De Overbruggingshypotheek: overwaarde van je oude huis gebruiken voor het kopen van je nieuwe huis

Wat is een overbruggingshypotheek?

Je hebt plannen om te verhuizen en je wilt de overwaarde van je huidige huis gebruiken voor het aankopen van je nieuwe woning. Het enige probleem is dat je huidige woning nog niet verkocht is. Gelukkig biedt een overbruggingshypotheek hier een oplossing.

Overwaarde = Verkoopprijs van je woning - restant huidige hypotheekschuld op je woning

Waarom zou je kiezen voor een overbruggingshypotheek?

Het is voordelig indien je de overwaarde van je oude woning als eigen geld kunt inzetten bij je nieuw hypotheek. Hierdoor vallen de maandlasten van de nieuwe hypotheek een stuk lager uit. Immers over dit deel wat je inzet, hoef je geen rente en aflossing te betalen per maand.

Ook doordat je de overwaarde via een overbruggingshypotheek inzet, kun je hierdoor beschikken over een hogere totale hypotheek.

Hierdoor kun je dan een grotere of duurdere woning aanschaffen.

Een overbruggingshypotheek is immers een te verwachten toekomstig eigen geld deel wat vrijkomt bij verkoop van jouw oude woning, en komt dus bovenop het bedrag wat je maximaal kunt lenen op basis van je inkomen.

Wel dien je aan te tonen dat je langere tijd de dubbele lasten van de drie hypotheken (oude hypotheek, nieuwe hypotheek en de overbruggingshypotheek ) kunt dragen.

Dat kan bijvoorbeeld aangetoond worden door eigen spaargeld wat je al hebt gespaard tot heden.

Hoe werkt een overbruggingshypotheek?

Een overbruggingshypotheek werkt op een vergelijkbare manier als een reguliere hypotheek, maar deze wordt afgesloten met het oude huis als onderpand (jouw huidige koopwoning).

Deze overbruggingshypotheek komt dan bovenop jouw huidige lopende hypotheek op je oude huis.  Er moet dus wel voldoende overwaarde zijn.

Verder dien je wel uitzicht te hebben op een koper voor je woning of een taxatierapport kunnen overleggen met de vrije verkoopwaarde.

Bij de meeste geldverstrekkers kun je dan maximaal 90% van deze waarde opnemen als een overbruggingshypotheek.

Er zijn ook geldverstrekkers die u op basis van 100% van de overwaarde een overbruggingshypotheek kunnen verstrekken, zelfs zonder dat je huidige woning is verkocht.

In een moeilijke verkoopmarkt wordt dit percentage in de voorwaarden van verschillende hypotheekverstrekkers weleens aangepast naar beneden.

Een rekenvoorbeeld:

• Vrije verkoopwaarde van je woning : 400.000 euro
• Restant hypotheekschuld: 200.000 euro
• Hierbij is dan je overwaarde : 200.000 euro
• Maximale overbrugging: 400.000 * 90 % -200.000 = 160.000 euro

Er zijn echter ook geldverstrekkers die wat flexibeler zijn en ook een overbruggingshypotheek willen verstrekken op de opgebouwde waarde van een verpande polis bij de oude hypotheek.

Hier is er een verschil qua hoogte van de overbruggingshypotheek bij een (bank) spaarhypotheek en een niet zijnde (bank)spaar hypotheek.

De verstrekking van een overbruggingshypotheek bij een oude (bank) spaarhypotheek geeft dan nog eens 95 % van de opgebouwde waarde van de verpande polis of rekening extra aan financiering.

Rekenvoorbeeld bij een oude (bank)spaarhypotheek:

• Vrije verkoopwaarde van je woning : 400.000 euro
• Restant hypotheekschuld: 200.000 euro
• Hierbij is dan je overwaarde : 200.000 euro
• Reeds opgebouwde waarde in de verpande spaarpolis behorende bij de spaarhypotheek: 50.000
• Maximale overbrugging: 400.000 * 90 % -200.000 = 160.000 euro + (95% * 50.000) =207.500 euro

De verstrekking van een overbruggingshypotheek bij een niet zijnde oude (bank)spaarhypotheek, bijvoorbeeld een levenhypotheek of een beleggingshypotheek, geeft maximaal nog eens 80 % van de opgebouwde waarde van de verpande polis of (beleggings/effecten) rekening als extra financiering.

Rekenvoorbeeld bij een oude leven of beleggingshypotheek:

• Vrije verkoopwaarde van je woning : 400.000 euro
• Restant hypotheekschuld: 200.000 euro
• Hierbij is dan je overwaarde : 200.000 euro
• Reeds opgebouwde waarde in de verpande levenpolis of beleggingsrekening behorende bij de spaarhypotheek: 50.000
• Maximale overbrugging: 400.000 * 90 % -200.000 = 160.000 euro + (80% * 50.000) =200.000 euro

Voorwaarde is dan wel dat de verpande polissen worden afgekocht voor of op passeerdatum bij verkoop van de oude woning.

Is het zinvol om de rente van een overbruggingshypotheek te vergelijken?

Nee, want de rente van een overbruggingshypotheek is namelijk tijdelijk, normaliter is dit maximaal 2 jaar (of eerder zodra de oude woning is verkocht). Het is dus vooral van belang om de voorwaarden en rente van je nieuwe hypotheek goed te onderzoeken.

Rente overbruggingshypotheek

De hypotheekrente die je betaalt voor de overbruggingshypotheek is meestal variabel en ligt iets hoger dan het reguliere variabele rentetarief. Je kunt geen rentevastperiode afsluiten omdat de duur van de overbruggingshypotheek moeilijk te voorspellen is.

Op het moment dat je nog geen koper voor jouw woning hebt gevonden, is het lastig in te schatten wanneer deze hypotheek wordt afgelost.

Daarom wordt de overbruggingshypotheek alleen afgesloten met een variabele hypotheekrente om boeterente te voorkomen en praktisch te kunnen werken.

De overbruggingshypotheek is namelijk boetevrij aflosbaar wanneer je oude woning is verkocht.

Toestemming van de eerste geldverstrekker

Als je een overbruggingshypotheek wilt vestigen, moet dit meestal gebeuren op jouw huidige woning. Als de geldverstrekker voor deze hypotheek verschilt van de bank van jouw nieuwe hypotheek, heb je toestemming nodig van je eerste geldverstrekker om een tweede hypotheek te vestigen.

Wil je weten of een overbruggingshypotheek ook voor jou voordelig of mogelijk is? Plan dan even een afspraak in of neem gerust even contact met mij op.