-1.webp)
Kosten koper meefinancieren lukt in de meeste gevallen niet, omdat je maximaal 100% van de marktwaarde mag lenen. Er zijn twee uitzonderingen: een hogere taxatiewaarde dan de aankoopprijs en het gebruik van overwaarde.
📌 In het kort
- Kosten koper meefinancieren is in de meeste gevallen niet mogelijk
- Je hebt minimaal 4–6% van de koopsom als eigen geld nodig
- Uitzondering 1: taxatiewaarde hoger dan aankoopprijs
- Uitzondering 2: overwaarde uit een vorige woning inzetten
- Alternatieven: spaargeld, persoonlijke lening of schenking
Wat zijn kosten koper?
Kosten koper is een verzamelnaam voor de bijkomende kosten bij het kopen van een bestaande woning. De twee officiële kostenposten zijn overdrachtsbelasting en notariskosten voor de leveringsakte. In de praktijk rekent iedereen ook de overige aankoopkosten mee.
Ga je binnenkort een woning kopen en wil je weten of jouw situatie ruimte biedt voor gedeeltelijke meefinanciering?
Start de MatchCheckCheck of mijn werkwijze bij jou past. Niet elke MatchCheck leidt tot een gesprek.
Gemiddeld kom je uit op 4–6% van de koopsom. Bij een woning van €350.000 is dat al snel €14.000 tot €21.000.
Kosten die je kunt verwachten:
- Overdrachtsbelasting: 2% van de koopsom (starters tussen 18–35 jaar zijn vrijgesteld bij woningen tot €555.000)
- Notariskosten leveringsakte: €600–€1.200
- Taxatiekosten: €500–€900
- Hypotheekadvies en bemiddeling: €2.000–€3.500
- NHG-premie (bij hypotheken tot €450.000): 0,6% van de hypotheeksom
- Bankgarantie: circa 1% van de koopsom
Waarom kun je kosten koper meestal niet meefinancieren?
Simpel gezegd: je mag niet meer lenen dan je woning waard is. Sinds 2018 is de maximale hypotheek wettelijk begrensd op 100% van de marktwaarde. Kosten koper komen bovenop de koopsom, waardoor je meer zou lenen dan de woning waard is. Dat staat geldverstrekkers niet toe.
Kun je kosten koper dan helemaal niet meefinancieren? In de meeste gevallen klopt dat. Bij een koopsom van €400.000 en 5% kosten koper (€20.000) heb je minimaal €20.000 eigen geld nodig. Kosten koper financieren via de hypotheek is simpelweg geen optie als de koopsom gelijk is aan de taxatiewaarde.
Wat ik in de praktijk zie: veel kopers zijn verrast door dit bedrag. Ze rekenen wel op de hypotheek, maar niet op de extra pot eigen geld die er altijd naast moet.
Wanneer is kosten koper meefinancieren toch mogelijk?
Er zijn twee situaties waarbij het deels wél lukt. Niet vaak, maar het komt voor. In mijn dossiers zie ik dit regelmatig bij kopers die bewust onderhandeld hebben of bij doorstromers met een flinke overwaarde.
Ik raad altijd aan om vóór het uitbrengen van een bod een globale berekening te maken van je eigen geld. Zo weet je precies of je genoeg buffer hebt — en of er ruimte is om kosten te dekken via de taxatiewaarde.
Hogere taxatiewaarde dan aankoopprijs
Als een woning hoger wordt getaxeerd dan de aankoopprijs, mag je tot die taxatiewaarde lenen. Het verschil kun je gebruiken om een deel van de kosten koper te dekken.
Concreet voorbeeld: koopsom €300.000, taxatiewaarde €310.000. Je mag dan €310.000 lenen. Die extra €10.000 dekt een deel van je kosten koper. De taxatie moet wel zijn uitgevoerd door een gecertificeerd taxateur met een NWWI-gevalideerd rapport. Niet alle geldverstrekkers hanteren dezelfde regels hiervoor, dus dit is iets om goed te checken.
Overwaarde gebruiken voor kosten koper
Heb je een woning met overwaarde? Dan kun je de opbrengst bij verkoop gebruiken om de kosten koper van je nieuwe woning te betalen. Technisch gezien financier je de kosten dan niet mee in de hypotheek — je gebruikt eigen vermogen.
Dit is de meest voorkomende manier waarop doorstromers de kosten koper dekken. Bij een stel dat ik recent begeleidde bij hun doorstap, dekten ze de volledige kosten koper uit de overwaarde van hun vorige woning. Ze hoefden geen spaargeld aan te spreken.
Alternatieven als meefinancieren niet lukt
Geen overwaarde en geen gunstige taxatie? Dan zijn er drie praktische opties voor het kosten koper financieren:
- Spaargeld: de meest kostenefficiënte oplossing, geen extra maandlasten
- Persoonlijke lening: mogelijk naast de hypotheek, maar verlaagt je maximale hypotheekbedrag omdat geldverstrekkers de lening meenemen in de toetsing
- Schenking: van ouders of derden, mits goed gedocumenteerd voor de belasting
Mijn advies is: kies een persoonlijke lening alleen als spaargeld echt niet toereikend is. De extra maandlast en het effect op je hypotheekruimte zijn groter dan mensen vaak verwachten.
Welke kosten koper zijn fiscaal aftrekbaar?
Niet alles wat je betaalt bij de aankoop is aftrekbaar van de belasting. Het onderscheid is de moeite waard, want het scheelt je netto een flink bedrag.
| Fiscaal aftrekbaar | Niet aftrekbaar |
|---|---|
| Hypotheekadvies en bemiddeling | Overdrachtsbelasting |
| Taxatiekosten | Notariskosten leveringsakte |
| Notariskosten hypotheekakte | Makelaarskosten aankoop |
| NHG-premie | Bankgarantie |
| Bereidstellingsprovisie | — |
Op nikidewolff.nl vind je meer uitleg over wat je precies kunt aftrekken en hoe je dit aangeeft in je belastingaangifte.
Deze MatchCheck is bedoeld voor wie serieus overweegt te investeren in professioneel advies.
Start de MatchCheckCheck of mijn werkwijze bij jou past. Niet elke MatchCheck leidt tot een gesprek.
Veelgestelde vragen
Hoeveel kosten koper moet ik zelf betalen?
Gemiddeld 4–6% van de koopsom. Bij een woning van €400.000 is dat €16.000 tot €24.000 aan eigen geld dat je minimaal nodig hebt.
Kan ik een lening afsluiten voor de kosten koper?
Ja, dat kan. Houd er rekening mee dat een persoonlijke lening je maximale hypotheek verlaagt, omdat geldverstrekkers hem meenemen in de toetsing.
Betalen starters ook kosten koper?
Starters tussen 18 en 35 jaar zijn vrijgesteld van overdrachtsbelasting bij woningen tot €555.000. Notaris- en overige kosten betalen ze wel gewoon.
Wat is het verschil tussen kosten koper en vrij op naam?
Bij nieuwbouw koop je vrijwel altijd vrij op naam: de verkoper betaalt dan overdrachtsbelasting en notariskosten. Bij bestaande bouw betaal jij die kosten zelf.
Wanneer worden kosten koper betaald?
Bij het passeren van de hypotheekakte bij de notaris. Je kunt ze niet in termijnen betalen.
