Hoe werkt een overbruggingshypotheek en wat kost het?

Een overbruggingshypotheek kost rente en kan eenmalige financieringskosten meebrengen. Hoeveel je betaalt, hangt vooral af van het geleende bedrag, de rente en de periode tot de overdracht van je oude woning. Reken daarnaast met de lasten van je oude én nieuwe huis.

Wat is een overbruggingshypotheek precies?

Met een overbruggingslening kun je verwachte overwaarde uit je oude woning alvast inzetten voor je nieuwe eigen woning, voordat de verkoopopbrengst beschikbaar is. Bij de overdracht van de oude woning wordt de lening volgens afspraak terugbetaald uit de opbrengst.

Je kunt tijdelijk lasten hebben van de oude hypotheek, de nieuwe hypotheek én de overbrugging. Niet iedereen heeft alle drie: er kan bijvoorbeeld geen schuld meer op de oude woning rusten. De geldverstrekker bepaalt welke hypothecaire zekerheid nodig is.

In welke situatie heb je een overbruggingshypotheek nodig?

Dat kan spelen als je de nieuwe woning moet betalen voordat de koper van je oude huis bij de notaris afneemt. Ook een al getekend verkoopcontract betekent dus niet dat het geld al beschikbaar is. Als je oude woning nog te koop staat, zijn verkoopprijs en verkoopdatum bovendien onzeker.

Bij nieuwbouw kan de overlap langer duren. Maak een planning met ruimte voor vertraging. Een mogelijke overbruggingslening is geen goedkeuring van je financiering en geen reden om zonder beoordeling van risico’s financierings- of verkoopvoorbehouden te laten vallen.

Wil je weten of mijn adviesaanpak bij je doorstroomplannen past?

Start de MatchCheck

Check of mijn werkwijze bij jou past. Niet elke MatchCheck leidt tot een gesprek.

Hoeveel kan ik maximaal lenen?

De aanbieder kijkt onder meer naar de verkoopstatus en naar de toegestane waardebepaling. Bij een onverkochte woning wordt vaak een voorzichtig percentage gebruikt. Bij een verkochte woning kan meer mogelijk zijn, maar een verkoop onder voorbehoud blijft een risico.

Vereenvoudigd rekenvoorbeeld: woningwaarde of verkoopprijs €400.000, oude hypotheekschuld €150.000 en aangenomen verkoopkosten €6.000. Hieronder vergelijken we twee fictieve acceptatie-uitgangspunten, geen aanbod van een bepaalde bank.

Een bank kan andere percentages, kostenreserves en voorwaarden hanteren. De inkomensbeoordeling en de betaalbaarheid van de overlap blijven nodig. Er bestaat ook geen algemene regel dat je minimaal €50.000 overwaarde moet hebben.

Eenmalige kosten bij afsluiten

Vraag een specificatie van advies en bemiddeling, bankkosten, benodigde waardebepaling en notariële werkzaamheden. Soms valt een deel in het totale tarief voor je nieuwe hypotheek. Tel dezelfde werkzaamheden niet dubbel. Een vaste bovengrens zoals €5.400 geldt niet voor iedereen.

Laat eerst bevestigen welke waardebepaling de bank accepteert. Een volledige taxatie is niet altijd nodig; een verkoopakte of andere onderbouwing kan afhankelijk van het product voldoende zijn.

Maandelijkse rente en totale kosten

Het tarief kan vast of variabel zijn. Vergelijk offertes met dezelfde uitgangspunten; een algemene bandbreedte is geen persoonlijke rente. Bij een variabele rente kunnen je lasten veranderen.

Fictief kostenvoorbeeld: €200.000 overbrugging tegen een constant gehouden jaarrente van 5,5%, met €2.500 eenmalige kosten die specifiek aan deze financiering worden toegerekend. De hoofdsom blijft gelijk en je betaalt de rente afzonderlijk.

Gemiddeld is de rente in dit model €916,67 per maand. De hoofdsom van €200.000 moet daarnaast worden terugbetaald. De tabel bevat geen lasten van de oude of nieuwe hypotheek, onderhoud, verzekeringen of belastingvoordeel. De bank kan rente per dag berekenen, waardoor de werkelijke afrekening afwijkt.

Kun je rente meefinancieren?

Dat kan bij sommige aanbieders binnen hun normen. Het is geen algemene mogelijkheid om rente naar keuze aan de lening toe te voegen. Laat vastleggen hoe betalingen worden verwerkt en hoeveel je uiteindelijk moet terugbetalen. Bij extra lenen voor de rente stijgt je schuld; ook de fiscale behandeling moet afzonderlijk worden beoordeeld.

Is de rente fiscaal aftrekbaar?

Bij een overbruggingshypotheek voor je nieuwe eigen woning kan de rente aftrekbaar zijn. Voor deze tijdelijke lening geldt niet dezelfde verplichte tussentijdse aflossing als voor een gewone nieuwe annuïtaire eigenwoninglening. Bij verkoop van de oude woning wordt de overbrugging afgelost; daarna eindigt de renteaftrek voor die afgeloste lening.

Beoordeel de overige woningen en leningen apart. Voor een oude woning die na verhuizing leeg en te koop staat, kan de eigenwoningregeling gelden in het verhuisjaar en de drie volgende kalenderjaren, mits aan de voorwaarden wordt voldaan. Dat is geen algemene aftrekgarantie van precies 36 maanden voor iedere overbrugging. Bij verhuur of een andere bestemming kan de uitkomst veranderen.

Het tarief waartegen aftrek voordeel oplevert is iets anders dan het rentepercentage in je contract. Laat het netto effect berekenen op basis van je eigen belastingpositie.

Voor wie is een overbruggingshypotheek geschikt?

Een overbrugging kan passen als de verwachte netto verkoopopbrengst voldoende is en je de tijdelijke lasten kunt dragen. Maak ook een scenario met latere overdracht en lagere verkoopopbrengst. Geld dat op papier in de woning zit, betaalt ondertussen niet je maandelijkse rekeningen.

Vraag hoe groot je eigen buffer moet zijn en welke bewijsstukken nodig zijn. Als de financiering alleen rondkomt bij de hoogste verwachte verkoopprijs, is het verstandig het aankoopbudget of de volgorde van kopen en verkopen opnieuw te bekijken.

Hoe lang mag de lening lopen?

Dat staat in het aanbod. Ter illustratie: ABN AMRO noemt op de geraadpleegde productpagina 24 maanden voor bestaande bouw en 36 maanden voor nieuwbouw; Rabobank noemt afhankelijk van de situatie één of twee jaar. Deze voorwaarden zijn geen algemene termijn voor alle aanbieders.

Bij het bereiken van de einddatum moet de lening worden terugbetaald, ook als de verkoop vertraagt. Verlenging is geen recht. Bespreek dreigende problemen vroegtijdig en vraag naar de voorwaarden en eventuele kosten van een oplossing.

Welke alternatieven kun je vergelijken?

Denk aan eerst verkopen, aankoop- en overdrachtsdata beter op elkaar afstemmen of voldoende eigen geld gebruiken. Tijdelijke financiering door familie vraagt ook duidelijke afspraken en toetsing binnen het totale hypotheekplan. Vergelijk de kosten van tijdelijke huisvesting met de kosten en risico’s van overbruggen.

Wil je weten of mijn werkwijze bij jouw vraag past?

Start de MatchCheck

Check of mijn werkwijze bij jou past. Niet elke MatchCheck leidt tot een gesprek.

Veelgestelde vragen

Wat kost een overbruggingshypotheek per maand?
In een fictief voorbeeld met €200.000 lening en 5,5% vaste jaarrente betaal je gemiddeld €916,67 bruto rente per maand. Daar komen eventuele afsluitkosten en de lasten van je oude en nieuwe woning bij. Vraag een offerte voor jouw rente.

Hoe berekent de bank de maximale overbrugging?
De aanbieder kijkt naar de verkoopstatus, de geaccepteerde woningwaarde of verkoopprijs, de bestaande schuld en verkoopkosten. Het gebruikte percentage en aanvullende voorwaarden verschillen. Overwaarde alleen bepaalt niet wat je kunt lenen.

Is de rente altijd 36 maanden aftrekbaar?
Nee. De fiscale behandeling hangt af van de eigenwoningsituatie, het gebruik van de lening en de geldende termijnen. De looptijd in het bankcontract en de fiscale verhuisregeling zijn niet hetzelfde.

Wat als mijn woning niet op tijd wordt overgedragen?
De lening blijft op de afgesproken einddatum opeisbaar. Vraag tijdig naar mogelijkheden als vertraging dreigt. Verlenging is niet gegarandeerd en kan andere voorwaarden of kosten meebrengen.

Kan ik de rente meefinancieren?
Sommige aanbieders staan dat binnen hun normen toe. Het is geen vrije keuze bij iedere overbruggingslening. De schuld en het benodigde aflosbedrag worden hoger; laat ook de fiscale behandeling controleren.

Inhoud gecontroleerd op 9 oktober 2026. Bronnen: Belastingdienst: tijdelijk twee woningen en renteaftrek, ABN AMRO: overbruggingshypotheek, acceptatievoorwaarden ABN AMRO en Rabobank: OverbruggingsHypotheek.