-1.webp)
Je mag je huis aan je kind verkopen, ook met korting. Leg de prijs, financiering en eventuele schenking zorgvuldig vast. Marktwaarde en WOZ-waarde spelen verschillende rollen bij overdrachtsbelasting en schenkbelasting. Wil je blijven wonen, laat dan ook je woonrecht en de gevolgen bij overlijden beoordelen.
📌 In het kort
- Verkoop aan je kind is toegestaan; korting kan een schenking vormen.
- Voor de waardering van een geschonken Nederlandse woning geldt doorgaans de WOZ-waarde.
- In 2026 geldt doorgaans 2% bij eigen bewoning of een startersvrijstelling; anders geldt voor woningen meestal 8%.
- Blijven wonen kan via een huurcontract of vruchtgebruik.
- Schenkingen kunnen gevolgen hebben voor de nalatenschap en de legitieme portie van andere kinderen.
Mag je je huis aan je kind verkopen?
Ja. Een marktconforme verkoopprijs is niet wettelijk verplicht. Bij verkoop onder de marktwaarde kan wel een schenking ontstaan. Laat prijs en constructie vooraf beoordelen, zeker als je zelf in de woning wilt blijven wonen.
Overweeg je je huis aan je kind te verkopen en wil je weten wat dit betekent voor de hypotheek of financiering van je kind? Doe de MatchCheck op nikidewolff.nl en ontdek of ik de juiste adviseur ben voor jullie situatie.
Start de MatchCheckCheck of mijn werkwijze bij jou past. Niet elke MatchCheck leidt tot een gesprek.
Laat de woning taxeren door een onafhankelijk gecertificeerd taxateur. Dat rapport is je bewijs richting de Belastingdienst. Daarnaast is een notariële akte altijd verplicht bij de overdracht van een woning in Nederland — zonder notaris geen geldige eigendomsoverdracht.
Wat zijn de gevolgen als je onder de marktwaarde verkoopt?
Stel dat de marktwaarde €350.000 is en de koopprijs €300.000. De korting kan een schenking zijn. Voor de schenkbelasting over een Nederlandse woning wordt doorgaans de WOZ-waarde gebruikt: bij een WOZ-waarde van €340.000 is de te waarderen schenking in dit eenvoudige voorbeeld €40.000, vóór vrijstelling. Bij kwijtschelding van de koopsom of bijzondere rechten kan de berekening anders uitwerken.
In 2026 bedraagt de jaarlijkse vrijstelling van ouders samen €6.908. De eenmalige vrijstelling voor een vrij doel is €33.129 als aan de voorwaarden is voldaan, waaronder de leeftijd en geen eerder gebruik van een verhoogde vrijstelling. Deze vervangt het jaarlijkse bedrag. De aparte woningvrijstelling is afgeschaft. Voor kinderen gelden over het belaste deel tarieven van 10% en 20%.
Wat helpt in zo'n situatie:
- Verkoop tegen marktwaarde en schenk elk jaar de vrijstelling in geld
- Leg schenkingen vast; een gewone geldschenking hoeft niet altijd via de notaris
- Houd rekening met de gevolgen voor andere kinderen bij de erfenis
Vergelijk verkoop, schenking en een familielening vóór de overdracht. Laat je eigen woonlasten en financiële buffer meewegen. Spreiden over jaren kan passen, maar is geen garantie op de laagste totale belasting.
Welke overdrachtsbelasting betaalt je kind?
Bij eigen bewoning voor langere tijd geldt doorgaans 2% overdrachtsbelasting. De grondslag is de waarde in het economisch verkeer, ten minste de tegenprestatie. Bij een marktwaarde van €350.000 en een koopprijs van €300.000 is dat dus €7.000 bij toepassing van het 2%-tarief, vóór eventuele vrijstelling.
De startersvrijstelling kan in 2026 gelden bij een woningwaarde tot en met €555.000 als je kind 18 tot 35 jaar is, de vrijstelling niet eerder heeft gebruikt en zelf voor langere tijd in de woning gaat wonen. Het hoeft niet het eerste gekochte huis te zijn. De verklaring en overige voorwaarden moeten kloppen. Blijf jij er wonen en woont je kind er niet zelf, dan geldt voor een woning in 2026 doorgaans 8% in plaats van 2%.
Kan je je huis verkopen en er zelf blijven wonen?
Dat kan. Twee constructies zijn gangbaar. Welke het beste past, hangt af van je persoonlijke situatie en wensen.
| Huurconstructie | Vruchtgebruik | |
|---|---|---|
| Hoe werkt het? | Je huurt de woning terug van je kind | Je behoudt het gebruiksrecht via de notaris |
| Fiscaal | Huurprijsregels en fiscale gevolgen moeten afzonderlijk worden beoordeeld | Waarde vruchtgebruik wordt berekend op basis van leeftijd |
| Praktisch | Huurbescherming; opzegging is aan wettelijke voorwaarden gebonden | Langdurige afspraak, vastgelegd in de akte |
| Risico | Kind als verhuurder, jij als huurder | Complexere berekening, notariskosten hoger |
Terughuren na verkoop
Na de verkoop sluit je een formeel huurcontract met je kind. Houd rekening met huurprijsregels, huurbescherming en fiscale voorwaarden. Voor de erfbelasting bij terughuren kunnen bijzondere regels gelden; een huur die marktconform lijkt is niet automatisch voldoende. Meer weten over huis verkopen en terughuren? Leg minimaal vast:
- De huurprijs en hoe die wordt geïndexeerd
- De looptijd en opzegtermijn
- Wie verantwoordelijk is voor welk onderhoud
- Wat er gebeurt bij overlijden van een van de partijen
Verkoop met vruchtgebruik
Bij vruchtgebruik draagt de ouder de blote eigendom over en houdt een gebruiksrecht. De waardering hangt onder meer af van de duur en, bij een levenslang recht, de leeftijd. Laat rechten, onderhoud en kosten in de akte vastleggen. Overdracht met behoud van gebruik kan bij overlijden alsnog gevolgen voor de erfbelasting hebben, waaronder artikel 10 Successiewet. Dit is dus geen automatische belastingbesparing.
Wat zijn de gevolgen voor andere kinderen?
Verkoop je aan één kind, dan kunnen andere kinderen zich buitengesloten voelen — zeker als de verkoopprijs onder de marktwaarde lag. Wat ik vaak tegenkom: broers of zussen die bij de erfenis inkorting eisen, omdat de verkoop als vermomde schenking wordt gezien.
Andere kinderen hebben niet automatisch recht op een identiek bedrag. Schenkingen kunnen wel meetellen bij de berekening van een legitieme portie. Als die wordt aangetast, kan inkorting aan de orde zijn. Een testament of familieafspraak voorkomt zulke wettelijke aanspraken niet zonder meer. Bespreek de gevolgen en eventuele inbreng of verrekening met de notaris en leg je bedoeling zorgvuldig vast.
Deze MatchCheck is bedoeld voor wie serieus overweegt te investeren in professioneel advies.
Start de MatchCheckCheck of mijn werkwijze bij jou past. Niet elke MatchCheck leidt tot een gesprek.
Veelgestelde vragen
Kan ik mijn huis goedkoop verkopen aan mijn kind?
Ja. Een korting onder de marktwaarde kan een schenking vormen. Voor de schenkbelasting over een Nederlandse woning geldt doorgaans een waardering op basis van WOZ-waarde en betaalde koopprijs. Laat vrijstellingen en eventuele kwijtschelding afzonderlijk beoordelen.
Hoeveel mag ik onder de WOZ-waarde verkopen?
Er is geen vaste toegestane korting die iedere overdracht belastingvrij maakt. De marktwaarde bepaalt of sprake kan zijn van een schenking; de WOZ-waarde wordt doorgaans gebruikt om een woninggift te waarderen. Andere schenkingen, vrijstellingen en de gekozen constructie beïnvloeden de uitkomst.
Wat is verstandiger: huis schenken of erven?
Dat hangt af van woningwaarde, vrijstellingen, woonwensen en de gezinssituatie. Schenken kan schenkbelasting en overdrachtsbelasting meebrengen; erven kan erfbelasting meebrengen. Behoud van gebruik kan gevolgen hebben bij overlijden. Laat de volledige vergelijking maken.
Moet er altijd een notaris bij de verkoop aan mijn kind?
Ja. Voor de eigendomsoverdracht van een woning zijn een notariële leveringsakte en inschrijving in het Kadaster nodig. Laat ook de financiering en eventuele schenking beoordelen.
Is het verstandig om het huis op naam van de kinderen te zetten?
Dat hangt af van je woonzekerheid, financiële ruimte en de gevolgen voor belasting en nalatenschap. Een huurcontract of vruchtgebruik verandert je rechten en geeft je niet dezelfde zeggenschap als volledig eigendom. Bespreek de constructie vooraf met de notaris.
