-1.webp)
Je huis verkopen aan je kind mag, maar de Belastingdienst stelt wel degelijk eisen aan de prijs en de constructie. Marktconforme prijs, overdrachtsbelasting en schenkbelasting zijn de drie punten waar het op spaak kan lopen.
📌 In het kort
- Verkoop aan je kind is juridisch toegestaan, maar de prijs moet marktconform zijn.
- Verkoop je onder de marktwaarde, dan geldt het verschil als schenking.
- Je kind betaalt 2% overdrachtsbelasting bij eigen bewoning (2025).
- Blijven wonen kan via een huurcontract of vruchtgebruik.
- Andere kinderen kunnen later inkorting eisen als de verkoop als schenking wordt gezien.
Mag je je huis aan je kind verkopen?
Ja, dat mag. Als eigenaar kies je zelf aan wie je verkoopt. Maar de Belastingdienst kijkt extra kritisch naar transacties tussen familieleden, omdat de kans op belastingvoordeel groot is. Daarom is een marktconforme prijs verplicht.
Overweeg je je huis aan je kind te verkopen en wil je weten wat dit betekent voor de hypotheek of financiering van je kind? Doe de MatchCheck op nikidewolff.nl en ontdek of ik de juiste adviseur ben voor jullie situatie.
Start de MatchCheckCheck of mijn werkwijze bij jou past. Niet elke MatchCheck leidt tot een gesprek.
Laat de woning taxeren door een onafhankelijk gecertificeerd taxateur. Dat rapport is je bewijs richting de Belastingdienst. Daarnaast is een notariële akte altijd verplicht bij de overdracht van een woning in Nederland — zonder notaris geen geldige eigendomsoverdracht.
Wat zijn de gevolgen als je onder de marktwaarde verkoopt?
Stel: je huis is €350.000 waard, maar je verkoopt het aan je kind voor €300.000. Dat verschil van €50.000 ziet de Belastingdienst als een schenking. En over schenkingen betaal je schenkbelasting — tenzij je binnen de vrijstellingen blijft.
In 2025 geldt een jaarlijkse schenkvrijstelling van €6.713 per kind. Eenmalig kun je gebruikmaken van een verhoogde vrijstelling van circa €32.195. Dat betekent dat over het resterende verschil van €50.000 je kind schenkbelasting verschuldigd is als je deze vrijstellingen al hebt benut.
Wat helpt in zo'n situatie:
- Verkoop tegen marktwaarde en schenk elk jaar de vrijstelling in geld
- Leg elke schenking apart vast bij de notaris
- Houd rekening met de gevolgen voor andere kinderen bij de erfenis
Ik raad altijd aan om de verkoop te combineren met een jaarlijkse schenking tot de vrijstellingsgrens. Zo draag je stap voor stap vermogen over zonder dat je kind direct schenkbelasting betaalt. Wat ik in de praktijk zie: ouders die dit goed plannen, besparen hun kind duizenden euro's aan belasting over een periode van vijf tot tien jaar.
Welke overdrachtsbelasting betaalt je kind?
Bij aankoop van een woning betaalt je kind overdrachtsbelasting. In 2025 is dat 2% van de koopprijs bij eigen bewoning. Op een koopprijs van €300.000 is dat €6.000.
Is je kind jonger dan 35 jaar en koopt het voor het eerst een woning? Dan kan de startersvrijstelling gelden. In 2025 geldt die vrijstelling voor woningen tot €510.000. Let op: die vrijstelling geldt niet automatisch. Je kind moet bij de notaris zelf aangeven dat het hierop aanspraak maakt en moet aan alle voorwaarden voldoen.
Kan je je huis verkopen en er zelf blijven wonen?
Dat kan. Twee constructies zijn gangbaar. Welke het beste past, hangt af van je persoonlijke situatie en wensen.
| Huurconstructie | Vruchtgebruik | |
|---|---|---|
| Hoe werkt het? | Je huurt de woning terug van je kind | Je behoudt het gebruiksrecht via de notaris |
| Fiscaal | Huurprijs moet marktconform zijn | Waarde vruchtgebruik wordt berekend op basis van leeftijd |
| Praktisch | Flexibel, huurcontract opzegbaar | Langdurige afspraak, vastgelegd in de akte |
| Risico | Kind als verhuurder, jij als huurder | Complexere berekening, notariskosten hoger |
Terughuren na verkoop
Na de verkoop sluit je een formeel huurcontract met je kind. De huurprijs moet marktconform zijn — de Belastingdienst toetst dit. Meer weten over huis verkopen en terughuren? Leg minimaal vast:
- De huurprijs en hoe die wordt geïndexeerd
- De looptijd en opzegtermijn
- Wie verantwoordelijk is voor welk onderhoud
- Wat er gebeurt bij overlijden van een van de partijen
Verkoop met vruchtgebruik
Bij vruchtgebruik verkoopt de ouder de blote eigendom aan het kind, maar houdt het recht om in de woning te blijven wonen. De waarde van dat vruchtgebruik hangt af van leeftijd en een rekenrente. De notaris berekent die splitsing en legt alles vast in de akte. Bij een van mijn cliënten, een weduwe in haar vroege zeventig, bleek vruchtgebruik de meest logische keuze omdat ze zekerheid wilde over haar woonrecht zolang ze leefde.
Wat zijn de gevolgen voor andere kinderen?
Verkoop je aan één kind, dan kunnen andere kinderen zich buitengesloten voelen — zeker als de verkoopprijs onder de marktwaarde lag. Wat ik vaak tegenkom: broers of zussen die bij de erfenis inkorting eisen, omdat de verkoop als vermomde schenking wordt gezien.
Inkorting betekent dat andere kinderen bij overlijden kunnen vragen om verrekening van het voordeel dat het ene kind heeft gekregen. Een notariële erfovereenkomst of een clausule in je testament voorkomt dit. Laat dit tegelijk met de verkoopakte regelen. Mijn advies is: bespreek de verkoop altijd open met alle kinderen en leg de afspraken juridisch vast.
Deze MatchCheck is bedoeld voor wie serieus overweegt te investeren in professioneel advies.
Start de MatchCheckCheck of mijn werkwijze bij jou past. Niet elke MatchCheck leidt tot een gesprek.
Veelgestelde vragen
Kan ik mijn huis goedkoop verkopen aan mijn kind?
Ja, maar het verschil tussen de verkoopprijs en de marktwaarde geldt als schenking. Komt dat boven de vrijstelling uit, dan betaalt je kind schenkbelasting over het verschil.
Hoeveel mag ik onder de WOZ-waarde verkopen?
Je kunt verkopen tot de hoogte van de geldende schenkvrijstelling onder de marktwaarde zonder extra belasting. Daarboven betaalt je kind schenkbelasting over het resterende verschil.
Wat is verstandiger: huis schenken of erven?
Erven via testament kan gunstiger zijn voor je kind, omdat er dan geen schenkbelasting geldt op het moment van overdracht. Laat dit altijd doorrekenen door een notaris.
Moet er altijd een notaris bij de verkoop aan mijn kind?
Ja, altijd. De eigendomsoverdracht van een woning is in Nederland wettelijk verplicht notarieel. De notaris stelt de leveringsakte op.
Is het verstandig om het huis op naam van de kinderen te zetten?
Dat hangt sterk af van je eigen situatie. Wie de regie over zijn woning wil houden, kiest vaak voor vruchtgebruik of een huurconstructie in plaats van volledige overdracht.
