De verhuisregeling
Verhuisplannen, iedereen heeft ze wel eens of denkt er op zijn minst wel eens over na. Maar als je een koophuis hebt is een verhuizing helaas niet zo vanzelfsprekend. Je bent immers gebonden aan een hypotheek en moet eerst je huis verkopen, en dan op tijd een nieuw huis vinden. En je riskeert het risico op dubbele lasten. Naar een nieuwe woning gaan geeft veel huizenbezitters kopzorgen.
Ook het overzetten van de hypotheek roept vaak veel vragen op. Vooral als je al een hypotheek hebt met gunstige voorwaarden, waar je tevreden over bent. Kan ik die lage rente meenemen naar een nieuw huis? Of zit ik dadelijk vast aan een te hoge rente en een ongunstige hypotheek in mijn nieuwe woning? Gelukkig is er nu de meeneemregeling of verhuisregeling, een regeling die het verhuizen bij een koopwoning een stuk gemakkelijker maakt. Je hypotheek meenemen en je rente meenemen, makkelijker kan het bijna niet!
Wat is de verhuisregeling?
De verhuisregeling of meeneemregeling is een regeling die ervoor zorgt dat je je bestaande hypotheek mee kunt nemen naar je nieuwe woning. Je huidige hypotheek meenemen naar je nieuwe huis dus, tegen dezelfde voorwaarden. Dat klinkt goed. Je rente en de looptijd blijven namelijk hetzelfde na het meenemen van je hypotheek. Ook houd je de resterende tijd van je rentevastperiode. Deze loopt gewoon naadloos door. Je kunt dus je lage hypotheekrente meenemen naar nieuwe woning.
De verhuisregeling is een van de voorwaarden binnen je hypotheek. Niet iedere hypotheek is dus verhuisbaar. Vind je dit belangrijk, let hier dan goed op bij het afsluiten van de hypotheek. Bijna alle geldverstrekkers bieden de meeneemregeling of verhuisregeling tegenwoordig aan, omdat er gewoon veel vraag naar is en het kan een voordelige en handige optie zijn, ten opzichte van het afsluiten van een nieuwe hypotheek bij een verhuizing. Zeker wanneer de rente die je nu betaald een stuk lager is dan de rente voor nieuwe hypotheken.
Verzekeringen en polissen voor sparen en beleggen blijven gewoon doorlopen, mits deze deel zijn van de hypotheekovereenkomst, of hieraan gekoppeld zijn.
De meeneemregeling of verhuisregeling is geen garantie dat je hypotheek altijd onveranderd meegenomen kan gaan worden. Dit is helaas niet altijd mogelijk. Ook aan de meeneemregeling of verhuisregeling zitten wel een aantal haken en ogen. Bijvoorbeeld als je inkomen gedaald is. Ook bij gebruik van de meeneemregeling of verhuisregeling moet de hypotheekverstrekker opnieuw toetsen of je aan alle voorwaarden voldoet. Is je inkomen gedaald, dan is de kans dus aanwezig dat je je hypotheek niet mee mag nemen naar een nieuwe woning.
Als je Nationale Hypotheekgarantie hebt, en je verhuist naar een woning die meer waard is dan de NHG-grens , dan kun je de hypotheek niet meenemen onder deze condities. Je nieuwe woning voldoet dan namelijk niet aan de NHG-normen. Er kan om deze reden dan een opslag komen op je huidige rente. Of, in sommige gevallen kan het zijn dat het geheel niet mogelijk is om je hypotheek mee te nemen. Dit hangt af van de voorwaarden van je geldverstrekker. Het is dus van belang om hier vooraf goed inzicht in te krijgen, zodat je voorkomt dat je je hypotheek later niet mee kunt nemen. Met de huidige stijgende huizenprijzen kan dit veel mensen overkomen. Een nieuwe hypotheek afsluiten is dan een oplossing, of een woning zoeken die onder de NHG-grens ligt. Dan is het wel mogelijk om van de verhuisregeling gebruik te maken. Dit is nog een van de aspecten van de verhuisregeling waar helaas veel mensen tegenaan lopen.
De verhuisregeling heeft de volgende voordelen:
- Je hypotheekvoorwaarden blijven ongewijzigd. Je kunt dus ook je lage hypotheekrente meenemen naar nieuw huis. De lage rente blijft gelden voor de resterende rentevaste periode. Heb je nog een aantal jaar over, dan lopen die jaren gewoon naadloos door.
- De verhuisregeling is ideaal voor sommige spaarhypotheken met een hoge rente, waarbij de hypotheekrente gekoppeld is aan de spaarrente. Als de hypotheekrente hoog blijft, blijft de spaarrente ook hoog. Deze hypotheekrente meenemen kan toch voordelig, omdat je dan bij een hoge rente ook een dezelfde hoge rentevergoeding ontvangt op je opgebouwde waarde in je spaarpolis. Deze 2 rentes (de rente die je betaald over je hypotheekschuld en de rente die je ontvangt bij een spaarhypotheek op je spaarpolis), zijn namelijk aan elkaar gekoppeld.
- Je kunt ook je lopende polissen, rekeningen en verzekeringen, die te maken hebben met je hypotheek, meenemen naar je nieuwe hypotheek. Ook deze vallen dus onder de verhuisregeling.
- Je betaalt geen kosten voor een nieuwe hypotheek. De verhuisregeling kent deze kosten gelukkig niet.
Het grootste voordeel is uiteraard je hypotheekrente meeverhuizen. Hierdoor zul je niet voor grote verrassingen komen te staan met betrekking tot je maandlasten. Je zult je nieuwe maandlasten redelijk gemakkelijk kunnen berekenen. De lage hypotheekrente meenemen naar nieuwe woning of juist een behoud van de spaarhypotheek en bijbehorende rentecondities, is voor de meeste mensen de hoofdreden dat ze voor de verhuisregeling gaan, in plaats van het afsluiten van een nieuwe hypotheek.
Uiteraard heeft de verhuisregeling ook nadelen.
- Je krijgt een nieuwe inkomenstoets. De kans is aanwezig dat je hier niet meer doorheen komt. De eisen zijn aangescherpt, en je kunt minder zijn gaan verdienen. Kijk dit dus van te voren goed na.
- Als je NHG hebt kan je niet altijd gebruik maken van de verhuisregeling. Zeker niet als je naar een woning verhuist die boven de NHG-grens ligt. Een nieuwe hypotheek afsluiten is dan een optie.
- Je hypotheekrente meeverhuizen is niet altijd voordelig. Vooral als de rente flink gedaald is, of als je huidige hypotheek slechte voorwaarden heeft, kun je soms voordeliger uit zijn met het afsluiten van een nieuwe hypotheek.
Zoals je ziet, heeft de verhuisregeling dus zowel voor- en nadelen. De situaties waarin het gebruik maken van deze regeling voordeel of nadeel oplevert, zijn erg specifiek. Win dus altijd advies van een hypotheekspecialist in, voordat je de keuze maakt.
Welke keuze moet ik maken?
Als je een nieuwe woning betrekt, heb je twee keuzes. Je kunt een nieuwe hypotheek afsluiten, maar je kunt ook je huidige hypotheek meeverhuizen.
Een nieuwe hypotheek afsluiten is voordelig bij lage rentestanden. Als de actuele rente lager is dan de rente die je nu betaalt, is het over het algemeen voordeliger om een nieuwe hypotheek af te sluiten. Op dit moment liggen de hypotheekrentes historisch laag. Een nieuwe hypotheek afsluiten zal dus voordelig zijn voor veel huishoudens. Ook als je niet tevreden bent over je huidige geldverstrekker, of over de voorwaarden, kan het beter zijn om bij een andere geldverstrekker verder te gaan met een nieuwe hypotheek. Het voordeel is namelijk zo dat een verhuizing een van de weinige momenten is waarbij je boetevrij je hypotheek kunt veranderen. Maak hier dus ook zeker gebruik van, als je ontevreden bent.
Het meeverhuizen van de hypotheek is voordelig wanneer je al een hypotheek hebt met gunstige voorwaarden, en je behoudt die voorwaarden graag. Dan is het erg gunstig om je rentevasteperiode en lage hypotheekrente mee te verhuizen.
Zoals je ziet, is het dus erg specifiek wanneer het voordelig is om gebruik te maken van de verhuisregeling. Vraag bij twijfel dus altijd professioneel advies.
Wanneer kan ik geen gebruik maken van de meeneemregeling?
In sommige gevallen is het niet altijd gunstig om gebruik te maken van de verhuisregeling, of is het niet mogelijk om gebruik te maken van de verhuisregeling. De verhuisregeling is over het algemeen voordelig wanneer de rentekosten gedurende de (restant)looptijd lager zijn dan de nieuwe rentekosten en restant looptijd, plus de eenmalige kosten voor het afsluiten en de afhandeling bij de notaris. Bij voldoende looptijd en voldoende verschil in rente is het afsluiten van een nieuwe hypotheek soms een betere oplossing.
Als je oude hypotheek een aflossingsvrije hypotheek is, mag je deze niet altijd geheel voortzetten en op dezelfde voorwaarden meeverhuizen. Je mag maximaal 50 procent van de marktwaarde van de nieuwe woning aflossingsvrij financieren, volgens de nieuwe regels. Dat betekent dus dat je maar de helft van de marktwaarde van de woning aflossingsvrij mag aanhouden van de nieuwe woning. Voor het restant van de meegenomen hypotheek dien je een andere vorm met aflosverplichting aan te houden. Wel zorgt dit ervoor dat je de hypotheekrente kunt aftrekken van de belasting.
Overleg zo nodig met een hypotheekadviseur wat de beste oplossing is voor jouw situatie.
Verhuizen naar een duurdere woning
Als je nieuwe woning duurder is dan je oudere woning, dan is de oude hypotheek niet meer voldoende om de woning te financieren. Je dient dan een tweede hypotheek af te sluiten bij dezelfde geldverstrekker, naast het gebruik maken van de verhuisregeling. Als je dat bij een andere geldverstrekker doet, is het meestal niet voordelig. Probeer dus altijd bij dezelfde geldverstrekker te blijven.
Je verhuist dus je oude hypotheek, en sluit daarna een aanvullende hypotheek af voor het resterende gedeelte. Houd er wel rekening mee dat je opnieuw advies-, notaris- en taxatiekosten moet betalen voor deze hypotheek. Ook moet deze aanvullende hypotheek annuïtair of lineair afgelost worden, conform de nieuwe hypotheekregels. Hiermee houd je wel recht op hypotheekrenteaftrek over de tweede hypotheek, wat voordelig is.
Ook kun je kiezen om de oude hypotheek niet mee te nemen en een geheel nieuwe hypotheek afsluiten. Soms is dit toch voordeliger dan het gebruik van de meeneemregeling of verhuisregeling. Je hebt dan een gunstiger rentepercentage, omdat je geen renteopslag betaalt: zeker als je een aflossingsvrije hypotheek hebt, is opnieuw afsluiten qua rente in veel gevallen voordeliger. Een aflossingsvrije hypotheek heeft namelijk vaak een opslag op de standaardrente.
8 vragen die je moet stellen bij jouw huidige verhuisregeling
- Hoe lang mag de periode zijn tussen levering van de oude woning en levering van de nieuwe woning voor gebruikmaking van de verhuisregeling (meeneemregeling)?
- Moet de oude woning in het geval van verhuizen zijn geleverd om gebruik te kunnen maken van de verhuisregeling(meeneemregeling)?
- Op welk moment moet je in het geval van verhuizen aankondigen dat je gebruik wil maken van de verhuisregeling (meeneemregeling)?
- Wat gebeurt er met de rente van de nog niet afgeloste hypotheek vanaf het moment van levering van de nieuwe woning indien je gebruik maakt van de verhuisregeling (meeneemregeling)?
- Kan je bij het gebruik maken van de verhuisregeling (meeneemregeling) de hypotheekrente meenemen naar een hypotheek zonder NHG als de oude hypotheek met NHG is gesloten?
- Kan bij een verhuizing de oude rentevaste periode afgemaakt worden?
- Binnen hoeveel maanden dient bij het meenemen van de hypotheek de nieuwe hypotheekakte getekend te worden?
- Wordt bij het gebruik maken van de verhuisregeling het oude percentage gemiddeld met de dagrente?
Heb je verhuisplannen en wil je weten of je in aanmerking komt voor de verhuisregelingen of deze voordelig is voor jouw situatie? Plan dan zeker een afspraak met mij in.
Bronnen:
