Verdwijnt de hypotheekrenteaftrek? Dit moet je weten

De hypotheekrenteaftrek bestaat in 2026 nog. De aftrek in de hoogste belastingschijf is beperkt tot 37,56%; je werkelijke belastingvoordeel hangt af van je situatie. Los van politieke plannen kan je eigen recht op aftrek eindigen doordat de maximale dertigjaarstermijn van een leningdeel afloopt.

Wanneer verdwijnt de hypotheekrenteaftrek?

Stand van de regels in 2026: hypotheekrente op een kwalificerende eigenwoningschuld is aftrekbaar. In de hoogste belastingschijf is de aftrek beperkt tot 37,56%. Dat is geen vaste teruggave voor ieder huishouden. Het eigenwoningforfait, inkomen, AOW-leeftijd, heffingskortingen en eventuele verdeling tussen fiscale partners beïnvloeden het netto resultaat.

Het kabinet heeft in de brief van 12 mei 2026 bevestigd dat volgens het coalitieakkoord de fiscale behandeling van de eigen woning ongewijzigd blijft. Politieke discussies, moties en toekomstscenario's zijn daarmee niet hetzelfde als een al ingevoerde volledige afschaffing. Gebruik voor je begroting de geldende regels en bespreek afzonderlijk een scenario zonder aftrek.

Je persoonlijke aftrektermijn: per leningdeel geldt maximaal dertig jaar. Voor een hypotheek die al vóór 1 januari 2001 bestond, begon die termijn op 1 januari 2001. Daardoor kan voor dat oude deel vanaf 2031 de aftrek eindigen. Een later ontstaan leningdeel kan een andere einddatum hebben. De dertigjaarstermijn geldt dus ook voor oudere leningen en niet alleen voor hypotheken vanaf 2013.

Bronnen: Belastingdienst: aftrektarief 2026, voorwaarden en termijn en kabinetsbrief van 12 mei 2026.

Dit zijn de gevolgen als de hypotheekrenteaftrek verdwijnt

Als de aftrek voor een leningdeel stopt, kan de netto woonlast stijgen. Je contractuele rente en aflossing veranderen daardoor niet vanzelf. Hoe groot het belastingverschil is, hangt af van de werkelijk betaalde rente en je fiscale situatie. Een mogelijke toekomstige beleidswijziging kan daarnaast overgangsregels of andere belastingmaatregelen bevatten.

Voor bestaande hypotheekhouders

Fictief, geïsoleerd rentevoorbeeld: bij een onveranderde schuld van €300.000 en 4% rente betaal je €12.000 rente per jaar. Bij het rekenpercentage 37,56% hoort €4.507,20 per jaar, of €375,60 per maand, bij die rentepost. Dit is geen berekening van je volledige netto belastingvoordeel: eigenwoningforfait, heffingskortingen, partnerverdeling, aflossing en andere effecten ontbreken. Gebruik je werkelijke aangifte voor een vergelijking met en zonder aftrek.

Voor starters en toekomstige kopers

De bank houdt bij de financieringstoets rekening met de fiscale behandeling van de lening. Een niet-aftrekbaar leningdeel kan de mogelijkheden beïnvloeden. Er geldt geen algemeen percentage waarmee iedere starter minder kan lenen. Ook toekomstige huizenprijzen zijn niet met een vaste daling te voorspellen; rente, aanbod, inkomens en beleid werken samen.

Waarom is er discussie over de hypotheekrenteaftrek?

De discussie gaat onder meer over de verdeling van belastingvoordelen, betaalbaarheid en het effect van fiscale stimulansen op de woningmarkt. CPB-onderzoek naar woonbeleid bespreekt hoe subsidies op kopen en huren de woningmarkt beïnvloeden. Uitkomsten van zulke onderzoeken hangen af van het onderzochte pakket en de aannames; het zijn geen voorspellingen voor de verkoopprijs van jouw woning.

Voor bestaande eigenaren spelen ook zekerheid en een overgang naar eventuele nieuwe regels een rol. Daarom is het belangrijk een beleidsvoorstel, de parlementaire behandeling en de uiteindelijke wet uit elkaar te houden. Een advies tot hervorming verandert je huidige recht op aftrek niet automatisch.

Bron: CPB: Kansrijk woonbeleid, update 2020. Dit is achtergrondonderzoek, geen besluit voor 2026.

Wat kun je doen als de hypotheekrenteaftrek minder wordt?

• Maak een begroting: vergelijk rente, aflossing, belasting en overige woonkosten nu en na het einde van je aftrektermijn.
• Behoud een buffer: bepaal wat je nodig hebt voor onderhoud, inkomensterugval en toekomstige plannen voordat je extra aflost.
• Vergelijk extra aflossen: minder schuld kan rente besparen, maar verlaagt ook je vrij beschikbare geld. Controleer de vergoedingsvrije ruimte en eventuele vergoeding voor vervroegd aflossen.
• Onderzoek aanpassingen: bekijk de totale kosten van verduurzaming, oversluiten, een andere aflosvorm of verhuizen. Geen van deze stappen is automatisch voordelig.

Laat de leninghistorie en toekomstige lasten samen beoordelen, in plaats van alleen op een politiek bericht te reageren.

Speciale situaties: aflossingsvrij en verhuizen

Aflossingsvrije hypotheek

Voor een bestaande eigenwoningschuld onder het overgangsrecht kan renteaftrek mogelijk blijven zonder de nieuwe annuïtaire of lineaire aflossingseis. Een oude contractdatum alleen is niet genoeg om dat te beoordelen. Ook voor zulke leningdelen geldt de resterende maximale aftrektermijn. Een nieuw aflossingsvrij deel geeft doorgaans geen eigenwoningrenteaftrek. Een restschuld is geen algemene uitzondering waardoor nieuwe aflossingsvrije leningen aftrekbaar worden.

Bij verhuizen, oversluiten of verhogen

Verhuizen of oversluiten begint de aftrektermijn van een bestaand leningdeel niet opnieuw. Een echte uitbreiding van de eigenwoningschuld kan een eigen termijn hebben en moet aan de toepasselijke aflossingsvoorwaarden voldoen. De bijleenregeling kan de aftrekbare schuld beperken, ook bij aankoop van een goedkopere woning. Splits bestaande en nieuwe leningdelen en beoordeel hun historie afzonderlijk.

Laat bij scheiding ook eigendom, uitkoop, nieuwe financiering en de regeling voor het verlaten van de woning beoordelen. Het overnemen van een hypotheek garandeert op zichzelf geen volledige renteaftrek.

Veelgestelde vragen

Krijg ik nog hypotheekrenteaftrek als ik oversluit naar een andere bank?
Oversluiten op zichzelf begint geen nieuwe aftrektermijn. Voor een bestaand kwalificerend leningdeel kan de resterende aftrek doorlopen. Een verhoging, gewijzigde besteding of andere leningvoorwaarden moet afzonderlijk worden beoordeeld.

Wat gebeurt er met de hypotheekrenteaftrek bij scheiding?
Dat hangt af van eigendom, wie de rente betaalt, uitkoop en de leninghistorie. Voor degene die vertrekt kan onder voorwaarden tijdelijk een scheidingsregeling gelden zolang de ex-partner in de woning woont. Nieuwe financiering en de bijleenregeling kunnen de aftrek beïnvloeden.

Kan ik de dertigjaarstermijn verlengen door te verbouwen?
Een verbouwing verlengt de termijn van bestaande leningdelen niet. Een kwalificerende uitbreiding van de eigenwoningschuld kan een eigen termijn krijgen. De besteding, aflossingseis en eventuele eigenwoningreserve blijven van belang.

Is de hypotheekrenteaftrek ook lager bij een lagere hypotheekrente?
Bij minder werkelijk betaalde aftrekbare rente is het aftrekbedrag doorgaans lager. Tegelijk zijn je rentekosten lager. Vergelijk het netto resultaat met het eigenwoningforfait en je belastingpositie, in plaats van alleen de hoogte van de teruggave.

Geldt de hypotheekrenteaftrek ook voor tweede woningen?
Een privévakantiewoning of beleggingswoning valt doorgaans in box 3 en geeft geen eigenwoningrenteaftrek in box 1. Tijdelijk twee kwalificerende eigen woningen, bijvoorbeeld bij een verhuizing, is een andere situatie met eigen voorwaarden.