vaak mogelijk gunstigere voorwaarden te krijgen bij oversluiten of omzetten, dan bij je huidige aflossingsvrije hypotheek. Denk dan aan een rentevaste periode of een lagere rente. Hierdoor kun je op de lange termijn je maandlasten beperkt houden, zonder onnodig risico te lopen.
Van een aflossingsvrije hypotheek naar annuïteiten
Een annuïteitenhypotheek is een hypotheek waarbij het bedrag dat je per maand betaalt gelijk blijft, maar wel verschilt in opbouw. Het maandbedrag van deze hypotheek verloopt annuïtair: de opbouw van het bedrag verschilt. Het bedrag zelf blijft even hoog. Enkel de verhouding tussen rente en afbetaling verandert. Je betaalt aan het begin van de looptijd meer rente dan aan het einde van de looptijd. De annuïteitenhypotheek biedt dus een grote mate van zekerheid. Het omzetten aflosvrij naar annuïteitenhypotheek is dus een veel gekozen optie. De annuïteitenhypotheek zorgt voor het veilig opbouwen van vermogen en actief aflossen van je hypotheekschuld. Ook wordt het risico op rentestijging steeds kleiner, omdat je actief aflost.
Hiernaast kent de annuïteitenhypotheek lage maandlasten aan het begin van de looptijd. Wel heb je minder hypotheekrenteaftrek aan het einde van de looptijd. Indien je naast het actief aflossen (de aflossing die al in het maandbedrag zit), nog extra wilt aflossen, let dan even op het maximale boetevrije percentage wat je jaarlijks mag aflossen. Bij de meeste banken is dit minimaal 10 %. Kom je boven dit percentage, dan kan het zijn dat je een boete moet betalen.
Het omzetten aflosvrij naar annuïteitenhypotheek kent veel voordelen. De kans op een restschuld aan het einde van de looptijd is veel lager dan bij een aflossingsvrije hypotheek en vaak krijg je verbeterde voorwaarden, zoals een lagere rente of rentevaste periode. Ook ben je actief aan het aflossen. De annuïteitenhypotheek kent vooral veel aflossing aan het einde van de looptijd. Hierdoor kun je aan het begin van de looptijd van veel renteaftrek genieten. Houd hier dus rekening mee bij je keuze, mocht je nog in aanmerking komen voor hypotheekrenteaftrek bij het overzetten of oversluiten van je oude hypotheek.
Van aflossingsvrij naar lineair
Een lineaire hypotheek is een hypotheek waarbij je iedere maand hetzelfde bedrag aflost. De hypotheekschuld neemt bij deze hypotheek lineair af. Alleen de samenstelling van het bedrag verandert. Hierdoor neemt de hypotheekrente natuurlijk ook af. Het bedrag waarover deze rente wordt berekend, wordt immers steeds lager. Aan het einde van de looptijd is de hypotheekschuld volledig afgelost. Meestal bedraagt de looptijd 30 jaar. In sommige gevallen is de looptijd korter. Omzetten aflossingsvrije hypotheek naar lineaire hypotheek wordt vaak gedaan: veel bezitters van een aflossingsvrije hypotheek kiezen voor een lineaire hypotheek, met name door de aflopende maandlasten. Je maandlasten beginnen bij deze hypotheekvorm relatief hoog, maar nemen steeds verder af. Hierdoor krijg je aan het begin van de looptijd meer hypotheekrenteaftrek dan aan het einde van de looptijd. Je betaalt immers meer rente aan het begin van de looptijd. Dit kan een voor- of nadeel vormen. Dat ligt aan je situatie.
De hoogte van de maandlasten wordt bepaald door de hoogte van de hypotheek, de (resterende) looptijd en hoe veel er afgelost is van de totale hypotheekschuld. De lineaire hypotheek is dus een veilige hypotheekvorm. Je betaalt per maand een vast bedrag aan aflossing. Dit zorgt voor zekerheid. Ook beperk je het risico, omdat je actief aan het aflossen bent. Het omzetten aflossingsvrije hypotheek naar lineaire hypotheek is een goede oplossing voor mensen met een aflossingsvrije hypotheek. De aflossingsvrije hypotheek is immers een risicovolle hypotheekvorm. Een lineaire hypotheek beperkt dit risico aanzienlijk. Ook heb je uitzicht op steeds lager wordende maandlasten, en ben je actief bezig met aflossen. Ook kom je in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek met een lineaire hypotheek.
Heb jij een aflossingsvrije hypotheek? Je bent niet de enige. Ruim 1,1 miljoen mensen in Nederland hebben zo’n aflosvrije hypotheek. Voor sommige huishoudens is het afsluiten van zo’n aflossingsvrije hypotheek een goede keuze geweest, maar er zijn steeds meer mensen die in de problemen komen aan het einde van de looptijd van deze aflosvrije hypotheek.
Om dit te voorkomen is nu de campagne “Aflossingsblij” gelanceerd, een initiatief van de gezamenlijke Nederlandse banken. Het doel is om meer informatie te geven over het aflossen van je aflossingsvrije hypotheek, zodat je voorkomt dat je aan het einde van de looptijd in de problemen raakt.
Wat is een aflossingsvrije hypotheek?
Een aflossingsvrije hypotheek is een hypotheekvorm die geen aflossingsschema hanteert. Dat betekent dat je in principe enkel de rente periodiek dient te betalen. Je wordt zelf geacht ervoor te zorgen dat de lening aan het einde van de looptijd, meestal 30 jaar, of bij verkoop van de woning, afgelost kan worden.
Gedurende de looptijd worden er geen aflossingen gedaan bij de aflossingsvrije hypotheek. Dit is ook de reden dat de aflossingsvrije hypotheek in het verleden een zeer populaire hypotheekvorm was. Veel hypotheken werden volledig aflossingsvrij afgesloten, maar ook zijn er hypotheken waarbij het hypotheekbedrag maar deels aflossingsvrij is.
Sinds 1 augustus 2011 is het in Nederland niet meer toegestaan meer dan 50% van de marktwaarde van je woning als aflossingsvrij gedeelte aan te merken. Je mag dus geen volledig aflossingsvrije hypotheek meer afsluiten, omdat dit te risicovol wordt gevonden. Voor bestaande hypotheken is niets veranderd met deze regelgeving. Zelfs bij oversluiten kan in sommige gevallen nog steeds een groot deel aflossingsvrij worden meegenomen. Wel wordt aflossen nu meer gestimuleerd.
Welke soorten aflossingsvrije hypotheken zijn er?
Eigenlijk is er maar 1 echte aflossingsvrije hypotheek en dat is de aflossingsvrije hypotheek zonder een gekoppelde of verpande spaar- of levensverzekeringspolis of andere vorm van aflossing, zoals bijvoorbeeld via een beleggingspolis of beleggings of bankspaarrekening. Je betaalt dus enkel de rente van de hypotheek, zonder aflossing.
Er zijn wel meerdere hypotheekvormen, waarbij rente betaald wordt en die tijdens de looptijd niet afgelost worden. Wel wordt er dan een vaste premie of inleg betaald naast de hypotheekrente.
Deze vaste premie bouwt kapitaal op die later op de einddatum een bedrag uitkeert. Dit bedrag lost dan (een deel van) de schuld op einddatum van deze hypotheek af.
Voorbeelden hiervan zijn:
- De spaarhypotheek/banksparen: bij deze vorm wordt de hypotheek gecombineerd met een kapitaalverzekering of bancaire rekening. Hypotheek en sparen voor de aflossing worden dus gecombineerd. De op te bouwen bedragen op einddatum zijn gegarandeerd. De uit te keren bedragen zijn niet altijd gelijk met de restschuld van de hypotheek. Je kunt namelijk ook een spaarleningdeel hebben en daarnaast een aflossingsvrij deel in jouw hypotheek.
- Levenhypotheek: een aflossingsvrije hypotheek waaraan een levensverzekering gekoppeld is. Met de levensverzekering wordt de hypotheek afbetaald. De verzekering kan een (al dan niet gegarandeerd) kapitaal uitkeren op einddatum. Dit hoeft niet gelijk te zijn aan de uitstaande hypotheekschuld.
- Beleggingshypotheek: een hypotheek gekoppeld aan een beleggingsrekening of beleggingspolis, waarmee het benodigde kapitaal voor de aflossing bij elkaar wordt gespaard of belegd. Dit bedrag is niet gegarandeerd op de einddatum looptijd van de hypotheek.
De risico’s en voordelen van een aflossingsvrije hypotheek
Een aflossingsvrije hypotheek brengt een risico met zich mee. Niet alle mensen beseffen dat ze ervoor moeten zorgen dat ze het bedrag moeten kunnen aflossen op het einde van de looptijd.
Een aflossingsvrije hypotheek hoeft geen probleem te zijn, maar het is wel belangrijk om dit te nu laten onderzoeken, zodat je nog tijd hebt om eventuele maatregelen te nemen.
Aandachtspunten zijn:
- Er is een risico van niet kunnen aflossen aan het eind van de looptijd. Vooral als er niet gespaard wordt en/of de waarde van de woning daalt
- Er is kans op restschuld bij het verkopen van de woning, waardoor het bedrag niet helemaal afgelost kan worden
- Er is het risico dat bij verlenging de lasten stijgen. Indien de hypotheekrente vervalt na 30 jaar, dan worden de bruto maandlasten , de netto maandlasten.
Bij het einde van de looptijd verwacht de bank of geldverstrekker dat het bedrag ineens terugbetaald wordt. Indien je dit bedrag dan niet beschikbaar hebt , dan zijn er de volgende mogelijkheden:
- De hypotheek wordt verlengd (looptijd verlenging door de huidige bank) , niet alle geldverstrekkers doen dit. Vaak wordt er een acceptatie toetsing uitgevoerd.
- De hypotheek wordt overgesloten naar een andere bank, hier wordt een acceptatietoets gedaan en wordt de marktwaarde van de woning bekeken.
- De hypotheek wordt overgesloten door een familielening, hierbij hoeft niet te worden getoetst.
- De hypotheek wordt overgesloten met een persoonlijke lening of een krediet, indien een hypotheek inkomenstechnisch niet haalbaar is.
- De woning wordt verkocht en de hypotheekschuld wordt verrekend bij de verkoop
Indien je de hypotheek gaat verlengen, let dan op het volgende:
Wanneer bij het einde van de looptijd van de hypotheek, de pensioendatum nadert (binnen 10 jaar bereik je dus de aow gerechtigde leeftijd), dan wordt het toekomstige pensioeninkomen meegenomen in de acceptatie toetsing. Als dit pensioeninkomen dan niet voldoende is, kan verlenging of oversluiting van de huidige hypotheek dus lastig worden.
Om deze reden is het dus goed om tijdig jouw pensioenvoorzieningen onder de loep te nemen.
Je kunt dit checken op www.mijnpensioenoverzicht.nl
Via jouw DIGID inlog kun je inzien hoeveel pensioen je ontvangt en per welke datum.
Mocht blijken dat je te weinig pensioen opbouwt, en dus te weinig inkomen hebt om straks jouw aflossingsvrije hypotheek te verlengen, dan is het dus goed om nu al extra geld te gaan reserveren of om extra af te gaan lossen.
Indien je over meer dan 10 jaar pas jouw toekomstige AOW gerechtigde leeftijd bereikt, dan wordt jouw pensioeninkomen niet meegenomen in de toetsing. De geldverstrekker kijkt dan enkel naar jouw huidig inkomen en niet naar jouw toekomstig pensioen.
Het kan in sommige gevallen dan slim zijn om voor het bereiken van deze termijn al actie te ondernemen en de hypotheek aan te passen. Dit kan door omzetting of oversluiten van de huidige hypotheek.
Als je weet dat je niet zoveel pensioeninkomen hebt, of je denkt dat dit te weinig is om jouw huidige aflossingsvrije hypotheek te kunnen verlengen, dan is het zeker de moeite waard om tijdig te overleggen met je hypotheekadviseur.
Ook kan de aflossingsvrije hypotheek natuurlijk voordelen hebben, met name voor bepaalde groepen, bijvoorbeeld senioren met veel overwaarde of vermogenden.
- De maandlasten zijn lager, waardoor je meer bestedingsruimte overhoudt. Immers er zitten geen aflossingen in de maandlasten.
- Je kunt genieten van een hypotheekrenteaftrek. Het is voor vermogende huishoudens een goede optie ten opzichte van het contant kopen van een woning, omdat er in dat geval geen hypotheekrenteaftrek plaatsvindt.
Hoe wordt een aflossingsvrije hypotheek afgelost?
Aan het einde van de looptijd dient de aflossingsvrije hypotheek te worden afgelost. Dat betekent dat er een kapitaal beschikbaar moet zijn, gelijk aan de nog uitstaande aflossingsvrije hypotheek op einddatum. Helaas is dat niet voor iedereen haalbaar.
Er steeds meer huishoudens die in de problemen dreigen te raken door hun aflossingsvrije hypotheek.
Bij een spaarhypotheek, levenshypotheek, levenhypotheek met garantie, de annuïtaire of lineaire hypotheek is er in de regel voldoende (deel) vermogen opgebouwd om (een deel van) de hypotheek af te lossen.
Een (volledig of deels) aflossingsvrije hypotheek hoeft geen probleem te zijn, maar het is wel belangrijk om dit nu al te onderzoeken. Indien nodig kun je dan tijdig nog maatregelen nemen. Je bent dan zelf verantwoordelijk voor het bijeen krijgen van het benodigde bedrag.
Er zijn verschillende opties die je kunt bekijken voor het aflossen van de aflossingsvrije hypotheek:
- Het opbouwen van extra vermogen en daarmee de schuld aflossen
- Een nieuwe hypotheek afsluiten en daarmee de aflossingsvrije hypotheek aflossen
- Het verkopen van je woning en daarmee het bedrag aflossen.
Het spreekt voor zichzelf dat deze methoden wel een risico met zich meedragen. Wat als je niet genoeg vermogen kunt opbouwen?
Als er onvoorziene omstandigheden plaatsvinden waardoor het niet meer mogelijk is om zoveel geld te sparen? Of wat als de waarde van je woning erg daalt waardoor het verkoopbedrag je hypotheek niet meer dekt?
Dat zijn allemaal reële risico’s bij de deels of volledig aflossingsvrije hypotheek.
Dek jezelf in voor risico’s door ieder jaar alvast een bedrag van de hypotheek af te lossen. Dit vermindert ook meteen je maandlasten!
Bij veel aflossingsvrije hypotheken is het mogelijk om ieder jaar boetevrij een percentage van de hypotheek af te lossen. Ook is het mogelijk om actief aan vermogensopbouw te doen.
Verhoog de waarde van je woning door deze te verbeteren of door een hiervoor geld apart te zetten.
De wet Hillen
Misschien heb je er al eens van gehoord de afschaffing van de wet Hillen. Deze wet werd in 2005 ingevoerd en had voornamelijk invloed op mensen die hun hypotheek volledig of bijna helemaal hadden afgelost.
De wet bepaalde dat het eigenwoningforfait vervalt wanneer deze hoger is dan de hypotheekrenteaftrek. Dit was gunstig voor mensen die (bijna) geen hypotheekschuld meer hadden.
Deze wet is dus ingevoerd om mensen te stimuleren hun hypotheek af te betalen.
Omdat het sinds een aantal jaar verplicht is om af te lossen bij nieuwe hypotheken, wordt deze wet afgeschaft.
Omdat de hypotheekrenteaftrek nu beperkt is tot 30 jaar wordt de wet uitgefaseerd. In de komende 30 jaar wordt deze wet langzaam uitgefaseerd. Deze uitfasering begint in 2019.
Per 2019 is de korting op je eigenwoningforfait wegens geen of geringe eigenwoningschuld niet meer de volledige 100% maar slechts 96 2/3 %. Ieder volgende jaar wordt het kortingspercentage verminderd met 3 1/3 procentpunt zodat er met ingang van 2048 geen korting meer is.
Deze afschaffing kost geld voor de huishoudens die hun hypotheek helemaal of bijna afgelost hebben. Het is dus gunstig om zo snel mogelijk af te lossen.
Zo val je nog binnen de eerste jaren van de uitfasering en kost het je minder geld. Een op de vijf woningbezitters valt onder deze wet.
Het is dus zeker de moeite waard om te kijken of dit ook voor jou geldt.
Het omzetten van de hypotheek
Hiernaast is er nog een optie: het omzetten van de aflossingsvrije hypotheek in een andere hypotheekvorm, zoals een lineaire hypotheek of annuïteitenhypotheek.
De maandlasten gaan dan wel omhoog, maar aan het einde van de looptijd heb je geen resterende hypotheekschuld meer. Vanaf 2013 is het voor nieuwkomers, de starters , de generatie die voor het eerst een huis koopt, enkel nog aftrek toegestaan voor een lineaire hypotheek of annuiteitenhypotheek.
De aflosvrije hypotheek is voor deze groep dus niet interessant. Voor de generatie die nog voor 2013 een hypotheek heeft afgesloten is dit dus nog wel een toegestane en aftrekbare vorm.
Deze is zelfs verlengbaar of mee te nemen naar een andere woning, onder bepaalde voorwaarden.
De lineaire hypotheek
De lineaire hypotheek is een hypotheekvorm die tegenwoordig veel gebruikt wordt. Bij deze hypotheek los je iedere maand hetzelfde bedrag af.
De hypotheekschuld neemt echter iedere maand af. Dit komt natuurlijk door de aflossing die je doet! Rente betaal je namelijk over de resterende schuld van je hypotheek.
Dat betekent ook dat je begint met veel renteaftrek, die dan steeds minder wordt.
Lineaire hypotheek van € 250.000,- met 2 % rente en 30 jarige looptijd
Een lineaire hypotheek wordt gelijkmatig afgelost, de te betalen termijnen bestaan uit rente en aflossing. Deze rente wordt berekend over de nog openstaande hypotheekschuld, de totale lasten (rente en aflossing) zijn aan in aanvang erg hoog.
Dit komt omdat de hypotheekschuld dan nog hoog is, en om hier wordt er dan nog veel rente betaald. Aangezien deze hypotheekschuld steeds verder wordt afgelost, hoeft er steeds minder rente betaald te worden.
De dalende lasten zijn een vorm van zekerheid tegen renteverhogingen: wanneer na een aantal jaren de rente hoger wordt, is de last veelal toch niet hoger dan in het begin. En aangezien de hoofdsom steeds lager wordt, heeft een renteverhoging minder gevolgen.
Een lineaire hypotheek is prima voor degenen die de maandlast willen zien afnemen gedurende de looptijd.
Het aflossingsbedrag bereken je door het totale hypotheekbedrag te delen door de gehele looptijd van de hypotheek. Bij een leningbedrag van € 250.000 en een looptijd van 30 jaar, is de aflossing € 694,44 per maand. Hier komt de rente dan nog bij.
De lineaire hypotheek heeft een vaste einddatum, je aflossingsbedrag blijft gelijk en je hebt de zekerheid dat je blijft aflossen. Het nadeel van deze hypotheekvorm is dat je richting het einde van de looptijd minder fiscaal voordeel hebt met betrekking tot de hypotheekrenteaftrek.
Wanneer je voor een lineaire hypotheek kiest, dan kies je in aanvang voor hogere maandlasten. En door deze hogere beginmaandlasten is jouw maximale hypotheeksom lager dan bijvoorbeeld de annuiteitenhypotheek. Houd daar dus rekening mee.
Het omzetten aflossingsvrije hypotheek naar lineaire hypotheek is een gunstige optie. In dit geval ga je namelijk direct aflossen op de hypotheek.
De maandlasten gaan (vanzelfsprekend) wel omhoog, maar je hebt wel de garantie dat je hypotheek aan het einde van de looptijd is afgelost. Natuurlijk komen er wel kosten kijken bij het omzetten aflossingsvrije hypotheek naar lineaire hypotheek.
Als de omzetting gebeurt bij dezelfde hypotheekverstrekker vallen die kosten echter mee. De lineaire hypotheek is , bekeken over een 30 jarige looptijd, inclusief alle rente en aflossingen, altijd goedkoper dan een annuïtaire hypotheek.
De annuïteitenhypotheek
De annuïteitenhypotheek is een hypotheekvorm die lijkt op de lineaire hypotheek. Het verschil is dat het maandbedrag hetzelfde blijft gedurende de hele looptijd.
De samenstelling van het maandbedrag verandert. In het begin betaal je voornamelijk rente. Aan het einde van de hypotheek betaal je juist veel aflossing.
annuïtaire hypotheek van € 250.000,- met 2 % rente en 30 jarige looptijd
De annuïteitenhypotheek heeft net zoals de lineaire hypotheek, een vaste einddatum. Je lost af tijdens de looptijd, en het te betalen bedrag is iedere maand hetzelfde.
Je hebt dus zekerheid dat je je hypotheek aflost. Het nadeel is dat de fiscale voordeel (de hypotheekrenteaftrek) daalt gedurende de looptijd.
Het omzetten aflosvrij naar annuïteitenhypotheek is een gunstige optie. Houd er wel rekening mee dat de annuiteitenhypotheek over het algemeen als de duurste hypotheek wordt gezien.
Kijk dus goed welke hypotheekvorm goed bij jou past: lineair of annuitair, en baseer daarop de keuzen. Omzetten aflosvrij naar annuïteitenhypotheek brengt natuurlijk kosten met zich mee en het veranderen van hypotheekvorm is een belangrijke keuze.
Schakel dus tijdig een deskundige hypotheekadviseur in om alle opties door te nemen en jouw kennis te upgraden om een juiste overweging te maken.
Bronnen:
https://www.aflossingsblij.nl/
https://www.nvb.nl/themas/bank-maatschappij/campagne-word-ook-aflossingsblij/
