Kosten koper meefinancieren: wanneer is het mogelijk?

Kosten koper betaal je meestal uit eigen geld, omdat een gewone hypotheek in beginsel niet hoger is dan 100% van de woningwaarde en ook bij je inkomen moet passen. Een hogere taxatiewaarde kan onder voorwaarden ruimte geven. Overwaarde uit een verkochte woning gebruiken is eigen geld inzetten, geen uitzondering op de financieringsgrens.

Wat zijn kosten koper?

Kosten koper is een verzamelnaam voor de bijkomende kosten bij het kopen van een bestaande woning. De twee officiële kostenposten zijn overdrachtsbelasting en notariskosten voor de leveringsakte. In de praktijk rekent iedereen ook de overige aankoopkosten mee.

Er is geen vast minimumpercentage voor alle kopers. Maak een begroting met concrete offertes en de juiste overdrachtsbelasting. Een starter met vrijstelling, iemand zonder NHG en een koper met aankoopmakelaar hebben verschillende kosten. Houd daarnaast een buffer over voor verhuizing en onderhoud.

Kosten die je kunt verwachten:

• Overdrachtsbelasting: doorgaans 2% bij eigen bewoning, over de waarde in het economisch verkeer en ten minste de tegenprestatie. In 2026 kan de startersvrijstelling gelden bij een woningwaarde tot en met €555.000, leeftijd 18 tot 35 jaar en geen eerder gebruik, als ook aan de overige voorwaarden is voldaan
• Notaris en Kadaster: vraag een offerte voor levering en eventueel de hypotheekakte
• Waardebepaling: de vereiste taxatie en kosten hangen af van woning en geldverstrekker
• Hypotheekadvies en bemiddeling: volgens het overeengekomen tarief en de gekozen dienstverlening
• NHG: in 2026 bedraagt de borgtochtprovisie 0,4% van de lening. De gewone NHG-grens is €470.000; de hogere grens van €498.200 geldt alleen onder de betreffende voorwaarden, zoals voor energiebesparende voorzieningen
• Bankgarantie: vraag het tarief van de aanbieder. De garantie betreft vaak een waarborgsom van 10% van de koopsom; de kosten zijn niet hetzelfde als dat garantiebedrag en zijn niet standaard 1% van de koopsom. Soms zijn ze in de hypotheekafhandelingskosten inbegrepen

Waarom kun je kosten koper meestal niet meefinancieren?

Simpel gezegd: je mag niet meer lenen dan je woning waard is. Een gewone hypotheek is in beginsel begrensd op 100% van de marktwaarde, naast de inkomenstoets. Er bestaan specifieke uitzonderingen, bijvoorbeeld voor toegestane energiebesparende voorzieningen; die extra ruimte is niet vrij te besteden aan kosten koper. Kosten koper komen bovenop de koopsom, waardoor je meer zou lenen dan de woning waard is. Dat staat geldverstrekkers niet toe.

Kun je kosten koper dan helemaal niet meefinancieren? In de meeste gevallen klopt dat. Stel: koopprijs en taxatiewaarde zijn €400.000, de goedgekeurde hypotheek bedraagt €400.000 en jouw begrote bijkomende kosten zijn €20.000. Dan moet je die €20.000 uit eigen geld of een andere geaccepteerde bron betalen. De 5% in dit voorbeeld is geen algemeen verplicht minimum. Kosten koper financieren via de hypotheek is simpelweg geen optie als de koopsom gelijk is aan de taxatiewaarde.

Wat ik in de praktijk zie: veel kopers zijn verrast door dit bedrag. Ze rekenen wel op de hypotheek, maar niet op de extra pot eigen geld die er altijd naast moet.

Wanneer is kosten koper meefinancieren toch mogelijk?

Maak onderscheid tussen ruimte in een toegestane hypotheek en betaling uit eigen vermogen. Een hogere taxatiewaarde kan ruimte geven; verkochte overwaarde is eigen vermogen. Bij beide moet je de volledige financiering vooraf laten beoordelen.

Hogere taxatiewaarde dan aankoopprijs

Als de taxatiewaarde hoger is dan de koopprijs, kan soms ruimte ontstaan om bijkomende kosten mee te financieren. Dit hangt ook af van inkomen, bankbeleid en eventuele NHG-voorwaarden. De taxatiewaarde is geen automatische toezegging van de bank.

Concreet voorbeeld: koopprijs €300.000 en geaccepteerde taxatiewaarde €310.000. Als inkomen en bankbeleid een lening van €310.000 toestaan, kan de €10.000 verschil een deel van de bijkomende kosten dekken. De geldverstrekker bepaalt welke waardebepaling nodig is; een volledig gevalideerd taxatierapport is niet in iedere situatie verplicht.

Overwaarde gebruiken voor kosten koper

Heb je een woning met overwaarde? Dan kun je de opbrengst bij verkoop gebruiken om de kosten koper van je nieuwe woning te betalen. Technisch gezien financier je de kosten dan niet mee in de hypotheek — je gebruikt eigen vermogen.

Dit is de meest voorkomende manier waarop doorstromers de kosten koper dekken. Bij een stel dat ik recent begeleidde bij hun doorstap, dekten ze de volledige kosten koper uit de overwaarde van hun vorige woning. Ze hoefden geen spaargeld aan te spreken.

Alternatieven als meefinancieren niet lukt

Geen overwaarde en geen gunstige taxatie? Dan zijn er drie praktische opties voor het kosten koper financieren:

• Spaargeld: de meest kostenefficiënte oplossing, geen extra maandlasten
• Persoonlijke lening: mogelijk naast de hypotheek, maar verlaagt je maximale hypotheekbedrag omdat geldverstrekkers de lening meenemen in de toetsing
• Schenking: van ouders of derden, mits goed gedocumenteerd voor de belasting

Mijn advies is: kies een persoonlijke lening alleen als spaargeld echt niet toereikend is. De extra maandlast en het effect op je hypotheekruimte zijn groter dan mensen vaak verwachten.

Welke kosten koper zijn fiscaal aftrekbaar?

Niet alle aankoopkosten zijn aftrekbaar. De onderstaande financieringskosten zijn alleen aftrekbaar voor zover ze betrekking hebben op een eigenwoningschuld die aan de fiscale voorwaarden voldoet. Eenmalige kostenaftrek is geen volledige terugbetaling van de rekening.

Op nikidewolff.nl vind je meer uitleg over wat je precies kunt aftrekken en hoe je dit aangeeft in je belastingaangifte.

Veelgestelde vragen