Je maximale hypotheek hangt af van vier hoofdfactoren: je inkomen, bestaande schulden, de woningwaarde en je leeftijd. Als vuistregel kun je ongeveer 4 tot 4,5 keer je bruto jaarinkomen lenen, maar dit kan flink verschillen per situatie. Een studieschuld, andere leningen of een lager inkomen kunnen je leencapaciteit aanzienlijk verlagen. In dit artikel leggen we precies uit hoe banken je maximale hypotheek berekenen en wat je zelf kunt doen om je koopkracht te verhogen.
In dit artikelBanken gebruiken vier hoofdfactoren om te bepalen wat voor hypotheek je kunt krijgen. Deze factoren werken samen en kunnen elkaar beïnvloeden. Begrijp je deze factoren, dan kun je beter inschatten hoeveel je kunt lenen en waar je mogelijk nog ruimte hebt om je koopkracht te verhogen.
Je bruto jaarinkomen is het startpunt voor elke hypotheekberekening. Banken kijken naar je vaste inkomen uit werk, maar ook naar inkomen uit verhuur of andere structurele bronnen. Voor werknemers telt je brutosalaris inclusief vakantiegeld en eventuele structurele toeslagen. Variabele inkomsten zoals bonussen of overwerk worden meestal voor een percentage meegerekend.
Alle bestaande schulden verlagen je maximale hypotheek. Denk aan creditcardschulden, persoonlijke leningen, autoleningen en je studieschuld. Banken rekenen deze maandelijkse verplichtingen af van het bedrag dat je kunt besteden aan hypotheeklasten. Een studieschuld van €30.000 kan je leencapaciteit bijvoorbeeld met €20.000 tot €30.000 verlagen.
Je kunt maximaal 100% van de woningwaarde lenen, plus kosten koper (ongeveer 2-3% extra). Dit wordt de loan-to-value ratio genoemd. Staat een huis te koop voor €350.000, dan kun je maximaal rond de €360.000 lenen voor de aankoop. Is je berekende leencapaciteit hoger, dan bepaalt de woningwaarde dus je werkelijke max hypotheek.
Banken rekenen erop dat je hypotheek afbetaald is wanneer je met pensioen gaat. Ben je 40 jaar, dan heb je nog 27 jaar tot je AOW-leeftijd. Dit beperkt je hypotheeklooptijd en kan betekenen dat je maandlasten hoger uitvallen dan bij een 30-jarige looptijd.
Met een bruto jaarinkomen van €40.000 kun je ongeveer €170.000 tot €180.000 lenen. Bij €50.000 bruto per jaar ligt je maximale hypotheek rond de €220.000, en met €70.000 bruto kun je rekenen op ongeveer €310.000 tot €320.000. Deze bedragen gelden voor mensen zonder studieschuld of andere leningen.
Heb je schulden? Dan kan je leencapaciteit flink lager uitvallen. Een maandelijkse autolening van €300 kan je maximale hypotheek al met €50.000 tot €70.000 verlagen. Daarom is het slim om grote schulden eerst af te lossen voordat je een hypotheek aanvraagt.
Verdien je samen met je partner? Dan tellen beide inkomens mee, wat je koopkracht aanzienlijk verhoogt. Een stel met samen €80.000 bruto kan vaak meer dan €350.000 lenen, afhankelijk van hun schulden en de exacte inkomensverdeling.
Je kunt je maximale hypotheek berekenen met online rekenmachines van banken of de Nibud-website. Vul je bruto inkomen in, je bestaande schulden en eventuele maandelijkse verplichtingen. Deze tools gebruiken dezelfde rekenregels als banken en geven je een goede indicatie van je leencapaciteit.
Let op het verschil tussen wat je kunt lenen en wat je wilt besteden. Je maximaal mogelijke maandlasten laten weinig ruimte voor onverwachte uitgaven of leuke dingen. Veel mensen kiezen bewust voor een hypotheek die 10-20% lager ligt dan hun absolute maximum, zodat ze financiële ademruimte houden.
Verschillende groepen hebben andere mogelijkheden en beperkingen bij het aanvragen van een hypotheek. Je situatie bepaalt welke regels voor jou gelden.
Als zelfstandige kijken banken naar je gemiddelde winst over de laatste drie jaar. Ze willen vaak een accountantsverklaring en je belastingaangiftes zien. Heb je pas twee jaar een eigen bedrijf? Dan rekenen banken meestal met het laagste jaar, wat je leencapaciteit kan beperken. ZZP'ers kunnen vaak iets minder lenen dan werknemers met hetzelfde inkomen.
Starters kunnen gebruik maken van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) bij woningen tot €435.000. Dit geeft je vaak een lagere rente. Sommige gemeenten hebben startersleningen of koopsubsidies. Als starter zonder spaargeld kun je de volledige aankoopsom plus kosten koper lenen, mits dit binnen je berekende leencapaciteit valt.
Heb je overwaarde op je huidige huis of eigen spaargeld? Dit verhoogt niet je berekende leencapaciteit, maar wel je koopkracht. Met €50.000 overwaarde kun je een huis van €300.000 kopen terwijl je maar €250.000 hoeft te lenen. Je maandlasten worden daardoor lager en je hebt meer keuze op de woningmarkt.
Bij het bepalen van hoeveel lenen voor een hypotheek verstandig is, kijk ik altijd verder dan alleen de maximale bedragen. Als onafhankelijke hypotheekadviseur help ik je niet alleen bij het berekenen van je leencapaciteit, maar denk ik ook mee over wat past bij jouw toekomstplannen en gewenste financiële zekerheid. Want kopen wat je maximaal kunt lenen is lang niet altijd de beste keuze voor je lange termijn geluk en rust. Wil je weten wat in jouw situatie verstandig is? Neem dan contact met me op voor een vrijblijvend gesprek.
Check of we matchenHoeveel moet je verdienen voor een hypotheek van €300.000?
Voor een hypotheek van €300.000 heb je een bruto jaarinkomen van ongeveer €68.000 tot €75.000 nodig. Dit hangt af van je andere schulden en de exacte rente. Heb je een studieschuld of andere leningen, dan moet je meer verdienen om dezelfde hypotheek te kunnen krijgen.
Verschilt de maximale hypotheek per bank?
De regels voor het berekenen van je maximale hypotheek zijn grotendeels gelijk bij alle banken, omdat ze zich aan dezelfde wettelijke normen moeten houden. Kleine verschillen kunnen ontstaan door verschillende rentetarieven of hoe banken omgaan met specifieke inkomstenbronnen. Het loont daarom om meerdere banken te vergelijken.
Wat doet een studieschuld met mijn hypotheek?
Een studieschuld verlaagt je maximale hypotheek aanzienlijk. Per €10.000 studieschuld kun je ongeveer €7.000 tot €10.000 minder lenen voor je hypotheek. Heb je €40.000 studieschuld, dan kan dit je leencapaciteit met €30.000 of meer verminderen, afhankelijk van de maandelijkse aflossing.
Kan ik meer lenen met eigen geld?
Eigen geld verhoogt niet je berekende leencapaciteit, maar wel je totale koopkracht. Je kunt nog steeds hetzelfde bedrag lenen van de bank, maar door je eigen inbreng kun je een duurder huis kopen. Bovendien worden je maandlasten lager omdat je minder hoeft te lenen.
Wat is het verschil tussen bruto en netto maandlasten?
Je bruto maandlasten zijn wat je werkelijk aan de bank betaalt. Je netto maandlasten zijn lager doordat je hypotheekrente kunt aftrekken van je belastingen. Bij een bruto maandlast van €1.400 kunnen je netto lasten rond de €1.150 liggen, afhankelijk van je belastingtarief en de hoogte van je hypotheekrente.